宏观政策继续调控楼市 明年房地产企业加剧重组

　李文杰（中原地产华北地区总经理）

　　2006年住宅供需错位现象仍将继续，供应5000元/平方米以上的住宅项目占主流，但需求5000元/平方米以下的购房者占主体。

　　2006年房地产企业加剧重组

　　2006年，宏观政策将继续调控房地产市场，政府将根据调控的效果适时推出跟进政策，促进房地产市场健康、稳定的发展。

　　受近期一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求，预计开发商通过其他渠道融资需求将会大增，同时融资渠道也更加广泛。由于市场竞争激烈，受融资渠道、开发经验以及开发项目数量等因素影响，2006年房地产企业会加剧重组，大鱼吃小鱼的现象仍将继续；今年国资委大力倡导企业实施“走出去”的战略，预计2006年更多的国有房地产企业将在全国布局。

　　在土地市场，土地管理将由粗放型向经济型转变，用地的供应由半市场化向市场化转变，土地供需矛盾将由紧张型向舒缓型转变，土地的来源由主要征用农用地向使用存量用地转变。

　　住宅市场：几个热点区域值得关注

　　预计到2006年年中时，房地产项目将出现集中供应的现象，供应结构仍然以住宅为主。外来年轻购房者将成为明年中低档住宅市场最活跃的一族，住宅市场整体交易量上升，但增幅下降。住宅供需错位现象仍将继续，供应5000元/平方米以上的住宅项目占主流，但需求5000元/平方米以下的购房者占主体。住宅市场销售价格整体呈现稳中有升趋势，受供需结构矛盾等因素影响，房价增幅将继续放缓。

　　高档商品住房市场供需稳定。新增供应量与今年持平；需求平稳上升，外省市个人继续领跑高档公寓市场，外籍人士、华侨港澳台人士高档住宅的购买量继续增大，北京本市城镇居民在高档公寓市场中所占的比重继续下降。价格保持上升走势，由于宏观政策的延续性，价格涨幅不会很大。

　　需求旺盛供应有限、市场价格持续上扬，未来高端别墅产品将进一步占领市场。产品两极分化，市场继续细分，高端豪宅与经济型别墅各领风骚，吸引不同层面的客户群。别墅分布向城市外围扩散。

　　2006年有几个热点区域值得关注。

　　亚北别墅区：随着亚北别墅区环境逐步改善，别墅供应量不断增加，预计亚北别墅区将成为2006年别墅的热点区域。北五环—北六环：随着奥运经济的带动，以及奥林匹克森林公园的完善，清河-小汤山一带也将成为热点区域。

　　广渠路区域：随着吉普厂地块的入市，广渠路将成为2006年的热点区域之一。另外，石景山首钢地区，通州、顺义和亦庄三个新北京城市总体规划明确的重点发展地区也将成为明年的市场热点。

　　商业地产：境外资金加速进入北京房地产市场

　　随着中国加入WTO效应的逐步体现，大量外商投资随之进入北京，写字楼、商铺成为大型境外资金追捧热点。预计2006年写字楼、商铺仍将受到大型境外资金关注，成交也将更加活跃。京城高档楼盘加快海外销售的步伐，海外华人为京城海外销售楼盘的主要购买群体，具有投资性质的地产项目最受海外客户青睐。

　　商业地产供应量继续增加，新增供应主要集中在东部。需求进一步释放，写字楼大单持续增多，销售价格有望继续上涨。随着供应量的逐渐增大，供大于求现象越来越明显，写字楼租金仍将呈现稳中有降的趋势。

　　2005年-2006年新增商业将集中放量推向市场，空置率继续上升。新增供应主要集中在中央商务区，绝大多数商业将以综合项目的形象出现。外资零售商保持较为旺盛的市场需求，尤其在大型市场和便利店方面。新兴商业区潜力巨大，商业地产多中心发展趋势强劲。2006年商业物业市场的市场竞争依然激烈，但供需错位的情况应将有所缓解。

　　二手房：预计交易量增长率在50%

　　2006年预计二手房交易活跃，交易量继续增加，交易量有望增长率在50%左右；成交价格平稳增长，增幅有所下降，中高档二手商品房将占据市场交易主流。同时，消费者购房愈发理性，梯级置业层次更加分明。公寓租赁市场略有升温，租金降幅有所减小。

　　经纪行业风险不断，促使银企加紧合作，银行降低风险，继续加强贷款审批力度。本土化经纪公司将积极探索经营模式转变，居间服务成为未来经纪行业的发展趋势。