旅游与房地产的内部联系

旅游与房地产，是完全不同的两个行业，但相互交叉，形成了许多边沿性结构，而理念的渗透，更产生了全新的综合。

旅游房地产是一个新的领域，包括产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、shopping mall等等模式。其中，以别墅开发为主流，已经引起地产界的广泛关注；产权酒店即将迎来大规模推广的时期，而与商业地产结合的中央游憩区、商业步行街、shopping mall等，正在各地闪亮。

旅游地产的提升，是旅游小城镇开发及旅游城市开发，将旅游的区域开发与城市经营全面结合的尝试，已经出现。

用旅游的视角看地产，不仅仅可以分析产业的交叉和新型综合产业的出现，还可以把旅游业已经熟练运用的技术，借用于房地产开发，从而大大提升房地产的附加价值，获得人居环境的完善。其中，景观配置、游憩安排、六要素综合平衡、独特性吸引力打造、文化与资源挖掘等等，都可以成为房地产业借鉴的技术。

本文提供了一种视角，对房地产开发商提升其房地产运营能力，及房地产商进入旅游产业，都具有一定启示。

一、旅游专业视角与旅游专业技术
旅游是以出游为前提的人类闲暇生活方式，旅游业已经形成了一种综合性产业。

旅游产业以资源、交通、市场为三大基础，吃、住、行、游、娱、购、体、疗、学、交为十大要素，形成了游憩、接待、营销、交通、商业、生产、建设、咨询八大业态。

旅游开发成功的标志，是核心吸引力的形成。

对于今天的旅游市场而言，仅有奇观、美景、自然生态、文物、民俗等资源基础，已经是远远不能吸引游客了，身心愉悦的体验过程，才是吸引力的关键。

我们将旅游过程中游客的体验过程，称为"游憩方式"。用最通俗的话讲，就是"游玩的方法"。用学术语言表达，游憩方式是人类闲暇时段的生活方式。

游憩方式设计，是旅游产品设计中的技术设计。

旅游产品能否开发成功，首先取决于游憩方式设计是否形成了独特性吸引力（或独特性卖点）。

从商业模式的角度看，旅游业的利润形成，在于最大程度的增加游客量、延长游客滞留时间、提高游客消费水平。

旅游业的独特视角，可以落实为四项专业技术：景观评价与设计技术、游憩方式设计技术、情境设计技术、体验设计技术。

二、房地产业态的结构与分级
旅游产业的开发，是对土地及其上的景观文化资源的开发利用，归根结底，还是土地开发的一个分支。旅游对环境要素的利用方式，旅游对人类与自然的关联互动的研究，对于分析地产要素及人居环境都有独特的帮助。

１、房地产结构要素分析

我们将房地产的结构要素，概括为土地取得、规划设计、房屋建筑、环境建设四方面。房地产综合开发的业态，也因此形成了从地产到房产的多级结构。

地产是土地开发利用的产业，是营造人类活动空间及其环境的产业。在空间与环境中，公共空间与私人空间，公共环境与私人环境既相互隔离又相互渗透；可以大致分为五类：交通空间及其环境、公共开放空间及其环境、公共商业空间及其环境、非公共商业空间及其环境、私人空间及其环境。

在广义地产的理念下，一切土地利用的方式，都可以纳入地产经营中来。因此，城市建设、小城镇开发、旅游开发、各类（工业、高技术、教育等）园区开发、甚至交通及农业综合开发等，都与土地开发结合在一起。在地产运作中，功能定位、项目策划及布局规划对土地开发具有特别重要的意义。

一般意义的房产，概念相对狭隘，其开发的产品，是依托大众市场交易的建筑物，主要指住宅、商业、写字楼、标准厂房四类大宗产品。

更高级次的房产开发商，则进行非标准化的专业性建筑开发，包括城市标志性建筑、特殊功能建筑、非标准化商业、工业、教育、体育等等建筑产品的开发。

环境开发是房地产商必须面对的重要课题，而且在城市发展和产品市场卖点中越来越重要。景观、休闲、文化及其它特殊功能，在公共空间的营造中，独立性已经显现出来。环境开发正在成为房地产中一个子产业，具备极大的发展空间，包括生态绿地、休憩节点、城市公园、城市广场、步行街区、滨水街堤等等。只是由于其公共产品的特征，产业经营模式与一般房产不同。

２、房地产业态分级

由此，我们可以把从地产商到房产商的层次分为四级：

一级运营商：区域开发商――结合了全部土地功能要素，包含大众产品与非标准产品，进行的成片土地综合整体开发；以复合功能的成片土地为对象，把附着了功能与项目的分块土地作为产品进行经营，同时全部或部分开发其中的项目；其中，国家的各级政府及其土地储备中心、流行的"城市经营商"、小城镇开发商、大型综合园区开发商、超大型社区开发商等已经成型；招商局的蛇口、熊谷组的洋浦、华侨城、祈福新村、陆家嘴、天津泰达、望京等属于这类。该类开发与政府职能有深度的联系；

二级运营商：项目包装公司――以小块土地独立项目及土地片区分拆项目为产品，进行非独立片区招商开发和项目炒作；这类企业较多，有的项目进行部分环境建设，有的开发一期或样板，有的仅仅进行规划调整和产品调整，甚至以时间换增值；该类企业往往与官员寻租有关，但正在形成一些高智慧型企业；

三级运营商：非标准产品开发商――以特殊功能产品、公共空间与环境、自营性产品等非大众市场为基础的建筑产品开发商；包括火车站、机场、中国大剧院、奥体中心等类公共产品委托开发，Mall、步行街、新天地、外滩等类游憩型商业中心或城市游憩中心开发，城市广场、城市公园、休憩园区、城市公共景观休闲系统等公共空间与公共环境开发；

四级运营商：标准产品开发商（房屋工厂）――以大众市场交易的建筑物，主要指住宅、商业、写字楼、标准厂房四类大宗产品的生产销售为核心，为房地产业的"简单加工型"企业；目前绝大多数为该类，包括部分大盘运作企业、可异地复制型品牌企业。