房价高涨百姓头疼 2006年调控稳定房价是主旋律

　2005年，房地产价格走势成为上至中央下到黎民百姓都极为关心的事情。3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，要求控制房价涨幅过快，即“老国八条”。4月28日，国务院又出台了《加强房地产市场引导和调控的八条措施》，即“新国八条”。5月11日，国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。可以说，这是近年来中央政府在这么短的时间内罕见地密集出台有关对房地产市场的调控政策。那么，房地产市场究竟怎么了？

　　上海楼市“过山车”

　　自2004年下半年开始，以长三角龙头城市上海为代表的房地产市场价格进入快速上升通道。到了2005年初，上海市区的住宅类房屋成交均价每建筑平方米已过万元。沪市的火爆行情极大地刺激了其它城市的开发商，调高盈利预期成为许多大中城市开发商们的普遍共识。其时，上海房价急速上涨的“比价效应”开始扩散，明显地带动了周边城市的房地产市场价格，南京、杭州、宁波、苏州等长三角重要城市的房价亦逐级走高。

　　在房价高企的背后一股巨大的力量推动房价不断上涨，这就是最初的房价上涨衍生出市场参与者普遍的涨价预期，使得市场投机盛行。此时，上海楼市的猛涨已不完全取决于实际需求的购买力以及市场供应量的多少，而是很大程度上取决于资本在逐利过程中的流动方向。然而这种市况维持的时间并不长，到了3月下旬，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，一些敏感的炒房人开始抛售手中的楼盘。4月初，当上海有关方面叫停“转按揭”之后，曾一路狂涨的市况发生了重大转折，这时买卖双方的比例，已从年初的3∶1转化为1∶3，沪市转向的趋势基本确立。到今年11月，上海房屋销售价格连续环比下跌了4个月，上海房贷市场也连续5个月呈负增长。上海楼市着实坐了一回“过山车”。

　　除了上海楼市大起大落外，北京、广州、深圳以及其它一些大中城市今年均以“阳线”报收，其中北京、深圳等城市房价今年估计同比涨幅将超过20％。

　　探寻调控政策的轨迹

　　对于今年房地产市场所呈现的走势，只有从更宏观的视角分析才能对此有一个较为深入的理解。从已公布的统计数据看，近一、两年国内各主要城市的房价上涨速度，大多要快于城市居民人均收入的增长速度，这使得原本“踮起脚”才够得上住房消费的群体，现在对房价之高产生了一种无奈之感。

　　在大量农村人口向城市转移和城市化率快速提升的大背景下，住房市场的迫切需求极大地刺激了房地产业的快速发展，前五年房地产开发投资的增长都快于固定投资的增长。大约占到固定资产投资总额1/5的房地产开发投资直接带动了水泥、钢材、铝材等基础建材的需求与投资，并且还间接拉动其它多个产业的增长。因此，可以说房地产投资热是此轮中国经济过热的源头之一。追本溯源，对房地产市场进行调控当是情理之中的事了。

　　探寻政策调控与市场运行轨迹，可以看到，自2004年下半年开始，冻结建设用地审批、严格信贷审批，房地产业投资骤降。但时隔不久，2005年一季度，由于供给增速减缓与需求快速增加的供求关系变化，在市场预期的放大作用下房价呈现加速上涨态势。针对这一态势，中央政府密集出台了一系列的调控举措，意在通过遏制房地产投机与投资以及抑制房地产市场的部分高端消费需求，达到使房地产市场降温的目的。在政策的导向下，城市居民消费预期开始发生变化，全国各大中城市房地产市场交易量曾一度大幅萎缩，房地产景气指数亦趋于下行。据央行发布的《11月份金融运行报告》和《2005年4季度全国城镇储户问卷调查综述》均显示，4季度以来，城镇居民住房消费热情有所冷却，购买住房的意愿继续回落，房地产市场观望气氛仍较浓厚。

　　考虑到房地产业不景气可能带给整体经济的巨大影响，从第三季度开始，调控政策开始转向平稳操作，通过合理引导市场预期，抑制投机需求，促进整个房地产市场平稳着陆。

　　2006：稳定房价是主旋律

　　建设部长汪光焘近日表示，2006年要继续贯彻落实加强房地产调控的政策措施，以调整供应结构为重点，控制房地产投资规模，切实稳定房价。同时，要调控项目立项和土地供应，及时安排并公布当年普通商品住房和经济适用住房开发项目，控制套型结构和销售价位，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。这些话透露了两个信息:一是在投资规模总量上仍保持控制；二是在土地供应和市场供应方面政策将有所倾斜。

　　在房地产开发投资成本方面，根据国家统计局的统计数据，今年第一季度，全国有11个大中城市的土地价格平均上涨幅度超过10％，涨幅最高的城市超过40％，国内其它城市的商业开发用地的土地转让价格也有不同幅度的上涨。可以预见的是，随着市场化供地比例的提高以及城市土地资源的稀缺，一些房地产市场热点城市地价有逐渐抬升之势。一般来说，土地购置价格体现在房屋建造成本中有一定的滞后性，因而土地价格的上涨有可能使房地产开发的刚性成本的提高在06年有所体现。与土地价格上涨相对应的是，目前国内水泥、钢材等基础建材的价格持续下行，有的接近历史最低价格水平。这样，房地产开发中的建安成本应该有所降低。虽然建安成本的下降与土地成本的上升能形成一定“对冲”，但考虑到土地成本在房地产开发中所占权重较大，因而就房价中的成本因素而言是趋于上涨的。

　　在房地产市场供应结构方面，2006年应该出现明显变化。这主要体现在，普通商品住宅开发量的增加和对资源消耗型的别墅类等高端住宅产品开发用地的限制上。中低价格的普通商品住宅以及经济适用房、配套商品房供应的增多，高档住宅的市场比例逐渐降低，反应在市场上就是拉低平均价格，预计明年一些城市的平均房价会出现下调。但在房地产市场热点城市，好地段的高档住宅会因其市场的稀缺性而保持价格坚挺，甚至小幅攀升。另外，政府在税收方面仍会保持对高档住宅征收较高的税率。除营业税和契税外，售房后的个人所得税以及土地增值税的开征将增大高端市场的交易成本。虽然这对于绝对高收入人群的住房消费来说，边际效用不会太明显，但对于兼有投资考虑的购房者而言，交易成本提高意味着投资收益的下降，因而高税率政策会对这部分购买力的市场需求产生抑制作用。

　　在城市居民住房消费的承受力方面，目前许多城市的房价已经处于高位，如果房价继续上涨肯定会影响人们的即期消费。此外，目前银行利率处于13年来的最低位，因此有专家认为如果利率发生变化上调的可能性是99％，下跌的可能仅为1％，银行利率一旦上调无疑会增加百姓的住房消费支出负担。现在，有相当一批已购房者负债比例过高，挤压了其它消费的支出，生活不堪重负。无论是房价涨还是利率升，都将给城市普通百姓的经济承受能力带来挑战，如果处理不好将影响社会的稳定。因此，稳定房价还应该继续是政府调控市场的主旋律。

　　在房地产开发投资方面，由于近两年银行信贷政策与土地制度发生了显著的变化。土地供应方式的市场化、银行信贷政策的紧缩挤压都迫使房地产企业在资金困局中寻求新的突破。在寻求资金渠道多元化的运作过程中，一些主流房地产商开始重视融资环节，将它从原有的运作环节上升到了前所未有的高度。这一改变预示着以资本市场为核心的房地产金融时代即将到来。房地产金融时代变革，最终将导致现有的开发商裂变成投资商＋建造商，向美国等发达国家的房地产模式靠近。另外，金融业改革也有对房地产投资风险隔离与金融创新的需要。今年，外资银行在国内房地产市场开展的诸多投行业务，令国内开发商和金融界印象深刻。在这一背景下，对房地产投资证券化的探讨，不仅有着极其现实的意义，而且也会对目前城市居民个人投资实物房产的格局和减少市场“虚拟需求”产生积极影响。预计明年，对房地产投资类的金融产品创新的探索，将启发业界人士以全新的视角重新审视房地产开发的最佳模式。

　　从全国房地产市场看，业界较为普遍的看法是，在目前住宅供应仍处于短缺状态下，加之价格本身的惯性，短期内房价下跌的可能性较小，最后的结果更可能是收入的增长“追上”房价，两者之间趋于平衡。