门窗设计中这些误区不消除，谈何成本优化

引  言  

地产寒冬，各房地产企业的日子都不好过，往日很多企业不怎么重视的设计成本优化又被排上议事日程，纷纷大搞特稿设计成本优化，但不少公司的设计成本优化工作成果一般，其根本原因是习惯了“东一锤子，西一榔头”的工作方式

 

设计成本优化要做好，必须各职能协同系统性工作（参见    《价值27亿的成本优化方法》  ）

 

设计成本优化工作做不好的另外一个原因是对经验的盲目迷信

 

在设计成本优化中，不论是可实施性还是优化额度，外窗的设计成本优化无疑都是排在前列的，外窗优化的方法、文章也是比比皆是

 

然而就是我们常见，常用的外窗设计成本优化却存在一个经常疏忽的误区，如果这个误区不规避，很可能不但没有优化下成本，反而会增加成本。本文就跟大家分析一下外窗设计成本优化中的这个误区--开窗率的是否越小越好

 

题纲  

01 外窗设计成本优化基本方向  

02 外窗设计成本优化的误区  

01

外窗设计成本优化基本方向   /有得管理分享汇

 

 

外窗的设计成本优化方式千千万，型材、玻璃、辅材、开启方式、分隔方式等等，但千变万变无法规避一个最最基本的优化方向就是控制开窗率

 

既然是“率”那一定是比值，用来度量开窗率的指标通常有两个，“窗地比”和“窗墙比”

 

窗地比=外窗面积/地上建造面积

窗墙比=外窗面积/外墙面积

 

这两个指标是我们日常控制开窗率经常使用的，有文章分析这两个指标称，窗墙比是用作节能计算的；窗地比是用来控制开窗大小的，这样分析似乎很有道理，但为什么我们日常工作中，这两个比率没有区分的那么清楚呢？主要原因有两个

 

1. 都可以作为外窗面积的参照值  

对于成本控制来说，外窗的面积是控制的重点之一，如何来说明外窗面积呢？这就需要一个指标来直观的描述。

 

不论是窗地比还是窗墙比，虽然其计算出来的数值可能会有所差异，但只要能够达到计算参数或者对比参数的作用就足够了，因而只要同纬度对比都可以用来说明外窗的面积指标

 

2. 两者数据大致趋同  

从大趋势而言，窗地比与窗墙比的数值基本趋同，这是因为对于一般的住宅而言，墙地比从0.8左右到1.5左右之间波动（别墅之类的墙地比会大很多），但从大数据而言，整体平均为1，所以无论是窗地比还是窗墙比其分子分母趋同，也导致这两个指标的数据大致趋同

 

02

外窗设计成本优化的误区   /有得管理分享汇

 

通常我们在进行外窗面积控制时除了要考虑节能计算及产品定位外，整体思路还是要严控外墙窗的面积，甚至有些朋友偏执的坚持外窗一定要少开，面积越少成本越低

 

本文要跟大家探讨的外窗设计成本优化的误区恰恰是外窗面积的大小

 

外窗面积是不是越少越好呢？恐怕未必，还是要结合项目辩证的来分析这个问题

 

1. 外窗面积是有极限的  

外窗的作用有采光、通风、保暖等，外窗面积最大不能超过外墙的面积，比较典型的是玻璃幕墙（暂且看作是外窗），其外窗面积等于外墙面积；

 

那是不是最小值是零呢？当然不是，按照设计规范，最小的窗墙比不能低于0.14，这主要是考虑通风、采光的功能性需要。

 

简言之， 外窗面积是在0.14~1之间  

 

2. 外窗面积是不是越小越经济  

很多朋友认为，在设计规范规定的窗墙比0.14基础上肯定是外窗面积越小越经济，其实没这么简单
 

 

首先，外窗的面积跟产品定位相关  

一般而言产品定位越高开窗的面积往往越大，这很符合消费者接近大自然的需求，很多项目也以开窗率高，大的落地窗为营销卖点

 

其次，外窗的面积要考虑节能计算  

外窗作为外围护的一部分，要参与到具体的节能计算中，如下图

 

因而在外围护的设计成本优化是要系统考虑研判的，外窗的节能性能远不如外墙，因而如果外窗面积越大，那么外墙的节能措施就会越高；同样的，外窗面积越小，外墙的节能措施就可以适当降低，因而外窗的面积不能单纯的考虑其自身的因素

 

3. 外窗面积控制的误区  

先说结论， 外窗面积未必越小越经济 ，经济与外窗的做法及外墙的做法息息相关

 

也就是说，当外窗平米造价大于外墙平米造价时，面积越小越经济；当外窗平米造价小于外墙平米造价时，反而开窗越小可能成本越高，而这也恰恰是很多人容易忽略的误区

 

曾经有个项目，产品是多层洋房，按照认知，大家普遍认为应该控制外窗面积，于是有人提出窗墙比由0.26降到0.22，这样可以有效降低成本

 

但当测算后，其结果却与大家普遍的认知存在较大的偏差--开窗率降低了，成本反而增加了

 

经过分析发现，此项目外墙需要做保温，且饰面为石材，按照当时的市场价格，断桥铝合金中空玻璃窗的造价大约在650元/平米，而外墙对应的组成部分，砌体+保温+石材的造价远高于650元/平米。意味着理论上开窗率越大成本反而更低

 

发现问题后，方案进行调整，在保证节能计算结果的前提下增加了开窗面积，不但成本降下来了，而且也满足了项目定位，给营销更多的销售说辞，可以说是一个共赢的结果

 

4. 外窗面积如何确定  

外窗面积越大意味着外围护的其他因素要考虑由于外窗增大带来的节能损失，需要补齐。我们需要做一个敏感度分析，分析外窗面积增加与其他外围护因素增加的成本的关系

 

要比较外窗面积增加带来的外墙节能做法及外窗节能做法的成本增加额，即比较“外墙做法+外墙节能增加与外窗做法+外窗节能增加”之间的造价关系

 

若：

外墙做法+外墙节能增加＞外窗做法+外窗节能增加，则开窗越大越好  

 

外墙做法+外墙节能增加＜外窗做法+外窗节能增加，则开窗越小越好  

 

外墙做法+外墙节能增加=外窗做法+外窗节能增加，则可以结合项目定位适当增加开窗面积  

 

03

小结  /有得管理分享汇

 

 

随着工作经历的累加，我们会总结出不少经验结论，这些经验结论不仅能提高工作效率，还能避免不少错误  

 

但随着社会经济的发展，我们要审视一些之前我们视之为“真理”的经验，要综合的系统的来分析

 

我们在做外窗设计成本控制时，开窗率是非常重要的一个指标，也基本上是每个地产企业都会严控的指标，但我们不能教条的认为，开窗率越低越经济，一定要结合项目定位、节能计算、平米造价等因素来综合考虑，不然得到的结果会恰好相反

 

地产设计、成本管理已进入精益化的阶段，对于每个我们视为理所当然的经验要从新审视，只有这样才能真正做到降本增效

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