发布于：2010-05-31 04:47:31
来自：站务休闲/闲聊茶吧
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标签：房产
楼市调控历经40天 房价降幅有限租金上涨约两成
被称为史上最严厉房地产调控政策的“国十条”出台已40天有余。从住建部与地方政府签订保障房建设协议，到国税总局明确土地增值税清算过程中的计税问题，以及仍在筹备的房产税，无一不彰显了中央的调控决心。尽管多地调控细则近日被指“温和”，房价高企依旧令消费者望而却步，住宅成交量还是应中央调控之声而落，与此同时，房屋出租市场和商业地产正在悄悄升温。
销售市场很受伤
新“国十条”出台后，各地楼市成交量首先应声而落。根据中国指数研究院的统计数据显示，新政出台后的第一个星期里，一线城市楼市成交量全面下挫，其中北京成交面积环比下跌45%，住宅成交面积下滑在新政出台后的第二星期里继续扩大，26个城市的住宅成交面积续出现环比下降，跌幅最大的南京出现环比77.85%的下滑幅度。
5月份，一线城市成交量继续下滑，记者根据北京房地产交易管理网公布的数据进行了简单的统计，5月1日至5月27日，北京市期房签约5985套，其中住宅签约5210套，而在楼市逐渐升温的去年同期，这两个数字分别为15036套和11952套。受房地产调控政策影响，期房签约、住宅签约分别同比下滑60%和56%。
伴随着楼市销售量的下滑，开发商与消费者之间的价格博弈战持续了半个月，随后，部分开发商陆续推出打折优惠，但优惠力度有限，加之各地政府被指“温和”的楼市调控细则陆续出台，试探性的松动让敏感的市场似乎嗅到了楼市调控放缓的迹象。昨日新华社还发文表示，各地调控政策趋于缓和，调控成效不容乐观。
租房市场很火爆
北京西四环某地产中介门店内，经纪人用“出租回报率”上涨来劝说前来看房的消费者。确实，“国十条”出台后，部分区域新房价格出现松动，二手房价格也止步不前，而之前不温不火的房租却一路攀升。
记者注意到，记者所在的北京市朝阳区安慧北里社区，一年前还可以以2000元租一套一居室，而现在，这一价格至少是2600元。春节后，记者身边需要续租的同事、朋友纷纷抱怨房东“不厚道”，一打听才知道，房租普遍上调了25%左右。
业内人士认为，这其实是一种“替代效应”，楼市调控力度加大，很多人推迟了购房计划，租房需求的增大在一定程度上推高了租金上涨。这一现象不仅出现在北京，上海的房租也同样也随着调控的深入呈现跳涨状态。
来自21世纪不动产上海公司的内部统计显示，自新“国十条”出台以来，租赁业务的确出现升温态势，房屋出租套数同比上涨33%。从租金结构上看，整个4月和5月以来，2000-4000元/月房源的成交比重都属于各租金价位段中最高的，不过5月以来的比重比4月更为扩大，从37%升至43%，还有2000元/月以下房源的占比也提高了4%，不过4000元/月以上房源的占比下降了10%，显示出调控背景下，过渡性质更为明显的中低端租赁回暖、高端租赁市场反而疲弱的市场状态。
商业地产很受益
根据中原地产调查，4月国内房地产资金流向出现“转舵”迹象，主要去向是商业、写字楼市场，其中深圳市场表现尤其明显。尽管目前投资住宅市场的资金能否持续流入商业地产市场尚无定论，但商业地产成为这轮调控中比较大的受益方是毫无疑问的。
某知名物业公司市场研究部的负责人也告诉记者，尽管目前还没有对以住宅为主的大型房企投资商业地产金额的统计，但是他们投资商业地产的意向十分明确。
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"房价"、"调控"、"人民币升值"，等等的年度新词预示着2010年中国房地产业将迎来新世纪以来最不平凡的一年。在世博来临之际，中国房地产将以怎样的市场走向未来？中国房地产测评中心主任龙胜平(微博)表示：“种种迹象表明，这个不平凡将会以09年一批房地产上市新贵恒盛、龙湖、恒大等对行业的整合拉开大幕。随着房地产产品产业化、管理模块化的房企改革大潮到来，恒盛地产必将成为中国房地产业新一轮整合的启明星，大步迈向中国房企前五强！”
恒盛地产自2009年10月2日香港联交所主板上市以来，北进南扩，拿地收购。频繁的市场运作吸引了众多投资人的极大兴趣与观注。2010年4月12日恒盛地产在香港港丽酒店发布了2009业绩年报，令人吃惊的业绩增长和经营水平让当时在坐的百余投资人和分析师无不称奇与欣慰！恒盛地产2009年净利润25.6亿元人民币，较上年增长257%，为中国所有上市房企利润增长率之冠。09年企业资产负债率6.7%，为所有上市房企最低。09年新购土地除少量年内支付外，已完成超过70亿元人民币的土地款支付。高回报、低负债，给公司提供了更高更强的融资基础。充沛的现金流使公司不会因产业政策调控带来现金支付压力而收缩战线。极具战略眼光的经营团队让公司在这个大调整年可以收得源源不断的硕果商机！
机会永远属于有准备的人，恒盛地产上市伊始，借助兄弟企业熔盛重工集团的行业错位优势，一举夺得上海徐家汇最具投资价值的两幅地标性地块，总建筑面积可达35万平方米。一举拍得江苏南通市最具开发价值的两幅中心地块，总建筑面积更高达80万平方米以上。上市半年以来，恒盛地产更将其十余年建立起来的独有拿地战略发扬光大，长袖善舞，北进天津并购建筑面积高达120万平方米的团泊湖项目，近进南京并购建筑面积超50万平方米的长江地王，等等。
雨来正是长苗时，恒盛地产2010年全国11个城市22个项目，当年开工面积超300万平方米，公布当年总销金额将达150亿元人民币，是其09年的近2.5倍！但据接触恒盛地产决策层的不少人士称，恒盛地产内部下达的指标将远超其公布数据。在2009年底中国房地产进入政策调控的大背景下，恒盛地产果断选择蜇伏以期涅磐，2010年初房地产调控政策日趋明朗，相信二季度开始将会迎来恒盛地产井喷式的销售表现。
据闻，恒盛地产近期现正发售6亿美元7年期债并已在路演，消息人士称已如恒盛上市一样受到投资人高度追捧，超额认购。试想，如再算上恒盛上市时建设银行给予的190亿元人民币授信，以及保守估计的2010年150亿销售额和企业现有现金。恒盛地产将会有近500亿元人民币的现金运作规模，具备这样的实力，全中国房企不会超过十家！在2010年人民币升值预期的大背景下，恒盛地产的现金战略不仅大大强化了其竞争力，更具大时代战略雄图，正所谓"眼光决定未来"！
2010开年，继往开来，恒盛地产在坐实其一惯产品优势的基础上，分别委托战略合作伙伴易居(博客)中国和某机构研究确定了企业上市后更具前瞻性的未来行业发展战略，确立了两横两纵两点的产品发展布局，即以滨江、滨湖用地为先导，以大型社区用地为基础的两横选址。以尚海湾、豪庭为标杆，以庄园为支撑的两纵产品。以商业地产为资金来源点，以旅游地产为资金平衡点的两点生命线。在此战略布局下，着力上海恒盛滨江尚海湾、南京恒盛滨江尚海湾等企业旗舰项目，做强哈尔滨恒盛滨湖豪庭、天津恒盛滨湖豪庭、芜湖恒盛滨湖豪庭等企业标志项目，发展南通恒盛庄园、北京恒盛庄园(波尔多小镇)等基础项目，同时，加大各项目中商业地产的比重，以为企业提供稳定的现金流，大力研发和落实恒盛模式的旅游地产项目，以为企业提供长足的发展后劲。在不久的将来，恒盛地产将会成为有别于其他而具鲜明特色的滨水项目房地产开发龙头企业，"恒盛地产的项目不是豪宅，是天生贵族！
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