救市和自救：奇招频出，真能救房地产吗？

“你不买，我不买。明年还能降800。”房价跳水， 市场萧条， 各地出台了若干刺激楼市政策。一方面，买家观望情绪浓厚，新房销售不畅；另一方面，改善居住需求强烈。多地尝试“自拆自建”模式，杭州已有项目顺利落地。

            ”    

南京首套房利率年内第三次下调，将至3.45%。

杭州临平，宣布正式收购市场存量房，作为保障用房。

除了银行政策和官方救市，各地也频出奇招。

闻所未闻，但效果显著。

 

江苏海安： “以旧换新”， 500组人抢100套新房

不是中介帮卖，也不是国资收购，南通下辖的海安市采用新房开发商收购业主旧房的模式，由政府促成交易。

2024年4月2日，在海安有15户家庭拿到了住建局发布的“房票”，成为了楼市“以旧换新”吃螃蟹的人。“房票”由政府出具，它是用旧房子抵扣掉新房首付款的证明。

2023年底，几家开发商向住建局反映，手上有一批客人有明确的改善需求，但受限于手头旧房，加上楼市行情不明朗，买新房计划一再搁置。

包括海德花园在内，江苏中杰置业集团有限公司有四个楼盘参与“以旧换新”。海德花园是位于核心城区的豪宅项目，户均面积两百平方米以上，总价在600万元以上，主打一层一户，一户两梯，周边医疗、教育配套都是海安顶级的。

“以旧换新”作用在于，人们可以将手中快速贬值的旧资产换成更有竞争力的新资产，抵御楼市下行风险的同时能改善生活品质。

已实施“以旧换新”的城市，如淄博、太仓，现已成为国内住房“以旧换新”两大常见模式。“淄博模式”的本质还是“卖旧买新”，允许客户在自由出售旧房期间延期交首付，规定日期内卖不掉可退定金。“太仓模式”则是由国企按评估价收购二手房。

尽管“以旧换新”成功落地，但它只是现阶段激活楼市的一种有效手段，对于释放改善型住房需求开辟了一个途径，但绝对不是救市稻草、速效救心丸。

 

山东日照：20%购房补贴，新房销量陡增十倍

日照新房市场回暖明显。

3月25日，山东省日照市出台新政，明确2024年3月23日至2024年12月31日期间，对购买首套及“以旧换新”二手住房的市民发放补贴，数额为购房款总额的20%。

有市民透露，领取20%补贴后，节省了24万元，约等于装修款。

4月23日，日照市高新区某楼盘负责人表示，“3·25”新政后，项目1个月卖了120多套房子。

但热度并未传导至二手房市场。有观察人士认为，政策后续刺激作用仍需观察。

顾虑背后是近些年这座海滨小城的楼市疲态尽显。2023年上半年，日照全市新建商品住宅成交仅4109套，2022年全年成交数据为7435套，而2018年这一数据为21818套。

2020年3月中国288城市住房价格统计报告显示，日照房价为10455元/平方米，在山东省排第3名，仅次于青岛、济南。

从2020年下半年开始，日照楼市开始显现疲态。不少项目在2023年遭遇“横盘”：“有项目年销售个位数”，房价“打了6折”，房企出现“付款难”，并且波及下游产业，“工抵房大量出现”，进一步破坏了产业链平衡。

除了被动等待政策变化，不少业主开始主动出击，期望用较低的成本，改善居住条件。

成都：万人小区“自拆自建”被否，能反转吗？

成都万人小区——中央花园二期，居民们准备了6年多的“自拆自建”计划，最终未获批复。

中央花园二期虽然地段优越，但房龄已快30年，年久失修，几乎从“老破小”变成了“危房”。

2018年，有业主起意牵头“自拆自建”；2023年夏，全小区3292户居民，只有3户没同意，同意率高达99.9%。

按计划，政府和业主基本不用花钱，让渡一部分面积给开发商，可以做到1:1旧房换新房。

甚至他们还联系到了一家头部开发商，对方也表示愿意接手修建，各种详细计划已经拟好。

但还是输在了“临门一脚”。

官方回复，主要是拆除政策、业主意见、容积率和税费这几大难关没解决。

①拆除政策：D级危房才符合拆除政策，小区未达到标准

②业主意见：业主意愿难以完全统一，同意率未达到100%

③容积率：小区拆旧建新增加容积率，不能免除土地出让金，开发商难以实现盈亏平衡

④税费：小区拆旧建新税费无法减免

虽然中央花园二期“自拆自建”受阻，但成都另一个老小区——君平街89号院，却在今年年初获得了政府发证批准，宣布开始原址修建。

一、君平街89号院更老，建于1964年，房龄60年，被认证为D级危房。

二、原址重建只涉及小区一栋楼，17户人，人数少，很快便实现了100%的同意率。

三、该小区并未新增房源，原先是3层楼房，户均33.41㎡，建成后楼层和户型面积不变。

目前项目已开始施工。据说每户出资10万，多余的由政府承担，大约是各一半的比例。

网友对于计划折戟的原因，看得很透。

据悉，小区业主们并没有放弃，做了两手准备：争取重建的同时，也在着手申请旧改。

结局有望反转。

 

杭州：业主出资占八成，浙江首个自主更新小区已施工

上文网友提到的杭州范例是指浙工新村。

据了解，该小区已经完成拆除，正在建设中。

作为浙江首个采取自主更新模式进行重建的危旧小区，在全国也鲜有先例。

浙工新村始建于上世纪80年代，共有14幢多层住宅，其中有13幢建于2000年之前。大多数楼幢房屋主体采用预制多孔板及条形基础，无抗震设防及配套用房，安全隐患较多。其中4幢多年前就已是C级危房。

2023年4月份，因为全体居民的重建意愿强烈，浙工新村开始启动自主更新的模式。

以“一幢楼一代表”为原则成立居民自主更新委员会，代表多数居民行使权利，采取委托政府部门的形式实施项目改造。在近100%居民同意的前提下，由居民自主更新组织向政府提交自主改造申请，政府按照一事一议方式进行审议，条件合适的支持其进行“拆改结合”的自主改造。

按规划，浙工新村将新建7幢11层的小高层，全部安装电梯，实行人车分流，还配建了地下车库。工程将于2025年竣工。

浙工新村建成后效果图

由于户型、楼层、朝向不同，新房建成之后不同房源价格也有一定差异，也就是“一房一价”。居民将通过抽签等形式选中房源之后，再支付相对应的款项。对于经济困难的家庭，可由政府牵头银行提供贷款服务或者使用公积金支付。

据了解，若选择不扩大原本房屋面积，75平方米左右的旧房，改造费用大约为10万元。

扩面价格为34520元/平方米，最多能扩大20平方米，再加一个22万元左右的车位，一套原来75平方米左右的旧房，最终可改建成105平方米左右的新房，花费约100万元。

10万到100万元，是浙工新村居民出资的价格区间，500多户居民加起来，共同凑起80%的建设资金。

结语

影响全国楼市的根本问题还是“消费信心”不足，提高居民收入和预期才能从根本上激活市场。

针对老房改造的诸多痛点，如果“浙派”模式能在全国推广，让更多“老破小”华丽变身，实现居民的安居梦想，实为一桩幸事。

参考：

500组人抢100套新房：房子“以旧换新”的海安试验 by 南方周末

日照新政满月调查：新房卖了1年的量 by 中国房地产报

同意率99.9%！成都万人小区“自拆自建”黄了！by 成都房小团

浙江正式发布城镇老旧小区自主更新的指导意见！by 都市快报