城市居住用地区位研究

城市居住用地区位研究
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作者：范炜
导师：赛康
专业：建筑设计及其理论
学位授予单位：东南大学

住区开发是当前我国城市建设的热点，学术界对此也从多个方西进行了研究，如市场需求、规划设计、配套标准、邻里文化、建筑技术、生态环境以及特殊住居等等，但针对住区区位的研究仍备感缺乏。针对这一薄弱环节，论文从理论、方法与实证方面作了有意义的探索。

对人类社会经济活动区位问题的系统研究最早起源于德国地理界，如图能的农业区位论。韦伯的工业区位论以及克里斯塔勒的城市区位论等，但它们都只是考虑单一活动的静态模式，后期美国芝加哥学派在此基础上针对城市提出了动态且整体的空间结构理论。如伯吉斯的同心圆模式、霍伊特的扇形模式、哈里斯与乌尔曼的多核心模式等等，这些经典的基础理论对论文的研究都起到了很好的引导作用。

城市居住用地区位这一命题的内涵是相当广泛的，涉及城市、居住、土地、区位等术语的交叉概念与特点，通常建筑学(包括城市规划)对这一领域的研究多是以物质空间为切入点，而其他相关的学科如城市地理学、经济学、社会学、行为科学等，对这一课题也有各自独特的视角，很有必要加以整合，论文提出了一种可以图解为“圆轮”的思考方式，并认为在研究中应特别着力吸收经济学的成果。

城市居住用地区位是随着社会经济发展而不断演变的。西方国家发展到工业社会阶段，伴随着城市内部功能的极大丰富，居住用地才真正成为一项需要与其他用地共同考虑区位布局的独立要素，而城市居住用地区位及其总体布局归根到底是在始终处于优势地位的市场力的作用下形成的。随着信息社会的来临，人们的生活方式将发生较大变革，即从职住分离重新走向职住一体化，居住用地的配置也将随之呈现网络化的特点。

我国古代城市居住用地在专制的社会力为主导的条件下形成了与西方城市迥异的格局。近代由于市场的初步发展使这种特有的局面有所松动，但新中国成立后的一系列革命性举措却切断了其渐进发展的文脉，30年的计划经济与“单位”社会造成了极为扭曲的城市整体用地结构，直至改革开放后国家向着开放社会与市场经济转变，包括居住用地在内的城市整体用地结构也逐渐趋于合理。

在我国当前的市场经济条件下，城市居住用地区位的生成受到居民、开发商、政府这三方行为主体共同影响，而建筑师在其中起到了微妙的媒介作用。

居民属于消费者，如果将其视为经济学中的理性人，他们拥有从基本需要到经济需求的一般性住房与区位意愿。理性地剖析家庭的择居过程与迁居表现可以发现其中隐藏的一些居住活动规律，而统计研究近年的一些住房调查数据更可以从事实上验证这些理论。

开发商是生产者，他们在投资决策前必须考察城市土地的时空经济特征，从“天时”上把握城市土地的机会成本、建筑物的经济寿命以及再开发时机，从“地利”主把握城市用地全局并选择有升值潜力的地段。

政府是管理者，市场经济下政府的管理职能与调控手段与计划经济时代大为不同，其对市场的管理只能是有限干预，而对土地市场来说这种调控首先在于间接的制度建设，主要包括经济制度与城市规划制度，其次是直接控制城市中公共设施的建设，这将最直接地引导居民与开发商的行动，真正使规划得以落实。

对城市居住用地的规划需要进行广泛的前期研究，这不仅包括理论，更包括操作方法的探索。科学的研究需要借助科学的手段，一般说来数学模型、地理信息系统已在规划操作中有所运用，但这些方法都只是纯技术方法，而源于经济管理的价值分析方法是一种很好的兼顾技术与经济的综合评价方法，将在推动城市规划走向经济的科学化方面有着很好的应用前景。

将以上几种方法综合运用，论文提出了一种可称之为“价值信息模型”的方法，对城市居住用地区规划前期的基本条件评价与预测过程进行理性解析，具体来说就是选择评价对象、建立并执行评价模型、分析所得结果进行规划，据此所得的方案拥有数据特有的说服力，能大大增进规划的科学性。对方法的探索是论文的主要创新点之一。

最后以南京为例进行了实证研究，首先回顾了南京市居住用地区位分布的发展历程，然后对南京市居民、开发商与政府的区位选择意愿进行了比较分析，接着逐片分析了各居住用地区位板块的居住优势，为今后南京市居住用地区位的规划配置提供了比较详实的基础资料与结论。

口 收稿妇期2003-08-25