“烂尾楼”业主停供房贷类纠纷审判研究

近年来，受宏观经济形势变化、行业周期性调整、新冠疫情冲击等因素叠加影响，我国房地产市场持续下行。在多重打击下，“高负债、高杠杆、高周转”的开发商面临资金链断裂的风险，产生大量“烂尾楼”。无过错的购房人采取“停供房贷”的方式进行止损，在部分城市出现了“强制断供”的舆情，还有部分购房人通过诉讼方式表达相关诉求。本文针对烂尾业主停供房贷类纠纷案件的现状和法律适用问题开展研究分析，提出处理相关纠纷的规则和路径，以期通过发挥司法职能作用，有效防范和化解房地产市场风险，有力保障房地产市场高质量发展。

一、我国商品房按揭制度

20 世纪 90 年代之后，我国商品房按揭制度呈现迅猛发展之势，并成为我国居民购房最主要的融资方式之一。

（一）商品房按揭的分类

按照按揭担保标的物，可将其分为两类：期房按揭和现房按揭。

1. 期房按揭制度

期房按揭制度起源于我国香港特别行政区，被称为“楼花”，房屋尚未建好就被拆分，分期分批得像花瓣一样售给购房者，因此而得名。期房按揭是由开发商、购房者（按揭人）、银行（按揭权人） 三方共同参与的一种融资购房行为。

2. 现房按揭制度

现房按揭是指在商品房建成以后，购房者与开发商签订商品房买卖合同，并支付一定比例的首付款，剩余部分向银行申请贷款，并将所购商品房的有关产权证明提交银行作为担保。该类按揭在我国银行实务中被称为乙类按揭贷款。

（二）商品房按揭的法律性质

我国法律没有对预售商品房按揭作出准确的界定，但是在实务操作中，这种现象普遍存在。预售商品房按揭是为保证预购人如期归还按揭贷款本息而以将来建成的房屋作为担保物而设定的物的担保方式。我国相关法律中规定的担保方式有保证、抵押、质押、留置、定金，但没有规定按揭。有学者认为按揭具有自身的属性，是我国银行在抵押担保的实践中发展起来的一种新型担保物权形式。

二、我国商品房按揭法律关系分析

（一） 商品房按揭中包含的法律关系

在一般按揭购房行为中，主要包含以下五种法律关系：

一是按揭人（购房者）因购房与开发商形成的商品房买卖法律关系。

二是按揭人因需支付购房款向按揭权人（银行）贷款形成的与银行之间的借款关系。

三是按揭人将所购房屋的合同、收据等权利证书作为按约向银行偿还贷款本息的担保所形成的债权担保法律关系。

四是房产开发企业为确保按揭人按期偿还贷款与银行形成的保证关系。当按揭人不能按约向银行偿还贷款本息时，银行可要求开发商按原房价的一定比例回购按揭商品房。

五是在资金划拨过程中，购房者授权银行将贷款本金划入开发商的专用账户而形成的委托关系。

（二）关于关联合同法律关系

开发商、烂尾楼业主、按揭银行三方当事人权利义务相互交织，根据购房人是否已经办理了房产证，法律关系模型可以分为以下两类：

1. 开发商已经为购房人办理了不动产证

银行与购房人之间的担保方式一般是用商品房作抵押，同时签订贷款合同和抵押担保合同。在开发商已经为购房人办理了不动产证时，存在开发商与购房人之间的商品房买卖合同关系、购房人与银行之间的贷款合同关系和不动产担保合同关系，三方当事人之间的关系是线性的，相对直观、简单（如图一）。

2. 开发商尚未为购房人办理不动产权证

此时，由于购房人尚未取得不动产权证，无法办理不动产抵押手续，银行未取得抵押权，银行为了避免贷款风险，要求开发商为购房人的按揭贷款承担阶段性担保义务。在此种情形下，存在开发商与购房人之间的商品房买卖合同关系、购房人与银行之间的贷款合同关系、开发商与银行之间的担保合同关系。三方当事人之间形成了循环交织的权利义务架构（如图二）。

3. 关联合同的法律特点

在第一种法律模式中，开发商、购房人、银行之间的法律关系呈现线性而不互相交织，基本不存在开发商承担阶段性担保责任的问题。在第二种法律模式中，开发商、购房人、银行三者之间存在交叉的法律关系，银行处于相对强势的一方，其在签订合同中往往约定了开发商在购房人尚未取得房屋产权证书并抵押给银行的情况下，由开发商承担阶段性的担保责任，一旦银行收取贷款之合同目的不能实现，往往会要求开发商承担担保责任。当事人借助合同来达到其期望的经济目的即合同目的，合同目的在本质上属于一种经济目的，考量当事人是否达到合同目的，其中最为关键的是看当事人是否获得了一定的经济利益。（江平：《中华人民共和国合同法精讲》，中国政法大学出版社，1999 年版，第 145 页）购房人、开发商、贷款银行之间建立了信贷消费关系，三个主体之间基于相同的经济目的被关联起来，成立一种“经济联合体”，订立了目的趋同的合同群，被称之为“关联合同”或者“联立合同”。

本文讨论的消费按揭贷款合同，“是指根据消费信贷合同而借贷的资金，如果消费信贷合同完全或者部分为买卖合同的，则可依法认定两个合同具有法律上的关联”（卢谌、杜景林：《德国民法典债法总则评注》，中国方正出版社，2017 年版，第 151页）。在商品房买卖合同关系中，开发商的目的是取得商品房的交易价值，取得所售购房款，购房人的目的是取得商品房的使用价值。购房人在购房资金不足的情况下可通过银行按揭贷款方式支付购房款。在未取得不动产权属证书无法办理房屋抵押登记前，开发商为购房人提供阶段性保证，以实现三方签订按揭贷款合同及买卖双方的合同目的。

三、“烂尾楼”购房人因停供房贷引发的相关纠纷实证及裁判观点

“烂尾楼”一词，属于民间称谓，没有法律定义。烂尾楼是指因开发商资金链断裂造成停工，扣除合理期间后，仍超出合同预期的交房期限，未能办理竣工验收手续，存在交房障碍的楼盘。经过网络查询和收集案例，烂尾楼业主停供房贷类纠纷主要包括以下几种类型：

（一） 购房人要求解除房屋买卖合同

依据合同约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、二十一条的规定，判决解除房屋买卖合同和个人按揭贷款合同，判决开发商将购房贷款扣除买房人已还部分返还按揭银行，将首付款及利息、已付按揭贷款返还购房人。“烂尾楼”项目中，因开发商延期交房构成根本违约，法院支持购房人解除房屋买卖合同的诉求，房屋买卖合同解除后按揭贷款合同因合同目的无法实现亦被解除。合同解除后开发商将房屋首付款及利息、已付按揭贷款返还购房人，将购房人剩余未还按揭贷款本金及利息返还按揭银行。

也有部分法院判决解除房屋买卖合同和个人按揭贷款合同后，判令开发商将购房贷款全部返还按揭银行，将首付款及利息返还购房人，并支持购房人另案起诉按揭银行要求返还已支付按揭贷款本息的请求。

（二） 购房人要求暂停向银行还本付息

因按揭银行未按抵押贷款合同约定将按揭款打入商品房预售款专用账户，间接导致案涉房地产项目“烂尾”，应当向购房人承担缔约过失责任，法院判决购房人从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件之前有权不履行抵押贷款合同中约定的偿还本金及利息的义务，且无须向按揭银行支付上述期间涉案借款的利息，但涉案商品房具备交付条件时，购房人仍应履行偿还按揭款本金及利息的义务。

（三） 购房人起诉按揭银行要求撤销不良征信记录案件

浙江省金华市中级人民法院（2019）浙 07 民终 6852 号侵权责任纠纷案中，购房人自提起诉讼要求解除商品房买卖合同及按揭贷款合同之日起，未按约定偿还按揭贷款并不存在主观上的过错，法院认为其行为不属于失信行为，判决按揭银行撤销购房人自诉请解除商品房买卖合同之日起的不良征信记录。

（四） 银行起诉烂尾楼购房人偿还按揭贷款案件

购房人未偿还银行按揭贷款，在开发商逾期交房的情况下，亦不具备就抵押房产及时办理抵押权登记的条件，按照贷款合同购房人已构成违约，法院判决支持按揭银行要求购房人偿还拖欠贷款或宣布贷款提前到期的主张，开发商对此承担担保责任。

四、司法对策及裁判规则

对于烂尾业主停供房贷引发的各类纠纷，在审判实践中，应当注意以下问题：

（一）关于合并审理问题

商品房买卖合同司法解释第二十一条、第二十二条、第二十三条规定，已经对按揭贷款合同纠纷和商品房买卖合同纠纷的处理规定了尽量合并审理的一般性原则。烂尾楼业主停供房贷，原因在于开发商违约，两份合同的权利义务关系交织更加紧密，分开起诉造成纠纷解决的拖延，此类案件应当以合并审理为原则。烂尾楼业主起诉开发商请求解除商品房买卖合同的，如果购房人采取按揭方式购房的，应当参照商品房买卖合同司法解释第二十一条的规定，向当事人释明追加按揭银行参加诉讼。

按揭银行以购房人违约偿还贷款为由，起诉购房人请求偿还贷款或者解除贷款合同的，法院应当查明购房人停供房贷的原因。如果购房人以楼房烂尾无法交付为由停供房贷的，可以参照商品房买卖合同司法解释第二十二条、第二十三条的规定，追加开发商参加诉讼，查明商品房交付违约事实。

（二）关于解除合同问题

目前，很多业主通过解除合同的诉讼，达到不再支付按揭的目的。对此问题分析如下：

1. 关于烂尾楼购房人的解除权问题

应尽力维护商品房买卖合同的交易稳定性，将合同目的无法实现作为解除合同的标准，严格区分根本违约和一般性违约。烂尾楼业主以开发商未能交付房屋、构成根本违约为由，请求解除商品房买卖合同的，法院根据审批手续是否齐全、项目施工停工时间、开发商资金链是否断裂、能否通过竣工验收备案等事实，判断合同交房目的能否实现。

2. 关于按揭银行的合同解除权问题

按揭银行以合同目的无法实现为由，起诉请求解除按揭贷款合同的，因烂尾楼业主逾期还贷系行使正当的抗辩权，不属于违约行为，故对银行解除合同的请求不应支持。但烂尾楼业主同意解除的除外。因为开发商的资金链断裂导致楼盘 烂尾，烂尾楼业主逾期偿还按揭贷款，系行使正当的不安抗辩权，并非违约行为，实践中按揭银行提起解除合同诉讼的几率很低，但是如果按揭银行起诉请求解除按揭合同，如果烂尾楼业主不同意解除贷款及担保合同，并提出抗辩的，法院不宜支持按揭银行解除贷款合同的诉讼请求。

3. 关于开发商的合同解除权问题

在烂尾楼项目中，开发商是违约方，不享有商品房买卖合同解除权。烂尾楼业主逾期偿还按揭，按揭银行有权主张开发商承担担保责任。如果开发商已经向银行承担了担保责任，依法有权向购房业主进行追偿，烂尾楼业主可以针对开发商的追偿权提出抗辩。如果购房人丧失购房的资力，无力支付剩余购房款又不请求解除合同，开发商可以依据民法典关于合同僵局的规定请求法院判决终止履行商品房买卖合同，并同时返还购房人的首付款。

（三） 关于合同解除后的后果问题

烂尾楼业主承担的购房款分为首付款和按揭款。根据支付和偿还情况分为五部分：一是购房人直接支付开发商的首付款；二是按揭银行根据购房人指示，转账给开发商的尾款；三是购房人已经偿还银行的按揭贷款及利息；四是购房人逾期未偿还的按揭贷款及利息；五是未到期按揭贷款及利息。在合同解除时五个部分的购房款应当统一处理，当事人仅主张返还某一阶段的购房款时，法院应当释明，告知当事人对全部购房款同时提出诉讼主张。

1. 按揭合同解除后开发商承担贷款返还责任。 商品房买卖合同司法解释第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

2. 按揭银行的返还责任。 在购房款返还中，争议比较大的问题是，购房人已经偿还银行的贷款及利息由银行返还购房人还是由开发商返还。根据上述司法解释和案例，均认为购房人已经偿还按揭银行的贷款本金和利息部分，由开发商直接向购房人偿还，符合权利义务相一致原则。

（四） 烂尾楼业主的停供贷款诉权

关于烂尾业主断供公开声明的法律效力。烂尾楼的购房合同、借款合同、担保合同是基于同一合同目的订立的关联合同。开发商和购房人之间的买卖合同是双务合同，开发商负有按期交房的义务，购房人负有支付购房款的义务。

关于烂尾楼业主是否享有停供房贷诉权的问题。存在两种观点：

第一种观点认为，烂尾楼业主不请求解除商品房买卖合同和按揭合同，仅以商品房逾期交付为由请求中止偿还银行贷款的，因该权利属于抗辩权的范畴，不宜提出独立的诉讼请求。告知其可以先根据民法典不安抗辩权的规定，以书面形式通知按揭银行申请中止偿还贷款，通过协商解决。如协商不成，可待按揭银行请求烂尾楼业主偿还按揭贷款时，依法提出中止偿还贷款的抗辩。

第二种观点认为，烂尾楼业主不请求解除商品房买卖合同和按揭合同，仅以商品房逾期交付为由请求中止偿还银行贷款的，应告知其以书面形式通知按揭银行申请中止偿还贷款，通过协商解决。如协商不成，可以请求确认暂缓偿还贷款和利息的期间。

笔者同意第一种观点，理由是：

1. 从民事诉讼法理层面分析。 按照民事权利的作用，可分为请求权、抗辩权、形成权、支配权。抗辩权的作用是抵销请求权的效果，是一种防御性权利，具有消极性和被动性。烂尾楼业主主张“停供房贷”的权利性质属于抗辩权的范畴。民法典第五百二十七条的规定是，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一） 经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三） 丧失商业信誉；（四） 有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。

2. 关于烂尾楼业主主张停供贷款的通知义务。 民法典第五百二十八条规定，当事人依据五百二十七条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。鉴于贷款合同属于商事合同，烂尾楼业主应当以书面方式向按揭银行提出中止还贷，内容应当包括楼盘烂尾的事实以及中止还贷的意思。

（五） 烂尾楼业主请求按揭银行将贷款重新存入监管账户

按揭银行的过错认定，须审查按揭银行提供的预售房价款收款账户与公示的监管账户是否一致；按揭银行是否实际将房屋预售款打入监管账户；按揭银行与监管银行为同一银行的，可进一步审查按揭银行是否存在未经住建部门批准擅自拨付监管资金的情形。按揭银行未将预售资金存入监管账户、擅自拨付监管资金的行为，违反行业主管部门的行政规定，属于行政违规行为。但银行的违规行为，是否属于合同违约行为，应当以合同约定为准。该类案件还需审查银行是否违反与购房人之间的约定，银行的行政违规行为与楼盘停工之间的因果关系或银行是否存在缔约过失责任。烂尾楼业主以按揭银行未将按揭款存入商品房预售款专用账户为由，请求按揭银行重新履行将按揭款存入商品房预售 款专用账户的合同义务的，要以合同约定内容作为是否支持的依据。如果经查明因按揭银行未按抵押贷款合同约定将按揭款打入商品房预售款专用账户，间接导致案涉房地产项目“烂尾”，按揭银行应当向购房人承担过错赔偿责任，而非重新支付贷款的责任。故对于该诉讼请求，不应支持。

（六） 烂尾楼业主关于不良征信记录的诉讼请求

烂尾楼业主购房人停供房贷后，起诉请求按揭银行撤销贷款不良征信记录的，是否作为民事案件受理，存在争议。通过搜索网络，基于烂尾楼停供贷款事实，存在很多特殊的诉讼请求。征信记录，是由专门机构为个人或企业建立的“信用档案”，依法采集、记录用户的信用信息，由中国人民银行及其派出机构依法进行监督管理。该记录具有社会综合治理的功能，虽不属于平等主体之间的权利义务关系，但是大量判例已经作为民事案件审理，但建议应当尽量通过诉前调解的方式，协调贷款银行主动解决，避免成诉。

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