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案例分享 | 《总包结算审核要点》

发布于:2024-06-05 10:03:05 来自:工程造价/造价成本管理 [复制转发]

目录

1、项目发包概况

2、结算报告书的组成

3、结算审核前置资料

4、竣工结算审核要点

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项目发包概况    

广义的工程总承包是指从事工程总承包的企业受业主委托,按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行等实行全过程或若干阶段的承包。由于法律法规体系不健全,企业人才组建能力短缺等问题,往往建设单位只能选择传统平行承包模式,将勘察、设计、施工等内容切分承包,其中我们通常将施工总承包称为“总包”。
从上图我们可以看出总承包主要负责主体结构的施工,其他分部分项工程由多家专业分包进行施工,这就要求我们对项目不同合同的界面划分需要更加细致,做到不重不漏,也是我们结算需要重点去审核的注意要点。  
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结算报告书的组成    
总承包工程的结算书要求分两部分组成:

第一部分是竣工图部分,要求包括施工图、图纸会审记录、设计变更、工程洽商记录、监理工程师通知或业主施工指令等部分的内容,这部分内容包括合同价和变更合同价,变更合同价部分按资料和计算书顺序逐项计算。

第二部分由现场签证和其它有关费用组成,包括现场签证、调差、材料超欠供扣款,此部分应按工程师下发的有效签证台账、现场钢筋绑扎、砼浇筑记录、材料领用四方单等逐项计算。

上述两部分不应有重复列项的内容,用电脑编制的结算书要求及时归档保存、以备业主及公司内部复查。
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结算审核前置资料    
3.1、 竣工图
用于结算的竣工图必须有施工单位竣工图专用章及其相关人员签字,同时要求有监理单位和项目部的审核人签字和单位盖章确认。
图纸会审记录、设计变更、工程洽商记录、监理工程师通知或业主施工指令等内容均应反映在相应的竣工图上(具体如下:将变更或洽商内容简明扼要地标注在竣工图相应位置上,但必须注明标注的内容引自的具体位置,即由哪一本资料的哪一页哪一条而来)。
对未在竣工图上反映的图纸会审记录、设计变更和工程洽商记录等,其费用的增减,结算审核时不予调整。
3.2、 竣工资料
这里所指的竣工资料是指工程质量监督站在工程验收时所需的所有资料。具体包括开工报告、竣工报告、工程质量验收评定证书、材料检验报告、产品质量合格证、经业主批准的施工组织设计或施工方案、隐蔽工程验收记录、安装工程的调试方案和调试记录等。
竣工资料要求监理单位和发包人项目部负责人在确认表上盖章确认,以证明竣工资料上的相关内容(如使用材料的品牌等)与需审核工程的实际内容一致。整理装订成册的竣工资料需编制总目录,并在每一页的下方统一编号,以便于查找。
3.3、 图纸会审记录
要求按图纸会审的时间先后整理装订成册,然后在每一页的下方统一编号,以便于竣工图图纸会审记录标注内容的查找,对同一部位在不同时间的图纸会审记录必须以最后实施且完工的内容作为竣工图的标注内容。
图纸会审记录须有各参加会审人员签字及会审单位盖章确认,需注意的是部分业主对图纸会审记录能否直接计入结算的要求不相同,需根据业主成本管理部门要求审核。
3.4、 工程约谈记录
要求根据工程约谈记录的时间先后整理装订成册,然后在每一页的下方统一编号,以便于竣工图工程洽商记录标注内容的查找,对同一部位在不同时间的工程约谈记录必须以最后实施且完工的内容作为竣工图的标注内容。
工程约谈记录涉及图纸、做法明确的要求有设计人员的签名及设计单位的盖章,同时要求有监理公司和项目部相关人员的签字和单位盖章确认。
3.5 施工合同
包括甲方(指业主)与乙方(指施工单位)签定的承发包施工合同、经甲方确认的乙方与第三方签定的分包合同、各类补充合同、合同附件、合同协议书等,要求将上述合同文件列出总目录按顺序整理装订成册;此处需注意对照电子系统留底文件检查报送资料的完整性,常见的为合同附件缺失。
3.6、 设计变更、现场签证指令
要求按设计变更、现场签证指令的发生顺序整理装订成册,然后在每一页的下方统一编号,以便于竣工图设计变更标注内容的查找,对同一部位在不同时间的设计变更必须以最后实施且完工的内容作为竣工图的标注内容。
设计变更要求有设计人员的签名及设计单位的盖章,同时要求有监理公司、项目部同意按相关的设计变更进行施工的签认意见和单位盖章确认。
3.7、 材料领用单、现场钢筋绑扎、砼浇筑记录
材料领用单要求按材料领用时间发生顺序整理装订成册,并提供与甲供材领用相一致的材料下单通知书,同时要求有领用方、供货方、监理公司、建设单位项目部签字盖章确认。
现场钢筋绑扎、砼浇筑记录要求按施工顺序、施工部位整理装订成册、并注明施工时间、工程量,添加剂、浇筑部位同时要求有施工方、监理公司、建设单位项目部共同签字盖章确认。
3.8、 报送结算计算书

报送结算计算书必须要求施工单位在项目部开始移交成本部门审核前计算完毕,并由其负责人签字盖章,后续不得任意进行修改,如有重大错漏需根据合同条款对应进行处罚。

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竣工结算审核要点    
4.1、 竣工资料完整性

首先,应要求承包商或指定分包或供应商在递交结算供审核时,附上结算价款不再调整的承诺。

其次,应详细审核项目或分项的合同文本,了解合同范围、与其他承包商之间的界面划分和计价模式等。

再次,应检查竣工资料的完整性和准确性,特别是设计变更内容是否完整体现在竣工图纸上。

最后,应及时与工程管理部、现场监理联系、交流,以充分了解项目或分项工程的现场情况,利于结算审核工作的完整性。

此外,计划编制也很重要,以某地产为例,成本控制中心根据公司结项要求及工程管理中心提供结算资料时间编制项目结算审核计划;成本控制中心按承包商上报结算时间编制工程结算审核计划。

4.2、 审核建筑面积

一方面,应关注设计变更可能引起结构平面布置变化的建筑面积调整,提醒造价咨询公司注意施工图纸与实际的建筑面积差异,必要时与建筑师或承包商计算的面积逐层进行对比。

另一方面,若建筑面积与结算不同,要求各方就面积差异取得一致;如建筑面积有调整,应及时检查机电专业结算相关数据。

最后需注意合同计算规则要求与国标面积计算规则是否有差异,如部分业主合同要求不计保温、外抹灰、装饰面层厚度,LOFT 夹层(无论结构类型)不计算建筑面积等内容,此外还需注意建筑面积计算方式是以建筑规划许可证面积为准还是以施工图实际计算面积为准,此部分审核差异点主要存在于部分项目有面积赠送情况后导致面积差异较大。

4.3、审核合同清单范围

结算出现范围计算的错误,通常是由于预算包干阶段或竣工图纸所表述的内容未准描述界面范围,在预算阶段就已经埋雷,结算作为最后一道关口需要守好这个关口、对原合同进行整体梳理。

在具体检查结算前,应仔细阅读承包合同仔细研究合约分判体系和工程量计算规则,确保结算内容与承包合同所述内容以及计算规则相一致。

常见的多计项主要包括但不限于如下两种:

(1)项目甲分包较多,界面划分混乱导致合同重复计入,如门窗的防雷接地、基坑开挖完成、支护完成后的降排水费用归属、精装修项目的二次打压试压费用等。

(2)计算规则约定不单独计算或集采清单项目特征已包含内容,重复单独计取,如垫层模板,马凳筋、梁垫铁、梁柱同宽节点加筋(蹬角筋或钢筋网片)等辅助性措施钢筋,钢筋砼梁柱及砼墙与砌体(或隔墙)交接处挂铁丝网,在塑料管末端安装钢塑转换接头,电缆终端头、中间头、绝缘穿刺线夹制作安装不单列清单,费用在单价中综合考虑。

小案例

某项目计算规则约定砌块墙与混凝土墙、柱、梁之间钉钢丝网,墙体开槽处铺贴符合规范要求的钢丝(板)网、网格布,及其他附件等如图纸及工程规范所述,已考虑在抹灰综合单价,不再另行计算,对此项进行审减。

4.4、价格审核

(1)审核单价

首先,审核竣工结算所列各分项工程单价是否符合承包合同约定的单价,包括合同单价或定额单价,其名称、规格、计量单位和所包含的工程内容是否与合同或单价估价表相一致。

其次,单价换算首先要审查换算的分项工程是不是合同或定额中允许换算的,再审查换算是否正确。

最后,补充合同单价或定额及单位估价表,要审查补充定额的编制是否符合编制原则,单位估价表计算是否正确。

(2)审核取费标准

若采用定额计价,根据竣工结算时间,取费用发生时所执行的定额及与定额相对应配套的取费标准点。

应注意建筑工程类别划分是否与工程性质及规定指标相符,有无高套取费标准;各项取费的计取基数是否符合有关规定;有无规定之外的取费等;对于人工单价、开办费、管理费率、利润让利等情况需按承包合同的约定执行。

(3)审核甲方代缴代扣

项目或各分项工程中,如果存在甲方代缴代扣项目的工程水电费等,审核人应进行费用清算,在结算中扣除。

小案例

某项目合同约定投标清单同一清单项单价需一致,若不一致,招标人有权按报价最低的那一项确定最终合同签订价格;合同内3:7灰土列入两项,一项为3:7灰土垫层按m3计算,单价为207.00元/m3,另一项为3:7灰土稳定层(300mm厚)按m2计算,单价为47.11元/m2,此项根据厚度折算单价为157.03元/m3;施工单位在报送结算时灰土按照207元/m3计入,结算审核时依据合同约定取小值原则,统一按照157.03元/m3计算。

4.5、甲供材领用审核

甲供材超领审核的前置工作重点在于按领用单跟甲供材供应商完成结算核对,且领用单位对结算领用量复核确认无误。结算时需要根据合同约定对合同中甲供材料的超领扣罚进行梳理,此项工作的难点在于以下两点:

(1)根据合同清单梳理”许用量”,此部分工作的难点在需要根据领用明细对应合同清单,结合施工图纸,合同约定损耗率(涂布率)等确定最大允许领用单位领用材料工程量;注意要点有防水卷材、瓷砖等需提供由甲方、监理共同确认的排版图纸,方便计算搭接、切割损耗;管材管件等需要根据定额含量来计算清单中未单独计取的如直通、弯头等管件;特别注意需根据合同清单辨别是否领用综合单价中已包含辅材,如管件胶水,支架等。

(2)根据合同约定确定超领罚款金额,此部分工作的重难点在于对合同关于超领扣罚的理解,部分合同此项约定较为复杂,需利用excel条件函数快速计算。

小案例

某项目合同清单约定:所有塑料排水管管件、PPR给水管管件、PVC线管管件及线盒数量按现场实际用量配备;所有塑料给排水管道及管件为甲供,但安装固定用的管卡、胶水、弹簧等辅材均不属于甲供范围,请投标单位在相应的安装综合单价中考虑。施工单位确认领用单中存在管卡、胶水、弹簧等辅材,在结算时领用的辅材按照集采价与甲供材单位进行结算,领用单位结算时此项允许领用量按照0计算,按合同约定执行扣罚。

4.6、调差审核

总承包合同调差一般分为签约前调差、履约过程中或结算调差两阶段,常见调差的清单项目内容也包括人工费、钢筋、型钢结构、混凝土、砌体、砂浆材料费;两阶段调差的优势在于针对集采协议直接委托合同签约前调差可以根据签约当前信息价格水平调整签约合同金额,避免后续履约过程中或结算调差时因为施工期信息价波动较大引起结算金额与原合同金额差异过大,动态成本异常,也可以避免因施工期信息价波动较大引起的施工单位在履约过程中资金压力较大从而导致的对甲方的索赔,减少补充协议的发生。调差审核注意要点如下:

(1)、需对比调差形象进度是否与进度款产值形象进度、监理施工日志、浇筑记录等是否吻合;

(2)、需明确是否设置免调比例,如上下浮不超过3%,不做调整;

(3)、需明确调差费用是否计取管理费和利润,参与集采上下浮浮动比例;

(4)、需明确调差范围是否含细石砼、构造柱等二次结构;

(5)、需明确调差范围是否含以m2计算的钢筋网片,型钢等非钢筋子目内清单项;

(6)、需明确调差楼栋,是全部整项目调整还是分楼栋调整;

(7)、需明确调差是否考虑材料损耗,砌体是否扣减砂浆;

(8)、需明确工期延期时的调差处理原则,如由甲方原因导致延期的,按实际工期计算调差;由乙方原因导致延期的,分别按实际工期和按合同工期计算调差金额,取二者较低者作为最终调差值。

小案例

某项目合同钢筋、砼调差约定:施工期信息价取值区间为地下室的施工期间按绑扎承台底板钢筋日期起至正负零结构(不含后浇带)完成日期止,各栋的施工期间为一层结构开始施工起至结构(不含天面结构)封顶日期止。含于砌体内的钢筋不参与调差。尽管有部分钢筋、砼施工发生于上述日期之后,但这些钢筋的价差也按上述日期调差;施工单位主楼调差报送按全合同内楼栋第一栋楼一层结构开始施工至最后一栋楼封顶时间信息价取均值计入,审核按照单体楼栋一层结构开始施工至封顶时间信息价取均值分别调差,本项目此项审减率高达98%。

4.7、审核合同约定的奖罚

项目或各分项工程中,若依据合同约定,存在各类奖罚款的如质量、工期等,应进行此项费用清算。

此外,根据合同约定,应对项目或分项工程保修金进行计算并预留,所有结算在三方签字盖章前必须经算数核对。

小案例

某项目合同约定关键工期点,工期每延误一天,乙方缴纳违约金不少于30000元,施工方报送结算资料中无相应罚款资料,但从调差确认形象进度可以发现相应节点远远滞后于合同工期,如结构封顶时间,针对此项问题要求施工单位做出说明,规避审计风险。

4.8、变更签证审核

变更签证是合同动态成本的直接反馈,也是图纸深化质量、现场管控水平、合同清单完整性的等的直接结果检验。变更签证需在不同的成本管理要求指导下,前置在施工完成后及时结算,以减轻整体结算压力。变更签证审核的注意要点如下:

(1)、需核对变更签证内容是否已在合同清单项综合单价、措施费、协调服务费中已包含;

(2)、需核实现场是否按变更签证要求进行施工,有无变更签证方案之外事项体现在报价清单上;

(3)、需根据合同要求进行判别该变更签证在合约端口是否计量,如部分合同约定变更签证累计小于50万或0.05%不进行合同金额调整,施工单位会“化零为整”;

(4)、部分变更签证存在返工,需核实是否按成本管理要求留有返工确认资料;

(5)、需核实变更签证内容是否进行调差及参与集采约定进行上下浮;

(6)、合同内施工内容或变更签证下发后责任单位未按要求进行施工的,甲方委托第三方施工则需按合同约定扣除第三方产生费用及对应管理费。

小案例

某项目总承包合同约定措施费中塔吊费用内容:所有塔吊必须达到足够的高度、臂长;总承包人在架设和使用过程中应自费施工塔吊基础,申报政府管理部门检测并取得使用许可,在现场保存足够的零配件、随时维修使其处于良好的运转状态,在发包人要求时或征得发包人同意后拆除塔吊并运离工地;在发包人有要求时清除塔吊基础及其所产生的垃圾。现场塔吊桩基础实际为第三方单位施工,故在审核桩基结算时反馈甲方对总承包单位进行扣款指令下发。

4.9、结算过程其他注意事项

(1)结算实测实量

结算时需结合竣工图纸、合同清单到工地现场进行实地测量,对未按合同要求施工的进行工程量扣除、针对隐蔽工程要得到工程管理中心的确认;尤其对图纸未标注、规范无特别要求,现场实际施工又提高标准的项目一定要有现场工程师文件确认并符合工程合同要求后才能给予按实结算。

(2)结算单价审核

结算单价审核主要针对原合同的暂定价进行转固定、变更签证合同外认价、主要审核方式有历史合同价、询价、定额组价方式,价格审核需严格遵循各地产认价程序、紧抠市场依据,进行多渠道对比并最终汇报成本管理部决策。

(3)甲供材审核

除扣除甲供、三方供货材料、设备的多用材料费(实际领用甲方材料数量减结算用量的差量乘甲方 供应材料超量扣款单价)。同时,要对甲供材料、设备的多领和少领数量也应引起足够重视;多领和少领数量要与现场工程师一起核对确认,并要对其少领和多领原因进行分析,通过分析,进一步验证结算数量的正确性,有明显结余工程量的清单项需反查合同清单,进行扣除。

(4)同一工程,若有两次以上结算或签订两份以上合同产生两份以上结算时,在分次结算中要注意之前结算与之后结算的工程量衔接,之前结算一定要用文字或图示标说明已结范围和位置,之后结算要在结算前先核对之前各结算书已结时间段、位置和范围,避免重复。

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