当前房地产出现历史性变化的原因

中层原因一   ： 货币供应量增速下降，货币政策更加偏紧，“水量”受控

房价腾飞的2006-2016年间，货币供应量增幅保持在15%左右，两倍于GDP增速，大量流动性进入楼市，推动房地产市场的繁荣。2016年之后，货币增速缓慢降低。

在可预见的未来，中国依然保持货币政策定力，不会大幅放水。LPR降息是当下货币政策保持经济活力的主要手段，货币增量将保持合理区间。

中层原因二  ： 经济降速、收入减少等削弱了购房者购买力    

从统计数据看，城镇居民可支配收入一直保持了正增长，但增速在不同阶段呈现不同特点。2008年前，增幅保持在15%以上，2009-2018年这10年，平均增速在10%左右，2019年之后的疫情期间，收入增幅明显回落，进入个位数增幅区间。

收入两极化更加明显，高能级城市居民收入越来越高，相对应低能级城市居民收入增长较慢。不同阶层收入分化也有加剧的趋势。

总体收入增幅降低，收入分配格局的分化，导致商品房购买力被削弱。

中层原因三  ： 企业高负债暴雷、投资信心不足削弱了市场供应能力    

根据公告信息整理，截至到2022年末，恒大、华夏幸福、富力、阳光城、蓝光、佳兆业、奥园、新力、花样年、当代置业、三盛宏业、福晟、泰禾、实地、阳光100、德润创展、宝能地产、粤泰、光耀、中庚、卓达、正荣、融创、绿地、俊发、景瑞、中梁、祥生、禹洲、领地、荣盛、建业、龙光、大发等房企接连暴雷。

人民公告网查询结果显示，2023年至今，全国已经有超过106家房地产企业宣布破产。

大量企业暴雷或破产，拿地未建项目、在建停工项目、象征性施工项目等共同导致市场供应出问题，交房困难，进而影响了销售端信心。

深层原因一  ： 人口总量减少，住房存量上升，基本需求得到满足    

随着住房制度的完善、人口规模和结构的变化，住房需求也随之变化。从人均住房面积看，我国居民人均住房面积从2000年的22.77平方米到2020年41.76平方米，上涨83.4%；平均每户住房建筑面积达到111.18平方米，户均套数超过1。

居民住房条件有很大改善，过去住房短缺的问题得到明显改变，行业发展的主要任务也从数量扩张转向质量提升。

深层原因二  ： 人口老龄化及负增长、超级城市化进程减缓、长周期行业触顶、逆城市化动向、发展观念转变（低欲望、躺平族、不婚族）

从人口结构看，15-59岁年龄段占比持续下降，60岁以上老年人口占比明显上升。前者是住房消费的主要群体。

从城镇化率从快速上升阶段，进入缓慢增长阶段，今后甚至回穿插城市率的回调（即逆城镇化），房地产市场需求趋于平稳释放。

深层原因三  ： 房价收入比高企制约了改善需求释放    

从统计数据看，一线城市长期保持高房价收入比，且在2017年达到峰值。2016年之后二、三线城市房价收入比逐渐走高。根据我国的实际情况，上海易居房地产研究院认为我国房价收入比保持在7.0-7.5内属于合理区间，低于7.0属于偏低区间，高于7.5属于偏高区间。2017年之后，我国大部分城市，房价收入比都处于较高或过高区间。在相当程度上加重了购房者负担，影响市场规模的持续扩大。