拿捏商办类项目设计和成本关注点

地产人做住宅的多，住宅的地产管控已经到了炉火纯青的地步；反观，商办地产项目，也只屈指可数的一些地产在做，拿住宅地产的逻辑去管控商办地产显然是不可以的，这就像一位小学生要去评价大学生一样，不在一个维度。

根据办公建筑的运营逻辑和成本控制思路，开发商/运营方在方案阶段要进行管控的内容，大体可以分为两大部分，一是设计的评价维度，二是成本的评价维度，要想管理好一个办公项目，这两大部分缺一不可，这也是方案阶段评价办公项目是否合理的两大维度。

（一） 方案阶段： 设计维度指指点点办公建筑

设计为运营和营销服务，设计指标的控制受城市能级、市场环境、销售价格、竞品配置等多重影响，方案阶段的办公项目评价维度应与上述要求紧密一致。

1.1 评价指标-低区标准层使用率

1.2 评价指标-层高、净高要求

目前国内对办公楼建筑的规范比较常用 的是 JGJ672006 《办公建筑设计规范》 ，其 中对办公楼净高的要求有如下规定： 一类办 公建筑≥2.7M，二类办公建筑≥2.6M，三类 办公建筑≥2.5m。

图片来源：网络转载

1.3 评价指标-外立面材质/体系

1.4 评价指标-电梯工程

电梯分区：

图片来源：中海地产

1.5 评价指标-空调系统

定义： 通风、空调工程成本与地上建筑面积的比值。成本涵盖了通风工程（含排油烟、事故排风）、空调风工程、空调水工程、制冷主机，室外机及采暖工程等。  

评价指标参考：

图片来源：招商地产

图片来源：华润地产

1.6 评价指标-地库指标

图片来源：中海地产

卫生间洁具数量评价依据：

图片来源：网络

（二）方案阶段：成本维度指指点点办公建筑

甲级办公的成本构成：资料来源网络

项目在方案设计阶段， 拿地版的目标成本或 方案版的目标成本基本上就已经固定，这些指标都是项目在方案阶段进行成本管控的依据。

2.1 评价指标-塔楼单方成本

定义： 地上 土建 工程费与地上建筑面积的 比值。不包含公共部位精装修成本及室内精装修成本 。

判断依据： 一般标杆房企具备成熟的成本指标，可以作为判断依据。

2.2  评价指标-外立面单方成本

定义： 外饰面工程成本与地上建筑面积的比值。

判断依 据：

注：严寒和寒冷地区由于节能要求的提升，外立面成本会提高；

2.3  评价指标-机电单方成本

定义： 综合机电工程 成本与地上建筑面积的比值。成本涵盖了 空调及通风、电气、给排水、消防、智能化、电梯、抗震支架等 工程费 。

判断依据：

2.4  评价指标-大堂精装单方

定义： 大堂及首层电梯厅精装修工程 成本与 精装修区域地面面积 的比值 。

评判依据：

办公项目由于其业态的特殊性，不可能像住宅项目一样进行标准化和精细化的前期管控，但是我们依然看到很多优秀的开发商在办公项目上力求保证品质和成本的均衡，这是项目能够生存下来的基础，也给我们很有意义的总结：

（1）基于运营思维，形成设计和成本在各个阶段的配置标准和成本限额尤其重要；

（2）项目的管控需要进行分级、分段进行管控，而不是胡子眉毛一把抓，就方案阶段而言，很多设计深化并未开展，进行这时候的设计和成本管控没有抓手也没有意义，必须基 于阶段性的成本进行重点管控才有意义；

（3）所有的管控都分投前阶段、概念方案阶段、方案深化阶段以及施工图目标成本阶段，这些阶段的数据需要承前启后，具备连续性且数据一步步的精细。

购物中心项目是地产开发中最难的业态，难处在于购物中心对城市体量、消费人群、项目区位、招商运营以及产品设计等等都有着比较严苛的要求，这种项目并不像住宅项目属于“快销产品”，所以很多的开发逻辑不能用住宅开发的思维去做。

当下，住宅开发依然占据房地产开发的绝对主力地位，这就导致了能够接触到购物中心开发商比较少，当然这方面的人才更是偏少，为了更好的熟悉和了解购物中心项目的设计关注点和限额设计关注点，本文抛砖引玉，并借鉴了一些在购物中心项目上取得优秀成果开发商的总结。

2.2.1 建筑密度

即：首层建面正投影/占地面积；

商业的价值随着建筑层数的增加会显著减少，购物中心项目在追求价值最大化和消防最“节省”的前提下，建筑应尽量满铺布置，一般情况下认为建筑密度＜50%的属于风险项目。

国内一些购物中心的建筑密度

2.2.2 绿地率

即绿地面积/用地面积；

商业项目和住宅项目的区别在于：住宅项目需要绿化，以提升小区内的居住品质，但商业项目要求“昭示性”，不讲究大量的绿化面积，绿化面积太大反而会影响项目的展示性，一般的购物中心项目绿地率普遍低于15%。

2.2.3 建筑退线

即建筑物退用地红线的距离；

商业项目应争取最小的建筑退线，以提高项目沿街的展示性。

2.2.4 车位配比/单车位面积

对于商业项目停车配比应合理，车位配比不应太小，配比太小或者单车位面积过低都会影响后期运营，影响客户的体验，一般情况下单车位配比不应低于1个/100m2，购物中心项目不宜配置机械停车，机械停车的使用满意度较低会影响客户购物的体验感。

对于TOD项目，各地区都有车位配比折减要求，可以降低地下开挖的成本，可以考虑停车折减的要求。

2.2.5 得铺率

即商场可租赁面积/商场建筑面积；

购物中心以自持运营为主，可租赁面积不能太多也不能太少，得铺率越高代表着公共空间越少，体验感越差，得铺率越低代表着可租面积越小，会面临运营压力；

据优秀企业的统计数据，一般情况下购物中心的得铺率不应低于55%。

2.2.6 小铺率/主力店占比

即面积150㎡以下的小铺数量/铺位总数量（数量比）；

主力店为超市、冰场、影院等。主力店占比=主力店面积/可租赁建筑面积（面积比）；

大部分的开发商对小铺率的要求是不低于60%，对主力店的面积比不低于30%；

图片来源网络

2.2.7 动线类型

购物中心的室内动线有单动线、环形动线及主次动线，单动线的店铺可达性和可视性最好，一般情况下优秀选择单动线，环形动线次之，主次动线最后。

中海地产对于项目动线的可达性不低于60%，可视性不低于80%。

购物中心项目在设计限额上依然要坚持“分级分档、重点管控”的思想，由于购物中心项目成本高、周期长，现阶段设计限额依然是实现成本和品质均衡的重要操作。

3.1 主体结构成本

无论商业类项目，还是办公类项目，其主体结构成本依然是商办类产品中占比最大的，

），约占到了建安成本的40%~50%左右 ，只是随着商办类产品精装成本的提升，主体结构成本的占比会有比较明显的变化。

除了如住宅产品一样严控含钢量/含混凝土量成本，那么在土方成本、支护成本、桩基成本上依然需要重点关注，因为这部分的成本有较大的成本控制的空间。

某集中商业结构限额

此外，为了给多种经营预留改造空间，结构荷载一般会有一定的预留：

3.2 建筑层高和净高

购物中心的业态较多，对层高和净高各有不同的需求，一般情况下对于小体量（五万平以下））或者城市级别比（二三线城市）较低的购物中心：首层的建筑净高不应低于3.5米，层高不低于5.3米，标准层净高不应低于3.3米，层高不低于5.1米；对于对于大体量或者城市级别比较高的购物中心，一般情况下净高不应低于4.0米甚至4.2米，层高不应低于5.8米或6.0米，标准层净高不低于3.5米，层高不低于5.2米；

图片来源网络资源

某地产1对于层高/净高的设计限额

3.3 建筑立面

由于商办类项目在城市建设中具备城市形象的昭示性，所以政府审批部门一般都会让商办类产品的立面更加的美观，这就导致开发商在立面成本的控制上比较难以掌控。

从统计的数据来看，商办类产品的外立面成本约占到了建安成本的10%以上，随着绿色建筑的星级要求越来越高，外立面成本（涉及到节能的部分）又越来越高的风险。对于外立面成本的控制，以下几点需要考虑：

第一：严控幕墙的使用比例，限制窗墙比，避免绿建二星、三星

办公类产品由于其城市昭示性要求以及办公等级的高要求，那么幕墙以及石材、铝板成为了彰显其身份的重要特征，限制幕墙的使用面积，从成本角度有利于控制造价，但是从城市形象上来说窗墙立面的城市形象稍微差点，可能会造成规划审批的困难。

某开发商购物中心产品外立面配置及限额

另外， 限制窗地比，避免窗墙比过大造成能耗过大。

窗墙比一旦过大，对外窗的K值要求提升，成本大幅度增加

其次 ， 慎重选择过高的星级建筑，避免节能要求叠加。

3.4 精装成本

购物中心项目由于产品档次的关系，其精装成本的占比较大，有时候甚至比土建成本还要高很多，对于精装工程，要按照产品档次限制产品配置及成本限额。

3.5 景观成本限额

商办类项目的景观以硬质铺装为主，其成本依然要满足产品限额的要求，参考如下：

某集中商业景观限额

3.6 电梯

购物中心的电梯数量和配置与客户体验感息息相关，一般情况下自动扶梯的服务半径为30~40米左右，垂直客梯的服务半径为50~60米左右，低于这个范围电梯的成本会上升，高于这个范围电梯的运输能力会下降，客户体验感会较差。

某集中商业景观限额

3.7 机电安装成本

商办类项目中机电设备比较复杂，且种类繁多，一般情况下机电成本 ，约占到了建安成本的15%~30%，但由于消防工程属于国家强制性工程，很难进行成本的优化，所以机电类成本中强电及暖通的成本是成本控制的重中之重。

对不同的产品线适配不同的产品配置，进而进行成本的控制，依然是机电安装工程中比较有效的方式。