国标划分的超甲办公标准，您的项目能达标吗？

我们在做办公项目时，首先要确定办公的定位。经常会听到的说法有：（国际）超甲写字楼，甲级写字楼，准甲写字楼，乙级写字楼等，因为国内明确标准，可能提出的人自己也不清楚到底是什么标准，所以在项目中我们会拿已建成项目进行对标，结合国际物管公司的定义给出项目系统配置建议。

今年4月1日实施了GB/T 39069-2020 《商务楼宇等级划分要求》，正式确定了写字楼的几种等级，根据国家标准定义，商务楼宇指为商务办公活动提供空间、设施及配套服务的建筑，分三个等级，从高到低依次为： 超甲级商务楼宇 、 甲级商务楼宇 和 乙级商务楼宇 。

可能因为是推荐性标准，大家不曾注意其中细节，但从个人从事机电顾问经历来看，按国内写字楼原始定义级别，可能很难对应达标。由于标准相对较高，后续开发商在写字楼建设时是否会参考本标准，我觉得要打个问号。

以下和大家梳理一下标准中超甲写字楼机电相关的一些数据和要求，大家不妨对比你们了解的项目，也对应一下看看您目前在做的超甲级办公是否能够达标。

一   、产权规模

1、   应为   单一业权，   业主持有量应为   100%。

2、   地上办公建筑面积应不低于   50000㎡。

人脉点评：   上述标准要求基本能达到，高品质的办公楼一般为单一持有业态，目前市场超甲也基本是这个状况。

二、建筑空间标准

1、 全装修交付

2、   大堂净高不低于 8米 ，办公净高不低于 2.8米 ，架空地台高度不低于 120mm ，配访客   停车位不少于 20% ，充电桩不少于 10% ，办公配置 行政卫生间 等。

人脉点评：

全精装交付   基本没有问题，但是也有前期定了超甲标准，后期由于成本原因做了半精装的。  

大堂的高度   基本是能够满足的， 办公的净高 不低于2.8米，在目前很多城市层高不能超过4.2米的要求下，如果做VAV系统还是有点风险的。加上防排烟标准要求的排烟风管耐火极限包裹要求，要达标的话，方案前期机电与结构需密切配合分析。

架空地台：   原超甲基本控制在150mm，后来慢慢降到了100mm，可能是为了挽救净高吧。

行政卫生间：   一般都会考虑预留，但目前主要是预留排水接口。因为不确定性，加上客户自己喜好，也不太可能预留充足卫生洁具。

三、机电相关标准

1、电梯交通

1）流线：   “人车 分流 、客货 分流 、后勤与客户 分流 ”。

2）电梯配置：   每部电梯服务面积不超过 4000m2 ，5min运载率不低于 15% ，可容纳担架梯不少于 一 部 。

人脉点评：   流线正常是建筑方案要规划的，但往往到电梯顾问进来，核心筒还要调整。做到以上分流原则，需要特别做核心筒规划。

电梯配置没有要求等候或者间隔时间，但对于5min运载率明显偏高了些要求，如果要达到标准，只有在人数上做做文章了。

四、暖通标准

1、新风：   新风量供应每人不低于 50m3/h ，设分户或 分区计量 ，设 净化除尘 设施。

2、PM2.5要求   ：年平均浓度不高于 35pg/m3 ，并设 空气质量 显示 。

人脉点评：   新风要求明显偏高，这个要求是五星级酒店要求，目前市场超甲办公能做到每人不低于40m3/h已经不错了，大多在30m3/h，有些为满足绿建做到36 m3/h，新风量的增加带来直接的两个问题：能耗增加和管道尺寸的增大，间接带来配机、电量、管井的增加。

设置空气质量显示，也陆续有办公在做，是亮点也是缺点，体现高品质的同时意味要被监督。

五、电力标准

配备充足 应急发电 设备 ，办公负荷指标不低于 100W/m2

人脉点评：   超甲都会考虑应急柴发，特别是超高层项目，但是有些项目仅是为将来可能租户考虑预留，本条说的考虑充足，这个充足标准到底多少呢？

办公用电负荷指标不低于100W/m2，对于超甲也有这么建议的，这应该是比较高的标准了，直接带来的后果是变压器的增加。常规办公应该在70~80W/m2（含空调末端），其实还是要看将来客户是什么类型的。

六、办公噪音标准

该标准对于噪音的要求比较高。

如下表：

人脉点评：   这个噪音级标准确实有点高，难度和代价还是有的，特别是超甲做VAV系统居多，机房往往设置在核心筒临近办公区域，之前也遇到了一个项目设计写的是45dBA，最后按这个验收怎么都不能达标，最后经过多次改造才勉强达标。

以上列举的是我们机电工程师在做项目中比较关心的几个问题，其它的具体要求及甲级、乙级写字楼标准，大家可以查看规范原文，希望大家留言发表自己的看法， 如果是您的办公项目，您会建议您的老板按以上标准执行吗？

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