外墙脱落高发期：高龄住宅的“老年病”应该如何治？

随时间变化，住宅也会“变老”。

红星新闻记者采访了解到，当前部分高层建筑  外墙  进入风险高发期，  外墙脱落  现象多发。数据显示，仅4月份，成都全市165个小区维修基金动用项目中，墙面维修有32个，占比近两成（19.4%），位居项目前列。

市住建部门相关人员介绍，超过保修期的住宅建筑，其维修主要责任需由业主进行承担。但物业难管、维修基金动用投票难、维修费用高等，让实际维修面临困局。专家建议，建筑要有建筑修缮和“体检”制度。

除了动用维修基金之外，成都也在进行更多探索：研究给既有建筑“上保险”，将日常维检纳入保费范畴；将城市更新与建筑外墙安全隐患整治工作相结合，把符合条件的隐患建筑外墙纳入改造范围，让群众住得方便、安全。

▲房屋建筑外墙砖石出现脱落

外墙三天掉两次砖

高龄住宅“老年病”致小区安全隐患

2010年，市民曾女士一家搬进了位于成都成华区建业路的A小区，小区里住了上千户居民。几年前，曾女士发现小区外墙砖石开始脱落，所幸脱落位置不是行人经过的地方。

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最近，随着雨季到来，小区单元楼外立面又开始掉砖，而且正好是单元行人出入口位置。“5月中旬出现掉落情况，三天时间内掉了两次砖。”曾女士心有余悸。

住在成都市锦江区成龙路B小区的叶女士也反映，小区住宅楼外立面脱落问题已经持续了两三年，因解决方案一直不能达成一致，导致拖了几年也没解决。在叶女士印象中，两三年前小区住宅楼外立面就开始掉建材砖石，“我们那一栋三分之一（的砖石）都掉了。”

5月23日，记者探访成龙路该小区，从远处看，每栋楼外立面上大大小小的“补丁”格外显眼。

住宅楼外立面建材脱落不是个例，本身也增加了安全隐患，全国不少城市都有类似案例。今年4月初，成都青羊法院就宣判了一起小区单元楼外墙瓷砖、混凝土脱落砸伤行人的案件。

▲成都一小区部分住宅楼外立面砖石脱落

质保期已过、物业难管……

外墙维修常遇“困境”

“建筑外立面瓷砖掉落问题受很多因素影响，随着时间推移，局部脱落风险会越来越大。”四川大学教授、高性能绿色建筑与低碳城市研究中心主任高庆龙表示。

商品房的外立面脱落，是老式、高层商品房常面临的难题：一般来说，商品房有5年的质保期，质保期内可以由开发商、物业“托底”。对于更高龄的商品房来说，后续出现问题，谁来负责、谁来出钱都是难题。

对于物业来说，这样的外墙砖石脱落也是难以管理的问题。5月24日，位于建业路的A 小区物业相关工作人员回复记者，“（小区）确实时间比较久了。以前的老小区外立面都是采用贴砖设计，时间长了再遇到极端天气就容易掉下来，这算是老小区的通病。”

该工作人员表示，在涉事单元楼外立面砖石掉落后，他们很快就开展排查工作。“针对部分松动的砖石，我们已经提前处理过了。现在我们已经找了施工公司，排期去重新贴砖。这属于大修，费用是走业主维修基金渠道。”

▲成都一高层住宅楼外立面大大小小的“补丁”

维修第一步，钱从哪里来？据叶女士居住的B小区物业中心介绍，仅2021年小区处理脱落的墙砖及防水修补，已使物业公司支出费用超10万元（105995.37元）。

记者了解到，该小区于2015年12月交付；2020年11月，物业公司发现部分楼栋外墙有空鼓、墙砖脱落现象。

物业张经理在回复业主投诉时表示，“小区外墙不美观、外墙砖脱落的安全风险问题，处理成本巨大，已超出物业费支出范畴。”其提出，可由业主向地产公司追责，或启用小区维修基金进行整改。

维修基金使用前提需要小区业主投票。 诸多小区在这一环节往往难以“意见统一”。B小区物业中心曾就维修基金启用做过前期摸底，在参与意见表达的住户中，超一半人并不同意。“以此数据申请维修资金维修外墙是无法通过的。”5月23日，记者来到小区物业中心，前台处还放着关于小区外立面处理方法征求业主投票表，其中一项就是“是否同意使用维修基金”。

4月全市维修基金使用情况中，

外墙维修项目占两成

启用维修基金仍是主要途径

小区外立面掉落问题应该由谁来负责？

“在保修期内，建设单位承担维修责任，（保修期）一般来说是5年。保修期外，建筑使用人也就是业主承担维修责任和安全责任。” 成都市住建局质安处相关工作人员向记者介绍。

今年开始施行的《成都市房屋建筑外墙质量安全维护管理办法》（以下简称《办法》）中也明晰了责任划分——“开发建设单位应当按照法律、法规以及合同约定，承担保修期间房屋建筑外墙质量缺陷的保修和治理责任。保修期满后，业主为房屋使用安全责任人，履行建筑外墙维修养护义务。”

对于超过质保期的小区外立面需维修的问题，《办法》中提到： “对保修期届满后发生建筑外墙脱落、坠落等应急情形，经属地住建行政主管部门、镇人民政府（街道办事处）现场查勘后属实，有两个及以上所有权人的建筑，所需维修经费由业主按照法律、法规以及（临时）管理规约的规定共同分摊，业主共同决定由共有部分经营产生的公共收益支出；公共收益不足的，应通过应急程序使用专项维修资金排险修复；涉及专有部分的，由房屋使用安全责任人依法承担。”

▲成都市住房和城乡建设局关于印发

《成都市房屋建筑外墙质量安全维护管理办法》的通知

需要注意的是，《办法》中明确，物业服务机构也有相应承接查验责任。 “物业服务机构在承接新建物业时，应将外墙质量安全纳入承接查验内容，必要时进行现场踏勘查验，核对相关竣工验收和质量检测等资料。”

这与四川省住建厅发布的《关于应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》中使用维修基金的条件相吻合：“楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的，可按照本通知要求应急使用住宅专项维修资金。”

在成都市住建局每月公布的成都全市维修资金使用情况中，小区外墙面维修已经成为维修基金的重要用途之一。

据红星新闻记者统计， 在今年4月份全市的165个维修基金动用项目中，外墙面维修有32个，占比近两成（19.4%）。

从维修资金使用情况来看，涉及天府金花、佳兆业君汇上品、三千里二期、银木佳苑、邑都上城、金沙柏林郡、峰汇中心等多个小区，涵盖武侯区、新都区、温江区、天府新区、锦江区、成华区、大邑县等多个区县。维修费用也因为面积、材料等条件不同有些许差异。

▲公示的维修基金使用情况

住建部已发文禁用水泥砂浆贴外墙饰面砖

专家建议：要有建筑修缮和“体检”制度

除使用维修基金对外立面脱落进行“手术”之外，不少业主更关心的是，对于有外立面掉落风险的老旧小区，是否可以进行“日常体检”，防止“小病拖成大病”？

“建筑要有建筑修缮和‘体检’制度，而不是一劳永逸。”四川大学教授、高性能绿色建筑与低碳城市研究中心主任高庆龙认为，“体检”制度需要长远规划，“谁来出钱，谁来提需求，都需考虑。”

此外，在前述《办法》中也鼓励给建筑“上保险”，由保险公司来承担维修费用。“鼓励建设单位、施工单位、业主大会、业主委员会等其他有关组织通过向保险机构购买保险服务、委托物业企业购买保险服务等方式，建立房屋建筑外墙建设质量、使用安全维护避险机制。”

给既有建筑“上保险”，也是成都目前的探索方向之一。“成都接下来也会小范围地进行一些探索，因涉及面广，这项工作还在研究阶段，需要谨慎推行。”成都市住建局质安处工作人员介绍，“这样的保险不仅是为了出大问题时进行理赔，还有一部分保费内容应该在日常监护维护阶段，在前期就释放掉隐患风险。”

此外，还可以根据建筑外墙安全隐患风险情况，将城市更新与建筑外墙安全隐患整治工作相结合，在实施城市更新过程中将存在安全风险隐患的建筑外墙纳入改造范围。成都市住建局质安处工作人员透露，这部分工作已经开始进行。

住建部曾发文，2022年9月14日开始，明令禁用现场水泥拌砂浆粘贴外墙饰面砖，淘汰该种危及生产安全的施工工艺、设备和材料。高庆龙解释，“因为现场搅拌砂浆和手工粘贴质量离散度比较大，采用专用砂浆可以提升质量，降低（脱落）概率。”对于高层建筑，他建议不要贴面砖，“贴了面砖的建筑，在底楼要采取防坠落措施。”

▲住建部曾发文，2022年9月14日开始，

明令禁用现场水泥拌砂浆粘贴外墙饰面砖

此外，在建筑保修期满前，建筑单位要牵头进行最后一次“体检”。前述《办法》提到，“在小区保修期届满前，建设单位应牵头会同物业服务机构对建筑外墙质量安全开展全面排查，对存在的问题进行整改，并将排查和整改结果向业主公示，确保保修期内相关责任主体履行保修责任。”