万通中心：独立化理想的节能与集约空间

图1为万通中心半鸟瞰效果图
据介绍，当下，北京的写字楼市场正处于相当微妙的时期。
一方面，西部的中关村市场自去年以来持续出现阶段性供应过剩，中关村E世界、中关村科贸中心、第三极等项目纷纷喊出“十年包租”或“今天买铺，下月发钱”等等广告语。明眼人一看便知，类似的“投资回报计划”背后必然是竞争的激烈和推销的急切。 另一方面，东部的CBD市场却一路火爆，奇货可居。富力一栋写字楼被摩根整购，银泰一栋楼也被中保集团整购，中环世贸更是令人惊讶，凯德置地一举吞下两栋写字楼。目前尚处于认购阶段的万通中心现在每周都有大客户上门洽谈整购事宜。万通中心市场部的负责人说，“如果我们想急于出手的话，非常容易。”
种种迹象表明，北京的写字楼市场面临着西冷东热的微秒局面。
　非常聪明的写字楼
　但是，CBD写字楼市场“热”中也存在着问题，事实上，由于CBD寸土寸金，被许多大集团、大买家盯上，所有销售走势良好，而开发商也纷纷盯着大集团的需求，而对小型买家的需求考虑不够。
万通地产副总经理陶民说，目前，CBD写字楼市场的绝大多数产品的定位过高，楼座体量过大，往往是集团型买家与零散型买家不能兼顾，比较遗憾。
　据可靠消息，备受关注的央视大楼正在兴建，这一庞然大物基本为中央电视台自用，而且，央视建成东迁之后，将吸引来约两万家不同类型的服务型小公司环绕在央视周边，那么，这些小型公司的办公需求也是不容忽略的。早在数年以前，万通集团便已经注意到了这一需求趋势。目前的万通中心由ABCD四栋可分可合的楼座构成，而每个楼座标准层的面积是750平方米或1500平方米，每个楼座的总面积在1.5万平方米至3.2万平方米之间，对于中小型客户而言，可以购买一整层或两整层，完全不受外人干扰；而对于大型客户而言，则可以购买一栋楼或两栋联体楼，自主冠名，尽显企业形象。协成顾问公司的总经理王晓航在了解了万通中心的详细规划后，认为“这是一种非常聪明的做法”。　
　
图2为万通中心商业大堂效果
　真是非常聪明的写字楼吗
但同时，也有业内人士指出，万通的做法“并不聪明”，因为建四栋小的写字楼，不如建两栋大的写字楼划算，显然，后一种做法的建造成本更低，开发商的收益率将更高。果真如此吗？其实不然。有资深人士介绍说，假如建两栋大的写字楼，虽然建造成本更低，但是，该项目将掉入同质化竞争的怪圈，尽管眼下CBD的写字楼市场销售走势良好，但从长远来看，恐怕不利，而且更难以形成目前万通中心的差异化优势。据了解，由于竞争的逐步加剧，目前CBD的写字楼销售的利润率正在降低。尽管如前文所列，一些项目被集团买家整栋购买，但据知情人透露，其实最终的成交价格并不十分理想，“无非是拿自己的零钱换来了别人整钱”，目的是为了快速回收资金，因此未能实现较高的投资回报。
万通地产副总经理陶民笑着说，“如果我们着急回收资金的话，只要把价格落一落，万通中心恐怕早就被大买家全部端走了。”
　
图3为万通中心工地实景
　全阳光环境和集约化空间
　在万通中心“非常聪明”的做法的背后，其实可以理解为稀缺性与兼顾性，一方面，类似万通中心这样的写字楼产品很少，而未来的需求很大，稀缺性意味着紧俏性，降低了同质化竞争的风险；另一方面，这种写字楼兼顾了集团型买家与零散型买家的需求，可说是同时切准了二者的兴奋点。一位资深策划人认为，对寻找“独立化理想办公空间”的公司来说，万通中心应该是一个不错的选择。
　有人曾建议万通中心市场部的负责人，不如把“独立化理想办公空间”作为该项目的广告主打语，但该负责人似乎对“全阳光办公环境”的提法更感兴趣。
前不久的一项针对写字楼买家的综合调查表明，除了地段之外，写字楼买家普遍看重的两点分别是“更多的采光”与“软件的配置”。
　　由于CBD的绝大多数新的写字楼产品都是大体量，标准层的面积动辄在2000平方米以上，而各家写字楼的层高大致差不多，所以，内部办公空间的采光性均较差。万通中心标准层的面积最小为750平方米，可谓是小得恰到好处，内部办公空间必然是阳光通透，豁然开朗，倒令人联想起一句歌词“阳光总在你左右”。更多的自然采光，不仅意味着更多的身体健康，同时，也可以节约大量的能源。节能型写字楼将逐步成为人们关注的重点。
　　关于节能与集约的话题，万通中心还有很多，据可靠消息，他们正在与某网络集成商接洽，准备引进更优秀的系统，打造“网络超市”的概念，使未来在这里办公的人们的通讯选择更多样化，通讯成本降低30%左右。