北京2006的项目展望

2006京城楼市区域预言 西冷南热呈现冰火两重天





2005年对于京城的西南板块来讲是顺风顺水的一年，区域发展非常迅猛，虽然和东北还难以抗衡，但不论是项目开发量，还是销售速度却都有后发制人的咄咄态势。用业内人士的话来讲“风水轮流转，也该转到我们西南了吧……”


预言一　西部板块有市无量


目前，放眼望去，丰台和石景山的可开发土地多、单宗土地面积也较大，于是在如今这个闹地慌的年代，很多原本没计划在西南开发项目的品牌企业开始纷至沓来。虽然西部首钢的搬迁已经被提上了日程，但转化为有效供应尚待时日，因此虽然需求旺盛，但明年西部依然放量不大。


今年，玉泉路上演了远洋山水和玉泉新城的龙争虎斗，明年两大项目后期的比拼也将继续。另据了解，明年石景山地区将推出新地块，但面积不大，项目有望在明年下半年面世；而阜石路沿线也将有较小的项目陆续推出，但规模十分有限。


相比其它区域，西部的客户群购房的意识更为谨慎，意识形态更为完善，而且自住的比较多，做投资相对少一些，因此明年西部的项目还是偏向于景观、园林、绿化、生态，产品也比较精致。


预言二　品牌地产看中南城


相对西部的不文不火，南城的竞争更显激烈。除了顺驰、珠江、华润等早前就已经扎根于南城的品牌地产企业外，中远、亿城、富力、天鸿等品牌地产企业先后在南城推出了新项目———如远洋自然、亿城天筑、天鸿美域、富力信然庭等，明年这些项目都将进入销售的冲刺期，而购房人的选择也会更多。亿城天筑总经理于鲁表示，包括亿城在内的品牌企业大多都是第一次在南城开发项目，希望以此打响公司在南城发展的头一炮。


虽然低价可以增加客户量，但却失去了较高端的购买人群，今年南城的供应量大幅攀升，在定价上，也不再羞羞答答了，新开项目价格基本都在5000元／平方米—6000元／平方米之间。明年，这个价位有可能还要再上一个台阶，尤其是品牌地产商旗下的项目，销售价格将直逼东、北城区。业内人士表示，适当的价格可以有效保证开发利润，从而也间接促进项目品质的提升，可以聚敛人气，改变居住人群的结构。


据了解，万年花城的均价由一期4200元/平方米涨到了5700元/平方米；鸿业兴园均价由4500元/平方米涨至5700元/平方米；怡海花园6期均价在5600－6600/平方米之间。记者得到的内部消息是，明年这些项目的售价还将小幅提升，而中远的大盘远洋自然和亿城天筑项目正式开盘的价格预期将分别达到6500元/平方米和7500元/平方米左右，可能将成为马家堡板块和花乡板块的价格新标杆。


预言三　热点呈现外扩迹象


延续2004年的市场影响，今年上半年，南城的马家堡区域、后方庄区域，以及陶然亭区域依然持续火热。进入下半年，在西、南三四环间拥有最多“空地”的花乡板块则进入了一个“白热化”的发展阶段。业内人士认为，凭借土地资源优势，随着板块日趋成熟，明年该区域将继续成为南城关注的热点，而该区域的迅猛发展也必然带动整个南城的质变。


万年花城副总经理黄玺庆认为，花乡的崛起是城市发展的必然，在北京城四环的四个角当中，唯有西南角发展相对滞后，区域发展潜力毋庸置疑。其次，这里离城中心很近，在交通、配套、人文等方面都很完善，首都经贸大学、总部基地以及未来的国美第一商都也都为区域带来了巨大的商机和人气。


于鲁则认为，交通和环境是花乡板块两个最大的优势，该区域内有南三环、南四环，京开高速、京石高速，还有城铁9条线及多条市政路。南城的热点区域已不再局限在西南三环上，明年随着布洛城、远洋自然、怡然家园的放量，以天筑、中体奥林匹克花园等项目的入市，明年将呈现出向外扩展的明显迹象，南城正在逐步由内向外地实现“女大十八变”。