经济适用房规划之失

　那些买到了经济适用房的“幸运儿”，每天面对的又是怎样的生活呢

　　本刊记者:陈晓

　　早上五点多起床，乘坐一辆“火三轮”到约两公里的城铁站，顺利的话，刚上站台就能赶上去西直门的轻轨列车。在车上颠簸半小时，再到城内转乘公交，赶往自己工作的电视台。

　　四种交通工具，两个小时的路上辗转，这是居住在北京天通苑的田歌每天几乎都要经历的上班路线。

　　对居住在这个城外城的11万居民来说，生活的不便还远不止这些。

　　11万人的超大型社区，没有一家三甲医院；作为义务教育的公立小学只开办了三个年级，如果小孩要继续升级，则必须转往收费昂贵的私立学校……

　　内外交困之下，天通苑被称为“睡城”——除了居住外，没有休闲娱乐等其他的生活功能。而这个社区内外的生活问题，则被称为天通苑现象，成了经济适用房小区规划配套问题的代名词。

　　小区规划：难以实现的纸上谈兵

　　“一个大型居民住宅区，最重要的规划目标是环境好，生活方便。”北京市建筑设计院六所的规划师林爱华告诉记者。她曾经参与了望京小区的规划设计。而在大多配套设施残缺不全的经济适用房小区里，望京的内部设施拥有较好的口碑。

　　“而按照我的理解，经济适用房小区和商品房的规划设计，除了容积率和户型有区别外，在其他的规划目标和原则上，没有什么差异。”林爱华说。

　　根据规划业的“行规”，大型居民住宅区的规划应该遵循“千人指标”：即小区居民达到2000～3000人，社区内应配备学校，托儿所。小区聚集人群达到2～3万人，则应该配备医院。不足此标准的，也应该有相应的卫生站。开发商只有将这样一份配套齐全的小区规划报经市规划委通过，才能领取规划许可证，然后出具规划详图，到市建委领取施工证，正式开工。

　　可图纸上安居乐业的理想和规划业的“行规”，并没有给诸多经济适用房居民一个美好的现实。

　　由于经济适用房的定位，政府通常会对其进行限价。据统计，北京市的经济适用房均价比商品房低500～1000元/米。因此，虽然规划原则上，经济适用房与商品住宅并无二致，但实际上却要受到开发成本的限制。林爱华参与设计的望京小区，由于刚开始规划时是作为商品房，因此规划时的成本达到了4000多一平米。大部分经济适用房限价在2000多一平米，就成为开发商给规划师的成本上限。“规划的成本要计入开发商的单方造价以内。”林爱华说，“因此，客观上要求经济适用房的小区配套与商品房标准一致，是不现实的。”

　　北京地区的经济适用房，利润率规定在3%以内，从单纯的利润率来讲，经济适用房显然不是一个开发商欢迎的品种。在接手项目后，开发商总有渠道将利润最大化。

　　按规定，小区内医院和学校等的运营，在开发商配备后，将无偿交由卫生部和教育部等政府部门管理。“对开发商来说，这些公共设施是不赚钱的，所以通常会想办法逃避。”中国建筑工程总公司规划设计所的一位工作人员告诉本刊。

　　逃避的手段多种多样。例如经济适用房多为大型社区，需要分几期滚动开发。所以开发商会将学校、幼儿园等公共设施建设一期一期往后拖，以延期开发之名逃避对公共设施的建设，或者中途更改规划图。

　　此前有报道称，天通苑开发商曾经承诺公立义务教育，但现在却改为私立学校，费用每年一万多，让很多居民望而却步。

　　开发商能对小区规划图纸“朝令夕改”，与政府部门前紧后松的监管不无关系。据中国建设工程总公司的一位规划师介绍，政府部门对开发经济适用房小区的审核，在开工前非常严格：政府出具设计要点，开发商请专业机构设计规划图，向市规划委申报，申请施工证……环环相扣。但一旦施工证发放后，开发商的操作空间就非常宽松。“施工方有权中途更改设计图纸，而且很少交送交市规划委审批。”这位规划师说。

　　竣工后，市建委只负责建筑质量的检验。这是唯一一道比较严格的审核。而应由人防办公室验收的人防工程，由园林部门审核的绿化程度，由市规划委验收的学校，医院等社区配套，则少人问津。“可以说，对竣工后的小区验收，政府方面是相当敷衍的。”该规划师对本刊说。

　　滞后的城市总体规划

　　在对小区的规划设计中，居民们最怨声载道的还是交通问题。

　　天通苑通往城区的唯一一条道路立汤路，常年堵塞，曾经不止一次出现过居民下午下班，凌晨到家的现象。