炒作燕郊的风险很大

燕郊火了！

春节刚过，燕郊各售楼处昼夜排号、销售一空、供不应求、集体涨价的热闹场景扑面而来，给仍在寒冷冬天的北京带来了热辣的气氛。根据中原地产三级研究部调研显示，截至目前，燕郊已彻底脱离了往常低价时代，现房价格全部在8000元/平方米以上，期房价格也在7000元/平方米以上。

全国两会期间，全国人大代表、北京市发改委主任张工表示，北京考虑将部分既有地铁线路延伸到河北的城镇，目前正在进行前期调研。

这一消息被认为是燕郊楼市炒作的助推器，地铁建到哪里，房价涨到哪里的现象被再一次淋漓尽致的展现出来。燕郊火爆势头令人瞩目，为此，记者特意走访燕郊。



最低均价冲破七千

在国贸桥下乘930公交车到燕郊酿酒厂站，记者来到燕顺路著名的低价大盘上上城售楼中心，只见销控板上密密麻麻已售出的标记。最贵的房子单价9300/平方米左右，最便宜的房子单价不足7000元，却都是150平方米以上的大户型。

记者曾经于2009年6月份走访过“上上城第二季”，当时价格已经“丢三奔四”，每平方米至少上涨300元，达到4300元/平方米的均价，3000套的供应量引来了5500多个排号人，开盘首日仅一个上午就被选走400余套房，供应量3天全部售罄。如今不到一年，四字号房屋早已绝迹，以河北的地段，100%的涨价幅度让人叹为观止。

“现在燕郊绝对找不出价格不涨的项目了。”上上城销售员说，“仅余100多套，随时都会再涨价。”

行走在燕顺路上，这条南北走向长约6公里的公路两侧，能看到多幅广告和多个项目豪华的外立面，美林新东城、星河皓月、燕京新城、纳丹堡、夏威夷北岸……燕顺路两侧的楼盘离北京市区直线距离最近，售价相对最高，记者注意，楼盘均已涨到均价每平方米七八千元。新盘夏威夷水岸1号甚至挂出13500元/平方米的均价,东杉国际均价也已经破万,达到10600元/平方米。

据中原地产三级研究部统计,燕郊的新建商品房价格在7100元/平方米左右,单套面积平均为102平方米。这样单套房屋售价大约为73万元,而燕郊的单套房租平均仅为610元。租售比达到罕见的1∶1200,也就是说现在的燕郊一套商品房靠租金收回成本的话至少需要100年。“房产租售价格比”是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例。一般而言,国际标准的“房产租售比”为1∶100到1∶200。去年年底时北京楼市的租售比首次突破了1∶500,部分区域达到了1∶700。



交通利好辐射河北

燕郊目前周边地区总人口已超20万，待新建楼盘全部入住后周边地区总人口将超过50万，但是配套交通设施却相对滞后，通往北京市内仅有一条930公交线路。2009年一段由燕郊业主上传的“千人挤爆京930公交视频”在网上广为流传，引来了众多媒体关注。
采访中，一些购房者也对记者表示，目前燕郊在售的一些楼盘，大部分容积率都很高，在3以上，人口密度很大，上下班早高峰人数众多。

此次“政策”利好无疑大大消除了人们对交通软肋的恐惧。2008年12月份，廊坊政府跟北京市签署了轻轨延长到燕郊的协议。此外，未来L2线也将从亦庄通到廊坊市区。道路交通方面，朝阳北路未来也将延长到燕郊（与神威北路连接），燕郊和通州的“京哈辅路路网桥梁改造”基本完工，居民出行将更加方便。此外，宋庄徐尹路即将动工，建成后将与朝阳区相连。

3月上旬,全国人大代表、北京市发改委主任张工在全国“两会”上表示,北京河北两地将加强交通基础设施建设和沟通,打造一小时都市圈。北京考虑将部分既有地铁线路延伸到北京周边河北省的一些城镇中,目前正在进行前期调研工作。
随后，中原地产的统计数据显示,考虑到燕郊购房的客户上涨了两成,很多炒房客都意识到燕郊的房价可能迎来飞涨。在天洋城项目现场，记者采访到住在东三环的刘女士夫妇。刘女士一家人2009年年初在燕郊买的房，当时房价在4500元/平方米左右，尽管房价涨了一倍，但是刘女士并不准备卖，“等轻轨开通了，一定会涨得更高。燕郊很多开发商看见了商机,纷纷酝酿提价。

也就是说，像今年年初疯长的海南楼市一样，燕郊楼市托了政府规划的福。

楼市火爆存隐忧

此时此刻对北京置业的梦想仍然遥不可及的普通市民来说，燕郊仍然是他们最后的底牌和期待。他们在看到北京大势有可能扭转的局面后，依然不对北京住房梦抱什么希望，因为瘦死的骆驼比马大。房价再降也不是一般人能承受得了的。因此他们仍然更多的关心燕郊的投资空间到底还有多大，投资价值究竟还有多少。

燕郊楼市也曾降过价。2008年底，通州地区的房价不断下降，均价持续跳水，燕郊楼市寒冬也随之到来，各大开发商纷纷想出自己的对策来进行应对。燕京航城推出的超低折扣盘，不到28万就可以买76平米的房子，均价仅为3600元/平方米。

也就是说，只要北京的房价高得让大多数中低收入者望而生畏，近水楼台的燕郊楼市就永远有发展空间。

业内人士分析认为,由于燕郊的购房者绝大部分为外来人口,整个区域面临严重的配套瓶颈,如果再遭恶意炒作,显然会使燕郊楼市的投机风险加大。而一旦市场突变,或者政策利好落空,燕郊楼市势必将面临一轮房价的惨跌。

也有不少人开始担心，燕郊很可能成为下一个海南。因为燕郊房地产业与海南类似，都属于当地支柱性行业，政府调控少，更容易被热炒。而由于燕郊房屋空置率高、租金低，炒作燕郊的风险很大。




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