地产行业速评系列

文|潘永堂

二十年房地产神话被打破，只用了三年！  

从2021年7月开始，中国房地产开始 高位掉头， 俯冲向下！

3年时间，包含房地产价值最坚挺的北上广深一线城市在内，中国所有城市房价经历了住房商品化20多年以来 “时间最长、下跌最猛、幅度最大” 的 房地产超级大调整。

地产黄金时代，大家都说  “晚买1年，就白干5年！  

房价跳水这3年， “晚买一年，就可以少干10年”！

01   

这一轮楼市大调整是空前的， 远超2008年全球金融危机时期，超过2014年去库存前期的危机。

3年时间， 中产“一夜返贫”的报道 屡见不鲜！  

过去3年， 你以为的房地产行业腰斩，其实也是中产阶级的

财富“腰斩”。  

为何这么讲？  

核心因为在中国， 中国中产家庭60%到70%的家庭资产在房产之中！

昨天老潘也分享了欧美西方中产家庭资产中，房产只占30%到40%。

比如美国 就是35%。 核心在于美国投资比较多元，金融系统比较成熟且有效，但国内股市都是721法则，即70%股民亏损，20%的打平，只有10%股民微赚，等于90%都是亏钱的。 也因此，在中国， 中产的财富信仰只有“房地产”。

房地产是最稳健、最有效且最安全的投资手段。  

过去10多年皆如此。

但最近这3年却不一样了。 中国房地产遭遇了过去20多年以来最 猛烈的调整！

中国典型一二线城市房价，即使是北上广深，相对2021年房价，典型城市远郊区、学位房、近郊区、市区二手房下跌都在 50%、50%、30%、20%左右！  

学位房几乎都是价格腰斩！  

这3年房地产市场下跌，房价下跌，自然也引发 中产家庭财富衰退、开发商利润普遍性亏损 （资产计提减值幅度巨大）等 资产端的大缩水、大减值！  

也因此，厦门大学教授赵燕青甚至表示： 房地产不好，不单是一个行业衰落，而是中国所有人都没钱，房地产不好，整个中产和中国经济都不好！  

的确，过去房地产行情好，大家都把房子视作 家庭抵御各种风险的最后一道护城河，遇到急需用钱的时候还可以变卖房产 ，所以老百姓消费信心还是比较高的。

但如今楼市下行，房价爆跌，甚至断供，这无疑直接摧毁了 大多数中产的消费和投资信心。  

所以调控房地产行业， 房地产行业不行了，最终不单是一个行业的危机，更是全民财富跳水以及引发消费、投资的系统危机！

02 

这3年，房地产可谓“沧桑巨变”。

很多投资者、买房者都似乎一夜回到解放前。  

盘点当下2023年乃至2024年1~4月中国房地产发展几个关键大数据，大指标，应该说， 很多行业关键发展指标都回到了“10年前”，甚至15年前。  

通俗的说就是—— 仅3年时间，房地产就倒退了10年，甚至15年！  

1， 销售额，倒退9年！ （行业规模指标）

2024年1~4个月最新统计局数据商品房销售额进一步下降，达到2.8万亿，由于眼下房地产依旧处于下行通道以及传统淡旺季正在消失，加上2024年新开工面积的骤降，房企基本都以去化旧库存为主，所以下半年很难有大爆发，预计全年2.8万乘以3。大概 8.4万亿。  

当然这一轮517超级救市，虽然来势凶猛，但 3000亿收库存还是额度偏小，商业贷款利率也很难短期实质性下调，加上最终购房者老百姓收入、未来就业与经济预期短期很难优化，再加上二手房的现房和低价优势对新房形成竞争 ，所以最终新政能够让销售短期 “环比止损”或是“适度微增长” 已是良好预期。

中期能否持续还得观察，所以2024年下半年销售大增长，老潘还是持谨慎乐观态度。  

有了这个判断，这也意味着2024年新房销售额还是在 8.4万亿到9万亿。

而这与 2015年 全国商品房销售额 8.7万亿相当！  

2024年销售额，预计回到2015年水平！  

相当于 倒退“9年” ！  

对比2023年全国房地产商品房销售额 11.66万亿 ，2016年全国商品房销售额也正好 11.76万亿。  

站在2023年时点，销售规模相当于 倒退7年！  

当然，2024年的销售形势肯定比2023年更严峻！

2， 销售面积，倒退15年。 （规模指标）

2024年1~4月，房地产销售面积2.9亿平米，同比降20.2%，全年预计 8.7亿 平。 当然如果救市力度速度够快够强，不排除更高一些，但幅度依旧不大。  

对比之下，2008年~2013年全国商品房销售面积 6.2亿、9.4亿、10.4亿、10.9亿、11.1亿，13.1亿 平米！

这意味着，2024年销售面积（8.7亿），预计倒退到2008年、2009年（9.4亿）年水平。  

倒退15年！  

以过去2023年为尺度，2023年销售面积11.2亿平米，正好相当于2012年水平（11.1亿平）。  

销售面积站在2023年时点看，相当于 倒退11年！  

3，   新开工面积： 倒退18年 （行业景气指标）

新开工面积增幅，代表房地产行业主角即 开发商对未来楼市的预期的一个关键衡量指标！  

对未来预期高，房企就敢投资，敢新开工。

因为 市场预期好，快速拿地，开工后就能快速销售。  

但眼下这些年，伴随 销售不景气，房企新开工面积节节败退 ，也意味着开发商对后市预期不足。  

2024年1~4月房屋新开工面积2.35亿平米,下降24.6%， 全年预计6.9亿平米。  

对比之下，早在2006年全国房屋新开工面积 6.5亿平米 ，2007年全国房屋新开工面积就高达 9.5亿平米。  

这意味2024年新开工面积（6.9亿）相当于 2006年水平（6.5亿）。  

倒退18年！  

站在2023年新开工面积为9.54亿平米，正好相当于 2007年水平（9.5亿）。  

相当于 倒退16年！  

且不说2024年，2023年新开工9.5亿平米，对比2019年22.7亿新开工面积，基本开发商新开工面积 缩水了近60%！  

4， 开 发投资额： 倒退10年 （行业发展指标）

2024年1~4月全国房地产开发投资30928亿，同比降9.8%， 全年预估9万亿。

对比之下，这得 回归到2014年。

即2014年全国房地产开发投资 9.28万亿。  

相当于 倒退10年。  

2023年房地产开发投资的总额为11.1亿，相当于2017年投资总额10.7万亿。  

倒退6年！  

与之对比，全球看，根据仲量联行（JLL）调查数据： 2023年1～6月全球房地产投资额同比下降54%，降至2760亿美元 。这一数值，不仅低于受新冠影响的2020年，更创出 2012年之后（受雷曼危机）影响的历史新低。  

也就是说，全球的房地产投资动作， 几乎往前“倒退”了11年。

5， 库存量：反向创下20多年来最高峰 （行业危机指标）

龙湖说，高库存是毒药，是癌症，占用房企资金和大量利息。

所以高库存量，是房企和房地产行业的 “危险指标”！

如果说房地产销售额、销售面积、房屋新开工面积、房地产投资额都倒退了10年到15年左右，那么2024年库存量 却达到了20多年来最高峰。  

数据说话。  

2023年末商品房待售面积6.7亿平，比上年增19.0%，2024年前2月库存同比增加15.9%达7.6亿平米，比2015年提出房地产去库存的高峰时段（7.1亿平米）还高出 0.5亿平方米。  

等于说，2024年的库存量，已经创造了 房地产商品化发展20多年来的最高峰！

上一轮去库存 至少用了3年。

眼下这一轮去库存比上一轮面临的形势、挑战、风险更大。

比如 很难涨价去库存，很难再加居民杠杆率，供求关系已逆转，城镇化红利、人口红利进入尾声，经济基本面不如上一轮去库存时的经济基本面 ，这意味着这一轮更高的高库存，需要花费更长的时间，更大的气魄和能量方能化解！

小结  

的确，中国房地产 只用20多年就走完了西方200多年房地产发展。  

这背后，有中国特色积极的一面。  

但另一方面， 眼下中国房地产20多年的神话被打破，也只用了三年！  

从上述数据可以看出，2024年前4个月所反映的房地产各个维度的经营发展数据， 都比2023年更严峻，更下探！  

倒退的更厉害，比如倒退10年，15年，甚至18年。  

所以从这个意义看， 昨天517中央史诗级救市犹如久旱逢甘霖！

但在行业深度调整裹挟下，在救市早已审美疲劳，救市边际效用递减、中国经济和消费者收入短期很难提升的客观格局下， 本轮517救市，势必需要更大力度、更大强度、更大深度 ，方能扭转楼市乾坤！  

救市的最强号角已经吹响， 剩下就看行动了！