某综合体地库优化后减少一层地下室，成本节约八千万

本项目位于湖南省长沙市，为大型商业综合体，总建筑面积61.75万㎡，笔者接到优化任务时原方案地下车库建筑面积184680㎡，地下室四层，地下室埋置深度16.80m。笔者根据业主需求和外部条件的变化，先后进行了九轮优化，优化过程如下文。

项目效果图

         

         

         

       

     

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项目初版地下室平面图

 

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地库优化过程简述

2.1  第一轮地库优化：

       

       

       

       

     

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优化前图纸： 原方案采用四层地库，面积约为184680㎡ ，其中负四层面积约为27400㎡，负三层面积约为60780㎡，负二层面积约62640㎡，负一层面积约33860㎡，共计4950个车位。

负三层平面优化示意图

负二层平面优化示意图

负一层平面优化示意图

优化建议： 通过车位排布优化，提升停车效率，减少地下室四层；车流线优化，提升地库品质；取消机械车位，最大化普通车位数；优化地库轮廓，减少土建成本。合计优化减少地库面积约22200㎡（负四层还剩5200㎡），笔者提出后续如果车位不够的情况下，还可用夹层来消化剩余的车位，避免将车位布置成机械车位，车位数不变4950个。

落实版图纸： 地库面积约为 162280 ㎡，减少了地库面积约 22400 ㎡（整个负四层全部取消），负一层和负三层增加了机械车位，车位数 4950 个（不变）。

第一轮地库优化前后对比表：

2.2  第二轮地库优化：

优化前图纸： 地库共计三层，面积约为 162280 ㎡，车位数 4950 个，其中负一层和负三层分别布置了 436 个和 474 个机械车位。

负三层平面优化示意图

负二层平面优化示意图

负一层平面优化示意图

优化建议： 车位排布优化，提升停车效率；车流线优化，提升地库品质；取消机械车位，最大化普通车位；优化地库轮廓，减少土建成本。通过几点优化措施将910个机械车位全部取消，普通车位增加了970个（共计5010个），地库面积不变。

落实版图纸： 地库面积为162100㎡（设计院修改），经核实优化建议落实车位数为60个，图纸中车位数为5134个（设计院扩大M层地库面积增加了120个车位左右，其目的是为后续设备用房的布置打基础）。

第二轮地库优化前后对比表：

2.3  第三轮地库优化：

优化前图纸： 根据甲方及会议要求，我司需协助设计院在地库图纸中补充设备用房及人防口部等；原图纸中地库面积为 162100 ㎡，车位数为 5134 个。

负三层优化意见示意图

负二层优化意见示意图

负一层优化意见示意图

优化建议： 调整地下室负二层和负三层坡道位置，尽量上下对齐，减少额外占用空间；车行流线优化，主次干道分明，形成环形，提升地库品质；梳理车行道，减少停车效率低的车行道；局部调整 柱网 （不在地上单体建筑投影范围内），提高车位排布效率；优化地库轮廓，减少土建成本；调整部分设备用房，提高停车效率；车位排布优化，最大化利用能利用的空间；笔者参照投标阶段的成果，建议设计院增设夹层，并对原方案进行优化，优化增加车位149个，减少地库面积310㎡，优化后车位数为5283个（车位指标是4950个）。

       

       

       

     

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落实版图纸： 设计院根据优化建议进行了布置，增加设备用房和人防口部（消耗了大量面积或车位），并根据优化意见增设了夹层用来补充车位不足的问题，此时车位数减少到了 4333 个，地库面积增加到 165000 ㎡左右。

第三轮地库优化前后对比表：

2.4  第四 ~ 七轮地库优化：

优化前图纸： 设计院根据优化建议进行了布置，增加设备用房和人防口部（消耗了大量面积或车位），并根据优化意见增设了夹层用来补充车位不足的问题，此时车位数减少到了 4333 个，地库面积增加到了 165000 ㎡左右。

负三层优化意见示意图

负二层优化意见示意图

负一层优化意见 示意图

优化建议 ：根据项目情况，设计院与甲方同相关部门协商后，修改公寓功能名称，项目车位指标调整，由4950个调整到4603个，笔者根据会议要求以及甲方授意围绕是否扩增负三层北侧一跨、是否设置机械车位、是否占用风机房等多轮方案比选；同时梳理车行道，减少停车效率低的车行道；局部调整柱网（不在地上单体建筑投影范围内），提高车位排布效率等优化措施。

       

       

       

     

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落实版图纸： 经过多轮地库过程优化，优化落实增加车位 114 个，车位数为 4542 个（ 95 个为设计院自行增加），已经非常接近指标车位 4603 个，地库面积为 16.5 万㎡（设计院自行修改）。

第四 ~ 七轮地库优化前后对比表：

2.5  第八轮地库优化：

       

       

       

     

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优化前图纸： 根据笔者提醒，设计院将负二层 1044 个普通车位改造为充电桩车位，由于充电桩车位的规范要求，整体车位数下降，图纸中车位数为 4315 个（不含 M 层约 200 个）。

负三层优化意见示意图

负二层优化意见示意图

负一层优化意见示意图

优化建议： 对设计院的图纸再次进行优化，前期经过几轮的优化方案已确定，本轮主要针对局部调整设备用房位置和车位排布等措施增加车位63个，使车位数达到了4378个（不含M层约200个）。

       

       

       

     

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落实版图纸： 笔者从项目成本角度出发，建议在满足规范的前提下，尽可能的增加车位数（舒适度降低），先保证车位数报建通过，后期甲方可自行修改（删减）车位数。与设计院扩大夹层车库面积的想法有点出入（我司也曾提出过）。最终设计院按扩大夹层的方案实施。经核实，本次优化落实车位数为 34 个，图纸中车位数为 4409 个（不含 M 层约 200 个）。

第八轮地库优化前后对比表：

2.6  第九轮地库优化：

优化前图纸： 原图纸 4324 个车位（不含 M 层），跟据甲方要求，因现场施工问题，需取消地库负三层的北侧一柱跨，会损失车位 85 个，剩余车位 4239 个，需要从其他地方优化补充相应车位。

负三层优化意见示意图

负二层优化意见示意图

M层平面优化图

优化建议： 车位排布优化，提高停车位效率；取消负三层北侧一柱跨，重新调整流线，分清主次干道；合理调整设备间，提高车位布置效率；零碎空间利用，提高车位布置效率；局部人防门墙体或防火分区墙体微调，以提高停车布置效率。通过以上优化措施，本次优化在抵消了北侧一柱跨85个车位后，车位还增加了46个，共计优化增加车位131个，优化后车位数为4370个（不含M层）。

       

       

       

   

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落实版图纸： 经核实，本轮优化落实车位 41 个，落实版图纸中共计车位数为 4417 个（不含 M 层）。

第九轮地库优化前后对比表：

全过程优化汇总表：

通过全过程精心优化，本项目最终取得： 减少一层地下室（22200㎡），取消910个机械车位，新增1193个普通车位的良好效果，最终落地成果合计共为业主节约材料成本5500多万元，其他间接成本约2500万元，合计约8000多万元。

前后九轮的优化过程中，前期方案图阶段通过优化车位流线及车位排布，局部调整柱网，提高车位排布效率等措施减少地库层数的优化对项目建设成本带来了巨大的经济效益；其次是项目机械车位的取消对于项目建设成本的降低也是非常有利；再有对于局部区域的轮廓调整优化停车效率同时减少地库面积也有不错的效果；最后就是局部区域的设备用房调整，车位排布调整优化提高车位数。

3.1  优化车位流线及车位排布

3.1.1  优化车位流线及车位排布，将零散的行车道尽量拉直，增加南北向和东西向的贯通性主通道，减少大型地库客户找车位时的“迷宫感”。单层地库增加 265 个车位，地下室 3 层共优化增加车位 665 个，可与地下室四层平面图车位数相当，从而取消地下室四层。

优化前图纸

优化后图纸

3.1.2  优化车位流线及车位排布，各层地库共增加 528 个车位，使地下一层和地下二层的车位总数达到规划指标，从而取消地下室第三层的全部机械车位。

优化前图纸

优化后图纸

3.1.3  优化车位流线及车位排布，适当增加长度较短的尽端式车道，提升地库停车效率。

优化前图纸

优化后图纸

3.2  优化柱网

通过局部调整柱网，取消了两条停车带之间和外墙处停车带之外的无效冗余空间，从而提高停车效率。

优化前图纸

优化后图纸

优化前图纸

优化后图纸

3.3  优化设备用房布置

调整设备用房布置，优化设备用房使用便利性，提高停车效率。

优化前图纸

优化后图纸

3.4  局部轮廓调整

调整车位布置和车行流线，取消地库外墙处停车带之外的无效冗余空间，减少地库总面积。

优化前图纸

优化后图纸

3.5  优化局部车位舒适性

调整车位布置，车位数虽不变，将车位垂直于主车道，停车舒适度提高。

优化前图纸

优化后图纸

地库优化非常考验设计师的综合能力，只有具备足够的专业深度和广度，多专业的整合能力，具有多个项目优化的实操经验的设计师亲自操刀，才能保证出具的优化方案具有专业性、经济性、合理性，可以落地。

其次，地库优化也非常考验设计师的服务意识和配合度。只有将客户利益放在第一位的公司及其设计师才会不厌其烦、精益求精的帮业主把好每一道关，既保证项目品质，又绝不浪费一分钱。

当然设计院的开放心态、从善如流、谦虚配合也是必不可少的。

地库优化的主要思路是开源节流，抓住关键少数。前期方案阶段应主要关注地库大轮廓、层数、车位排布、车位数、车道流线等关键点；方案逐渐稳定后，对局部区域的车位、轮廓、设备房及流线等细节进一步优化调整，以达到车库最优解。

本项目通过专业、负责的地库优化，既为开发商带来巨大的经济效益，同时提升了地库整体的流线及使用品质。