论城镇化后阶段建筑类企业的投资方向

2022年年末我国常住人口城镇化率已经达到65.2％，城镇化进程进入后阶段，核心城市发展进一步加快，大城大圈、抱团竞争趋势更加明显，城市格局正发生变化。同时，人口拐点已至，城市之间抢人大战白热化，房价逐渐趋于稳定，在城镇化后阶段，由于基础设施建设进度放缓，建筑类企业也将面临新的机遇和挑战。     

▌1. 城市群发展格局  

目前 ， 我国正着力推动区域协调发展 ， 建设 19 大城市群 ， “ 两横三纵 ” 的战略格局基本形成 。  

从经济情况来看，长三角城市群经济实力最强，ＧＤＰ总量占到了全国的19.7％。京津冀、珠三角、长江中游、山东半岛城市群的经济体量基本处于同一水平，位于第二梯队，考虑港澳地区，粤港澳大湾区也处于第一梯队，且拥有巨大的发展潜力。 总体来看，东部沿海地区及大湾区的经济较为发达，中西部地区的经济还有较大提升空间。

从人口情况来看 ， 长三角人口总量最高 ， 占全国人口总量的 11％， 其次分别为珠三角 、 长江中游 、 京津冀 、 成渝地区 。 整体来看 ， 东部沿海地区 、 大湾区以及长江沿线地区的人口总量较高 。 详见表 １。

表 １  全国 19 个城市群经济与人口基本情况（2018年）

▌2.  城市群发展分析  

通过对 19 个城市群的经济与人口情况分析 ， 以及国家的政策导向 ， 我国 19 大城市群可分为三个层级 ， 不同层级的城市群发展优先级不同 ， 第一层级为优先提升 ， 第二层级为发展壮大 ， 第三层级为培育发展 。  

京津冀 、 长三角 、 珠三角 、 成渝 、 长江中游城市群 是我国经济最为发达的地区 ， 为城市群发展的第一层级 ， 同时人口吸引力也是最强 ， 未来很长一段时间都将是促进我国经济增长的重要支撑 ； 从发育程度来看 ， 这五大城市群内部又可以分为两类 ， 即长三角 、 京津冀 、 珠三角以提升其世界地位为目标 ， 成渝 、 长江中游则以提升其国内战略地位为目标 。  

目前 ， 山东半岛 、 海峡西岸 、 中原 、 关中 、 北部湾城市群 的发展速度较快 ， 区域协同融合程度不断提高 ， 逐渐成为我国经济发展的主要动力来源 。 除了第一层级优先提升和第二层级发展壮大的城市群 ， 我国还有部分城市群尚未成型 ， 但是已经有上位规划作为指导 ， 如哈长 、 辽中南 、 山西中部等城市群 ， 这些城市群仍处在培育阶段 。

通过设定经济 、 人口 、 政府财政 、 土地与房地产市场 、 公共环境 、 权威参考 、 发展基础与政策支持七个维度指标 ， 对京津冀 、 华南 、 西南 、 西北区域的主要城市 （ 政府一般公共预算支出超过 400 亿元的城市 ） 的投资环境进行评价 。  

一是经济方面有 4 个指标 ， 分别为 ＧＤＰ 总量 、ＧＤＰ 增速 、 人均 ＧＤＰ、 可支配收入 。

二是人口方面有 2 个指标 ， 分别为常住人口和人口年均增长率 。

三是政府财政方面有 2 个指标 ， 分别为政府一般公共预 算支出和城市债务率 。

四是土地与房地产市场方面有 2 个指标 ， 分别为土地市场 、 房地产市场 。

五是公共环境方面有 2 个指标 ， 分别为交通和公共资源 。

六是权威参考方面有 ３ 个指标 ， 分别为城市综合竞争力 、 商业魅力和营商软环境 。

七是发展基础与政策支持方面有 ２ 个指标 ， 分别是城市发展现状评价和政策支持力度 。 详见表 ２。

表 ２  投资环境评价指标

根据评价指标和每个城市的具体数据 ， 对每个城市进行整体评价 ， 在京津冀 、 华南 、 西南 、 西北四个 区域内 ， 北京分数最高 ， 为 93.8 分 ， 贵州黔东南州分数最低 ， 为 22.8 分 。 详见表 ３。

表 ３  城市投资环境评价

根据评分结果 ， 将京津冀 、 华南 、 西南 、 西北四 个区域的主要城市划分为重点投资 、 积极投资 、 一般投资 、 慎 重投资和不建议投资城市五个级别 ， 如表 4 所示 。

表 ４  城市投资环境分级

以北京为例 ， 进行深度分析并提出主要投资方向 。  

2021 年 ， 北 京经济总量跃上 ４ 万亿元新台阶 ， 成为中国第二座 ４ 万亿元城市 ， 同比增长 8.5％， 人均 ＧＤＰ 为 18.4 万元 ， 全员劳动生产率为全国第一 ， 经济结构和质量持续优化提升 。  

自 2015 年以来 ， 北京常住人口增量有所下降 ， 增速进一步降低 。2017 年 ， 人口出现负增长 ， 并且近几年下降幅度越来越大 。 北京人口下降的主要原因是北京近几年主要构建 “ 高精尖 ” 经济 ， 同时推动非首都功能疏解 ， 导致传统行业发展降速 ， 就业人口有所减少 。 同时 ， 由于其他城市群的快速发展 ， 特大城市对人口吸引力也进一步降低 。 总体来看 ， 北京人口下降的原因更多是 “ 主动控制 ”。  

在长期发展的过程中 ， 北京也累积了大量债务 ， 但债务整体规模控制较好 ， 在国际警戒线 100％ 以下 ， 仍有较大的举债空间 ， 且政府经济 、 财政实力雄厚 ， 产业基础好 ， 企业资质质量好 ， 盈利能力强 ， 整体债务负担仍处于合理水平 。 详见表 ５。

表 ５   北京市基本情况

建筑类企业可以依托 “ 京津冀一体化 ” 和 “ 一 带一路倡议以参与京津冀世界级城市群建 ”， 设为中心 。 战略强化片区开发 、 城市更新 、 房地产 、 产业园等领域业务 ， 巩固培育高速公路 、 生态环保 、 机场 、 新产业等领域业务 ， 同时介入轨道交通等领域业务 。 总体上可以分为交通和城市两个领域 。  

（1）交通领域  

a. 高速公路 。 把握京津冀交通一体化建设 ， 围绕北京与重要节点城市的区域互联 ， 抓住机会参与北京辐射线道路的新建 、 改扩建项目 ， 探索打造 “ 公路 ＋ ” 新模式 ， 延伸产业链和投资链 ， 以新消费 、 大物流 、 人工智能等作为价值增量 。  

b. 机场 。 关注北京打造世界级机场群 ， 以及以航空物流 、 科技创新 、 服务保障为发展方向的临空经济示范引领区 ， 探索参与临空经济区的机会 。  

c. 轨道交通 。 紧抓 “ 轨道上的京津冀 ” 这一机遇 ， 探索 “ 轨道 ＋ 物业 ”TOD 开发模式 ， 择机参与区位条件好 、 产业有支撑 、 房地产市场活跃的优质项目 。  

（2）城市领域  

a. 片区开发发 。 围绕北京 “ 两区 ” 建设 ， 聚焦北京副中心 、 三城一区 、 新城建设 ， 选择经济条件好 、 人口有支撑 、 产业定位高 、 发展潜力大的区域 ， 结合政府投资诉求 ， 持续创新商业模式 ， 探索与北京市政府在投资领域的合作路径 ， 加快推动片区开发项目落地实施 。  

b. 城市更新 。 随着土地资源的日益紧缺及国家土地管控政策的不断强化完善 ， 未来增量开发式更新在全国城市将陆续面临实施困境 ， 北京对城市更新的需求会越来越大 ， 把握北京主城区和副中心城市等对存量资产的更新需求 ， 挖掘城市资源 ， 积极研究商业模式及落地渠道 ， 探索在更新成本较高的前提下实现投资闭环的模式路径 ， 积极拓展城市更新 、 工业区转型 、 港区和滨水区的整治改造等领域投资布局 ， 落地一批能够实现投资自平衡的先期项目 。  

c. 房地产 。 虽然楼市普涨时代告终 ， 楼市基本面会发生较大变化 ， 但是对于北京这样的一线城市来说 ， 仍会长期存在结构性短缺的现象 ， 仍有一定的 上行空间 ， 且北京有一大批高精尖人才能形成有效支撑 ， 鼓励通过组建联合体有效拓展业务布局 ， 投资潜力较大区域的房地产项目 ， 总体原则是快周转 、 控风险 、 降成本 。  

d. 产业园 。 重点关注北京数字经济 、 医药健康产业 、 智能制造等产业布局 ， 以及 “ 两区 ” 建设以 “ 产业开放 ＋ 园区开放 ” 双轮驱动 ， 北三县承接北京产业资源等 ， 瞄准全市各区 20 个重点园区建设 ， 以发展产业园区循环经济为核心 ， 拓展园区运营业务 。 发挥优势产业带动作用 ， 通过强化产业协同联动 ， 积极拓展临空经济区 、 临港产业园 、 科技园等园区业务 。 此外 ， 积极与实力强劲的央企展开合作 ， 积累产业资源 。  

e. 生态环保 。 重点关注北京构建生态涵养区 ， 打造花园式核心区 ， 京津冀 “ 六河五湖 ” 的流域综合治理 ， 加快城市肌理 、 环境治理业务市场开发 ， 推动公园城市 、 水系提升 、 污染治理等项目落地 ， 积极响应国家 “ 双碳 ” 战略 。  

f. 新产业 。 重点关注北京打造大运河文化 ， 参与大运河文旅产业投资 ， 拓展文旅运营业务 ； 结合高速公路 ， 探索 “ 交通 ＋ 文旅 ” 模式 。  

（1）高速公路  

当前 ， 我国高速公路网已基本成型 ， 高速公路的投资方向将由传统粗犷式布局设线 ， 逐步转变为核心城市圈互联道路的加密及存量优质道路的改扩建 。 京津冀 、 粤港澳等城市圈 ， 均在发展规划中提出打造 “Ｎ 小时都市圈 ” 的概念 ， 城市圈的内部互联趋势将进一步加强 。 同时 ， 受城市外溢效应影响 ， 核心城市与其周边卫星城人流 、 物流的交换将更加频繁 ， 存量道路将无法满足使用需求 ， 路网加密与道路改扩建将带来新的投资机会 。  

在拓展高速公路领域业务时 ， 可按照 “ 区域 － 基底 － 模式 ” 的框架进行分析 。 在区域层面 ， 结合区域发展现状及未来趋势 ， 优先选择经济基础好 、 政府履约能力强 、 与周边交通互联频繁或有独特资源禀赋区域的高速公路 ； 在基底层面 ， 结合道路与通行现 状 、 拟建 （ 改扩建 ） 道路交通量预测 、 投产分析等 ，分析道路投资价值 、 投资风险等 ； 在模式层面 ， 在政府资金吃紧 、 债务规模处于较高位的情况下 ， 传统依靠政府投资或补贴平衡投资的模式 ， 实施难度持续增加 。 在项目开发阶段 ， 要强化策划 ， 积极探索 “ 公路 ＋ ” 的新模式 。 一方面 ， 可通过将道路沿线土地 、 矿产资源 、 经营性资产等资源纳入整体合作范围 ， 以多种收益渠道实现投资平衡 ； 另一方面 ， 顺应新基建 、 新消费 、 大商贸 、 大物流等趋势 ， 以 5G、 人工智能等新技术为传统道路做价值增量 ， 探索智慧交通 、 新基建领域项目 ， 延伸投资链和产业链 。  

（2）轨道交通  

轨道交通项目具有投资额大 、 资本金大 、 负债大 、 社会影响大 、 收益率低 、 周期长等特点 ， 在项目初筛阶段可结合区域 、 投资保障性等因素 ， 重点关注财力保障性强 、 客流基础好的区域 。  

在拓展轨道交通领域业务时 ， 可从项目 “ 投资价值 、 带动作用 ” 两个层面分析确定推进策略 。 在投资价值层面 ， 结合项目合规程序 、 投入产出 、 风险及防范措施等 ， 确定投不投 、 怎么投 。 比如大型工矿 、 多式联运的铁路专线及旅游专线等 ， 要深入研究合规谁审批 、 意向消费者 、 付费可靠性 、 退出可达性等 ， 在搞明白 、 想透彻后 ， 再进一步推进 。 在带动作用层面 ， 在发展潜力较大的区域 ， 可通过参股的方式 ， 与地方投资平台合作 ， 择优介入城际铁路 、 城市地铁等项目 。 同时 ， 以小带大 ， 以参与轨道交通为契机 ， 主导实施站城一体化 、 沿线资源开发的项目 。  

（1）片区开发  

过去十年 ， 受国家城镇化进程加快的影响 ， 有许多片区开发项目落地 ， 同时 ， 由于上一阶段大批量片区开发类项目的落地 ， 加之受政府降负债 、 去杠杆等因素影响 ， 政府支付能力下降 ， 项目推进遇到较大挑战 。 综合来看 ， 片区开发项目具有投资额较大 、 收益较高 、 周期适中等特点 ， 对投资人的综合能力要求较高 。

目前存在的问题主要包括 ：

一是商业模式的逻辑内核未突破 。 目前片区开发业务的主流模式均为基于 ＡＢＯ、ＰＰＰ 之上的再创新 ， 其本质仍基于 “ 封闭运作 、 自求平衡 、 滚动开发 、 市场化经营 ” 的原则 ， 土地财政仍是投资平衡的基础 。

二是政府产业的约束性增强 。 随着片区开发项目落地数量的增加 ， 政府对片区打造的考核从以前单一维度的 “ 建城 ”， 转变为多维的 “ 营城 ” 等 ， 产业导入 、 人才积聚 、 税收贡献等逐步纳入政府用于约束投资回报的考核体系 。

三 是融资难度进一步加大 。 传统片区开发业务受监管政策趋严 、 融资标的不明等因素影响 ， 融资渠道逐步收紧 ， 取得融资的难度持续上升 ， 尤其是征拆部分 ， 主要依靠自有资金实现 。  

在拓展片区开发领域业务时 ， 建议聚焦 “ 区域 、 模式 、 周期 、 产业 ” 等方面 。

一是聚焦区域 。 重点关注经济发达 、 产业完善 、 人口净流入 、 土地及房地产市场活跃的区域市场 ， 结合政府土地财政现状及负债水平 ， 包装适当项目跟踪推进 。

二是聚焦模式 。 要持续 、 深入地创新投资模式和回报机制 ， 结合地方区域特点 ， 创新投资回报的资金路径 。 积极探索城市资源化的发掘和利用 ， 通过高质量资产的运营 ， 形成稳定现金流 ， 多渠道补充投资收益 。

三是聚焦周期 。 片区开发项目要回归价值投资的本源 ， 进一步向中短期倾斜 ， 审慎跟踪长周期弱滚动的片区开发类项目 。 要坚定不移地坚持 “ 滚动开发 、 控制峰值 ” 的投资原则 ， 避免前重后轻的投资节奏 ， 降低出资和融资压力 。

四是聚焦产业 。 要强化产业策划 、 产业招商 、 产业整合和产业运营能力 ， 通过整合资源 ， 打造产业 ＩＰ， 以 “ 建 、 延 、 补 、 强 ” 全产业链的思路 ， 打造城市运营品牌 。  

（2）城市更新  

城市更新是未来大城市战略重点发展方向之一 ， 市场开发中 ， 要密切关注区域城市更新领域的政策及发展趋势 ， 加强策划 、 提前谋划 。  

根据改造程度的不同 ， 当前城市更新项目可以分为 综合整治 、 功能改变和拆除重建 三种类型 ， 因为城市更新通常拆迁量较大 ， 成本过高 ， 政府通常不予补贴 ， 项目通常在投资平衡性上存在一定问题 。  

在拓展城市更新领域业务时 ， 一是要选区域 ， 重点拓展一二线城市中心城区的重大城市更新项目 。 对三四线城市或城市更新需求不强的城市 ， 要审慎介入 。 二是要选类型 ， 聚焦与政府合作的城市更新类项目 ， 通过创新商业模式 、 丰富盈利渠道 、 获取政策支持等 ， 实现项目投资平衡 。 三是要选方向 ， 城市更新作为建成区的再提升 ， 要与城市发展方向相契合 ， 在投资方向上建议关注与城市功能优化完善 、 消费领域能级拉动 、 人民生活幸福感提升等相关的多级联动项目 。  

（3）新领域  

新领域业务包括但不限于新基建 、 新消费 、 “ 双碳 ” 经济等国家重点支持发展方向领域业务 ， 在市场拓展中要紧跟国家政策大势 ， 以新领域为大交通 、 大城市领域业务赋能 ， 通过包装策划 、 价值联动等方式 ， 积极探索新领域业务与大交通 、 大城市协同发展 的新利润增长极 ， 挖掘投资回报的新路径 ， 以多种收益渠道 ， 逐步降低对政府付费的依赖 ， 实现投资收益的稳定增长 。