发布于：2025-11-13 17:57:13
来自：房地产行业/热门地产
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大湾区城市更新项目（旧称“三旧改造”）因其一级土地与二级土地可以联动开发，且取得净地开发权时相比正常的招拍挂土地所缴纳的地价要便宜很多等特点与全国多数其它地方一、二级土地割裂开发形成较大反差。在2000年初至2021年地产“三道红线”的近20年间，房地产行业基本一直向上（中间有过短暂的几次回落），因此在这段时间，大湾区的城市更新发展如火如荼。
大湾区城市更新发展主要分为两大方向，一个是以深圳为代表的城市更新项目管控模式，一个是以广州为代表的城市更新管控模式。广深两地的城市更新项目批复最多，实施也最多，接下来笔者详细谈谈广深城市更新项目的现状及未来发展可能。
截止至2025.8，
深圳已列入城市更新计划的项目总数为?
1061个
?，拆除范围面积累计?
9015.7公顷
?。每年都有新批准立项的城市更新项目，每年也有不少项目被踢出更新计划。因近年金融政策及当前经济环境等多重因素叠加，导致开发商融资困难，销售困难，利润转亏，现金流断裂，越来越多的房企面临暴雷、破产。因此，市场上的各个节点城市更新项目（已立项、过专规、确认实施主体、拆迁完成、补地价、获取土地证）基本处于停滞状态，虽然市场仍有少量的民企投资方/现金流健康的实施方/国央企投资方/纯资金方等在寻找优质且成熟的城市更新项目，对整个城市更新项目大盘子来说作用甚微，未来这些城市更新项目如何走向，笔者认为有以下方向：1.立项、专规阶段的大多数项目难逃被踢出项目库，基本没什么开发价值；2.确认实施主体、拆迁完成、补地价阶段的项目，位置好的被上述资方看中拿下后开发，位置不好的项目面临变成僵尸项目，项目公司被清算等不良处置；3.拿到土地证之后的项目，这类项目只要前期拆迁贷金额不大，可以寻找全垫资总包建设或者合作开发，这类项目基本可以完成后续开发；4.市、区平台公司进场采用新的做地模式解决部分烂尾项目。
广州城市更新截止至2025年上半年，批复城市更新项目约500个，其中城中村项目149个，仅黄埔就近70个，占据将近一半。黄埔区以外已做完拆迁的城市更新基本都进入开发阶段，剩余的项目基本停滞不前；黄埔区的项目由于历史政策“边拆边批”导致多数项目烂尾，许多村民的房子被拆，无法回迁住新房。除了少数项目比如珠江村项目、文冲东项目、双沙村项目、裕丰围村项目被中字头建筑央企看中后投资开发，其余的项目都要依靠区平台公司采用新做地模式逐步实施完毕。
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