批量精装修工程结算审核常见问题处理方法

批量精装修工程结算审核及常见问题解决思路  

精装修工程包含基础工程（墙地面找平、防水、保温等）、安装工程（水、暖、电等）、装饰工程(地板、瓷砖、石材、木饰面、软硬包、墙纸、岩板、石膏板吊顶、铝扣板、蜂窝板、GRG造型石膏等)、装饰用品（定制柜、木质门、橱柜、卫浴、灯具等）等。

精装修工程 具有材料多品种、多规格，施工做法多隐蔽、多工序等特点，因此精装修工程造价的结算审核具有复杂性，对造价审核人员的能力和责任心是一种考验。

本文以某住宅户内及公共部位精装修工程为例，就结算审核中遇到的一些常见问题、处理方法及注意事项，与大家探讨交流。  

工程概况：

温州某项目大区精装修工程，建筑面积约86,765平方米，其中地下1层，地下建筑面积约23,480平方米，地上17/10层，共10幢楼，地上建筑面积约63,285平方米。

精装修内容主要包括户内、住宅公区精装修，含架空层、地下光厅、入户大堂、展厅、2500标样板房。

合同采用综合单价包干的形式。

精装修工程结算审核思路 ：

结算审核发现的主要问题： 未按图纸、未按清单项目特征施工、施工做法重复、计算规则差异的工程量 。  

精装修工程结算审核思路  

2.1、做好审前准备  

全面熟悉施工合同，理解合同及其有关组成文件的内容和要求，尤其是清单的组成内容及清单项目特征，重点掌握合同结算方式、变更范围及变更计价规则等约定。同时，也需关注施工单位在施工过程是否有违背合同约定的地方，如施工工期是否超过合同约定，若超过合同约定且无正当理由应按照合同要求予以扣款；合同中是否约定了主要管理人员的考勤，考勤率是否达标；现场材料品牌是否与合同要求的品牌一致等问题。  

结算审核时应特别注意精装修与其他工程的界面划分，如总包工程水、电、暖、网线、电话线、有线电视、找平、抹灰、防水等做法的界面问题；现场是否存在甲供材情况等。

精装修工程，具有不同部位不同做法的特点，有的差异还比较大，如吊顶、面板铺贴等，因此，审前应熟悉施工图纸设计说明及各部位、各节点的做法。  

熟知定额和清单的计算规则，对房产项目应熟悉开发商体系内的清单计算规则。不同房产项目对于计算规则有自我的一套体系，如瓷砖按可见光面积计算，不考虑伸入柜子或不可见部分的面积；防水面积按设计图示尺寸以实际施工面积计算，不考虑附加层等情况。因此在审前应先熟悉地产项目与定额计算规则的不同点。这往往被很多审核人员忽视，按照自我经验进行工程量的审核。  

2.2、做好过程中审核情况  

现场踏勘特别重要，仔细比对竣工图与现场实际情况是否一致，尤其是隐蔽部位应着重检查，善用测量工具，利用游标卡尺测量石材、铝型材厚度，用红外线测距仪测量楼地面坡度，使用内窥镜查看隐蔽的墙面干挂钢骨架等，为了避免后期对帐发生矛盾，建议多方（咨询方、施工方、建设方、监理方）至少两方共同在场，并做好踏勘记录的签字确认。对现场未施工的或施工不到位的，应扣除核减。  

工程量应逐项审核，准确计算核增核减，杜绝多算、冒算或漏算。  

严把计价审核关，清单项目特征是确定综合单价的基础，应对比现场施工做法与合同清单项目特征、施工图描述是否一致，做错、少做、漏做的，如内容、规格、遍数、个数等方面，在进一步核查变更的前提下，对改变做法依据不充分的内容，应据实调整综合单价。  

工程变更及签证的必要性、合规性、充分性与真实性，并不是下发的联系单都是可以计入结算的，若是施工单位自己原因造成的则不能将此费用算给对方。  

无价材料价格签证的准确性、合理性。变更材料定价，有合同价的，应严格执行合同价；无合同价的，应做好市场询价。材料价格偏差较大的，应查清原因，可采取多方式、多渠道价格比对，常用的渠道有广才助手、我材助手、慧讯网等，必要时可以打电话向厂家咨询，尽量使材料价格接近真实，及时征求建设单位意见，确定准确的结算价格。  

明确是否存在交叉扣款，是否存在甲供材料，若存在，则需按发包人提供的明细进行审减。  

其他费用，如水电费、合同有关奖罚费用等，对于奖罚费用，合同对其有明确计算方法的，涉及时需按合同计算方法计费，如工期扣款等；合同不明的，向发包人收集资料计取，如质量、安全检查的处罚单、水电费扣款、贴息费（如有）等。  

加强沟通协调，出现问题，及时与建设单位、施工单位、送审单位（或复审项目的一审单位）的征询、交流。  

若采用定额软件结算方式，则取费应严格按合同规定的费率计取，避免出现重复取费或与合同费率不一致的问题。  

精装修工程结算常见问题 ：

3.1、施工做法重复问题  

基础工程精装修和总包在界面划分会出现交叉，施工界面划分表与现场实际施工界面会有冲突。故需要判别基础工程是否重复计算。  

例1：墙面抹灰施工做法重复  

本项目结算审核过程，通过查看施工做法表，厨卫水泥砂浆墙面抹灰（湿区），卧室及客餐厅石膏砂浆墙面抹灰（干区），外墙保温砂浆及抗裂砂浆墙面抹灰。经甲方工程人员确认对于已施工保温砂浆及抗裂砂浆墙面，未做水泥砂浆及石膏砂浆墙面抹灰，扣减金额约37万元。  

3.2、未按图纸施工问题  

精装修过程设计变更多、隐蔽工程多，审核工程现场和竣工图的一致性是现场踏勘的极为重要的一个环节。对基层结构进行厚度的测量（可找台阶、门槛等基层面层未收口的暴露面），打开顶面检修口（测量面层及龙骨的厚度、龙骨的间距、反支撑的布置），要求施工方提供现场隐蔽工程是施工水印照片。  

例2 ：该工程竣工图立面显示所有电梯厅消防栓均做瓷砖干挂暗门，经现场踏勘取证仅有地下室及首层做瓷砖干挂暗门，其余楼层均明装消防栓，扣减金额约11万元。  

例3 ：该工程竣工图显示标准层的连廊位置玻璃栏板两侧均有瓷砖铺贴且有金属不锈钢收口条，现场踏勘取证现场均未施工（同外墙大面涂料施工），扣减金额约25万元。  

例4 ：现场踏勘取证厨卫的包管尺寸均小于竣工图尺寸，扣减金额约6万元。  

例5 ：现场踏勘，测距仪测量室内装饰完成面净高取多点数据记录，经施工方和建设方工程师确认明确细石混凝土找平层未达到合同清单要求的30mm厚，扣减金额约26万元。  

3.3、隐蔽工程问题  

精装修施工验收完成后，隐蔽工程审计难度大。审核人员利用一些现场尚未覆盖仍敞开的部位进行了解，重点查阅隐蔽工程验收单、施工日记、监理日记等。  

例6 ：本项目竣工图缺少防水部分的计算依据，甲方工程回复本项目按防水工艺做法要求施工。查看工程验收单的附件照片，发现门槛石外延部分未达标，扣减金额约4万元。  

例7 ：本项目竣工图的设计说明要求结构顶距吊顶大于1.5m，需要设置反支撑，结算清单亦计入此项。查看结构图首层和地下室一层均需要设置反支撑，踏勘现场发现地下室门厅均未设置反支撑（采用钢套管套吊杆加固），扣减金额约3.5万元。  

例8 ：图纸对于墙面钢丝网与网格布做法较混乱，通过现场探勘，扣减钢丝网与网格布重复计算部分，扣减金额约11.8万元。  

3.4、计算规则问题  

审计人员需要熟悉开发商的计算规则文件和本项目清单编制说明，不能按常规的国标清单的思路套用。  

例9 ：瓷砖、石材按定额计算规则为“设计图示饰面面积计算”，但按照开发商体系内的清单计算规则为“可见光面积”，扣减金额约16.5万元。  

例10 ：墙面防水按按照开发商体系内的清单计算规则为“地面防水上翻最高点起算，搭接部分不再另外计取”，故扣除附加层，扣减金额约14.6万元。  

3.5、套价问题  

例11 ：墙面钢丝网不应该套用地面钢筋网，根据规格型号修正单价，扣减金额约11.2万元。  

结语：

结算审核是一项严谨细致的工作，精装修工程结算审核需要审核人员更加仔细认真。造价人员要增强责任意识，秉持科学严谨的工作态度，坚持实事求是、公平正义的原则，加强对新技术、新工艺的学习了解，强化自己的洞察力、预判能力和处理问题的能力，养成做一个总结一个的好习惯，不断积累经验，持续提升自己的审核水平。