【土地开发整理海外借鉴】国外土地储备特点与分类

土地储备，英文通常称为Ｌａｎｄ Ｂａｎｋｉｎｇ或者Ｐｕｂｌｉｃ ＬａｎｄＢａｎｋｉｎｇ，综合来看，土地储备的基本含义是：在土地尚未需要开发利用之前，预先由公共机构（团体）将其获取并持有，以作为未来开发之用或用以实现某一公共利益。

　　土地储备最早起源于１８９６年的荷兰阿姆斯特丹。随后欧洲很多国家都实行了土地储备制度。在美国、纽约、夏威夷等部分地区也推行过类似于土地储备的制度。

一、国外土地储备特点

国外土地储备有以下特点：

1．政策目的

　　国外土地储备大多源于城市人口的急剧增加，土地与住宅供给压力大、投机现象严重、地价急剧上涨，但部分国家因社会福利制度推行的需要也开展相应的土地储备。

2．储备土地的来源

　　国外城市储备土地的主要来源是城市周边的土地，大部分为以前的农地，预备用于未来城市扩张的需要，如斯德哥尔摩在城市外围拥有的土地是其城市面积的两倍，该市几十年来的建设都是利用公共土地。城市内部闲置土地或者被规划用于公共设施建设和环境保护的土地，也可能被收购用于储备。

3．土地取得时机、手段和地价

　　土地获取的时机因土地储备的目标不同而有差异，瑞典和荷兰预先无目的地收购大量土地以备未来之用；美国依发展规划提前有方向、有目的地购买土地；而法国收购土地的目标比较综合，土地的取得有时候有目的性，有时候选择合适区域无目的获取。

　　各国土地取得的方式，多以协议购买为主。为了保证土地储备取得的土地不受预期因素的影响而增加取得成本，政府的行动一般有必要保持秘密，或者配以相关法令、措施阻止土地投机，有效地抑制地价上涨。例如瑞典和加拿大某些城市，政府购买土地的行动都保持在秘密状态下进行，得以行使征收权和优先购买权；而荷兰在地价方面的成功，则得力于计划程序能有效地抑制土地投机。美国通过交换和设定租赁权的方式取得储备土地。

4．土地处置方式

　　各国在处置储备的土地之前，都进行土地的整理和改造工作，使土地具备足够的开发条件能满足受让人的开发目的，从而减少开发时间和成本的不确定性。具体到土地处置方式上，多采用出租或出售。一般来说，以采取出租方式为主的国家，其政策目标的成效较为卓越，租金的设置比较灵活，国家也可以相应获得土地价值上涨的部分收益。

5．土地储备机构设置

　　多数国家的土地储备活动，都由地方政府来执行，少数则由州政府或区域性机构主动参与，通过影响地方政府而共同执行土地储备政策。具体的购买、开发等事宜一般都由专门成立的公营或者公私合营机构负责。

6．土地储备的资金

　　大部分土地储备活动所需资金，是以中央政府补助或贷款以及发行债券而取得的，有小部分是靠地方政府税收来源。可以说，各类财政金融手段的配合为土地储备制度的实现提供了必不可少的资金保障。

二、世界土地储备的主要分类

美国哈瑞·富兰奇（Harvey L·Flechner）将土地储备分成计划型土地储备和全面型土地储备两类。计划型土地储备是指在特定功能区域内的土地储备，主要是为城市发展、中低收入家庭住宅、开放空间、工业房屋和公共设施的建设而预先取得并持有土地。此类土地储备一般都限于单个行政区范围内，土地持有规模影响，由于目的明确，储备时间都很短。

全面型土地储备是以整个城市区域为范围的土地储备，其储备对象包括各类用地，并不事先设定不同类别土地储备的先后顺序。储备的目的是用来控制城市的成长形态，规范城市土地用途和抑制土地价格，将土地增值归公。

台湾郑英弘根据土地储备的规模和目的，将土地储备的定义归纳为三类：
第一类，最狭义的土地储备----政府为将来的公共设施建设预先取得土地，以确保土地的可用性，并减少土地取得成本的措施。
第二类，狭义的土地储备----政府在需要使用土地之前，预先取得相当面积的土地，最后将其释放，进行与计划目的一致的开发，以确保计划有效执行并引导都市合理发展的管制措施。
第三类，广义的土地储备----对都市长大、土地利用及土地价格都具有实质影响力的大规模土地取得、管理及处分。

台湾黄健二根据各国实施土地储备制度内容的不同，归纳出三种类型：
第一类，理想型土地储备----政府预先无目的地取得大量土地，供未来配合以及引导都市发展之用。
第二类，开发型土地储备----先行规划未来开发方向和限定土地使用形态，取得土地立即用于开发。
第三类，发展与保育型----被预先取得的土地有的立即作为开发使用，也有的只是储备起来以供未来发展之用。
尽管不同学者根据各国土地储备制度的范围、目标和作用的不同，对土地储备的分类有所区别，但是这些分类方式之间存在着很强的相关性，命名虽有差异，实质含义却是相通的。

各个国家开展土地储备的目的、起点有所不同，甚至每个国家本身在不同的历史时期也有不同的目的。但是，随着制度的完善化和操作的规范化，各个国家都有一个基本统一的发展方向，就是要使土地储备制度为规范土地市场、提高土地利用效率、引导都市发展、提高公共福利发挥作用，即向全国型的土地储备发展，这也是土地储备制度本身的发展方向和长期存在的价值。