高质量发展：决定“园区生死”的十大要素

当前我国正处于高质量发展的新阶段， 园区作为地方经济发展的主平台、主阵地，被提升到极为重要的战略地位之上。

园区的高质量发展，取决于多个方面的共同作用，其中既包括交通区位、物理空间、物业服务等传统意义上的地产因素，也包括产业定位、产业招商能力、产业服务水平等产业方面因素，结合目前产业园区发展现状，以下十个因素的影响最为突出。

正文：

区位地段

建筑可以复制，但地段无法复制。

如果用经济学的杠杆原理解释，杠杆的「支点」就是地段。当市场陷入低迷时，占据城市核心地段的园区就是市场最佳的「避风港」；而当市场回暖，核心区的园区又会率先吹响反击的集结号。

从企业经营的角度讲，好地段往往意味着优势资源，而优势资源对人才、资金、产业具有强大的吸附力；此外，地处商业活动和社会活动中心，也有利于企业迅速开展业务； 从 投资的角度看，核 心地段是整个城市的稀缺资源，各类成熟的商业配套、浓厚的商务氛围、便捷的生活条件、发达的交通路网 / 公共出行，都是园区增值的重要条件。

如今，随着城市土地供应紧缺，好区位的园区，价值将进一步凸显，进一步成为市场上的「抢手货」。

重要性：★★★★★

供需状况

供需状况是影响园区发展的另一个非常重要的因素。

具体来说，当园区供给一定时，企业需求增加，成交量就会上升，需求减少，成交量就会下降；而当需求一定时，若供给增加，成交 量 就会下降，供给减少，成交 量 就会上升。

站在企业的角度，企业的选址需求往往与宏观经济形势挂钩，经济好的时候，企业信心十足，扩张脚步加快，办公需求随之增长；反之，若贸易争端和新冠疫情等「黑天鹅」导致经济下滑，就会出现大量的企业和租客退租，一些原有的扩张计划也会搁置。由于 当 下 经济正处于稳定恢复阶段，可以预见， 企业的需求 短期内 并不会有太 大变化。

真正的压力来自供给端。

近几年，随着土地集中入市，园区供给处于一个持续增长的状态。整个 行业只有进口，没有出口 。而企业选址又是一个非常理性、明确性的需求，不可能无中生有，所以，需求在萎缩，供给量又在持续扩大，行业 竞争 只 会越来越激烈 。

当然，压力对每个园区都是公平的，要么在「内卷」中胜出，要么调低预期、彻底「躺平」。

重要性：★★★★★

领导重视

领导重视，是园区高质量发展的一条普遍经验。

园区的建设和运营是一项复杂的系统工程，要解决的问题很多，要处理的关系很复杂，一家龙头企业能不能最终落地、 一个 产业链能不能做大做强 ，基层人员只能起辅助作用，关键还是看「一把手」是否有超越他人的思想高度和工作魄力。如果「一把手」高度重视，投入更多的精力与资源，园区发展就会取得实实在在的效果。反之，若领导不重视，园区便很难取得什么成效。

重要性： ★★★★★

楼 宇形象品质

园区是企业的「第二形象」，所以楼宇的形象品质对招引企业入园至关重要。

首先，企业选址与其经济实力密切挂钩，实力企业必然钟爱高端楼宇、花园办公、独栋办公，「脏乱差」的园区几乎不可能吸引到优质企业；

第二、办公环境如今已经成为企业招不进人、留不住人的重要原因。尤其是当90后、00后迈入职场，从求职者的角度，在一座形象俱佳、办公条件优质的园区办公的吸引，必定远大于楼体陈旧、设施简陋的园区；

第三，常言道：「与其千金置业，不如千金买邻」，高颜值的园区吸引到的都是相对高端的圈层，往往能给企业发展带来新的机遇。

重要性：★★★★☆

产业定位

产业是园区的核心，在园区在线（ID：YQZXGZH）看来，园区未来的竞争不仅是物业的竞争，更是基于产业链的专业化竞争。

从园区角度看，设定一个科学的主导产业定位，要注意以下五个方面。

1、主导产业不宜过多（不超过三个），否则极易导致产业混杂，发展不聚焦；

2、主导产业选择必须符合国家及地方政策，同时要考虑到当地的产业基础，项目落地需要有可行性，避免出现「乡镇工业园搞人工智能」这样的「空中楼阁」现象；

3、产业市场要足够大。比如互联网、电子商务、文化创意等行业，包容性极大，行业企业遍地开花，招商工作很好开展；反之、如果园区定位是区块链、北斗、航空航天这样专业化极强、行业壁垒极高的小众行业，发展压力可想而知；

4、产业定位差异化，按照一般经验，一个产业在某地区运作成功后，其他地区便会蜂拥而至、竞相发展相关产业，以抢占新项目制高点，这种做法最直接的后果就是 导致了大量的重复建设。 园区如果不想陷入「内卷」，最好的方法就是避而远之，谋求差异化发展。

5、园区产业定位应与空间规划相结合，同行业的企业放在一块区域、或者同一栋楼里集中发展。

重要性：★★★☆☆

园区政策

作为直接影响企业投资决策的关键因素，园区政策一直被视为招商引资的「攻坚利器」，毕竟站在企业的角度，利益是第一生存法则，哪里有钱赚，企业就会去哪里。

在园区在线（ID：YQZXGZH）看来，园区政策制定与实施，主要有以下三个关键点。

一是政策制定寻求差异化。现如今很多园区为了吸引税源型企业入驻，往往在相同领域出台相似的政策，这样只会导致同质化竞争的加剧，造成不必要的内耗；而由于 细分产业政策 的欠缺，产业的集聚发展也很难被带动。

二是「因企施政」，针对不同的项目采取不同的打法。比如，招引大项目，单一政策很难起效，需要打政策的「组合拳」；引进创新平台和高端人才项目，则要把眼光放长，要注重长期收益而非一时之得失；

三是注重落实。很多园区许诺给企业的政策很好，结果迟迟不能兑现。这样一来，不仅会影响企业对园区的好感度，降低企业投资的积极性；而且企业「一朝被蛇咬，十年怕井绳」，口口相传下，对园区开展以商招商极为不利。

重要性：★★★☆☆

招商能力

招商能力能在一定程度上弥补园区硬件上的缺陷，助力园区长期平稳发展。

招商能力主要包括以下几个方面：

1、刻苦勤奋的能力：园区招商没有捷径，只能靠自己的双脚和脸皮去丈量，不断收集信息并持续充实项目库；

2、招商建渠的能力： 招商工作必须建渠，建了多少个有效渠道，就是找到了多少个项目来源的泉眼，一个个一手好项目就会源源不断地被推荐过来；

3、项目的解读能力：招商人员需要在海量的项目信息中做出精准判断，哪些是有用信息，哪些是值得关注和跟踪的潜在信息、哪些是无用的信息；

4、产业的理解能力：只有理解产业，才能和行业人员交流时快速拉近距离，增加话题，加深印象，提高招商成功率；

5、项目洽谈能力：园区招商是一项「以人为本」的工作，再好的项目也要人去洽谈落地。

重要性：★★★☆☆

服务水平

这里说的园区服务并不是单一的公共服务，而是成体系化的、精准的服务。需要园区具备两种能力： 一是资源整合能力，整合企业所需资源，而且这些资源必须是有效的，有需要就可以随时拿来用的； 二是了解每个企业的痛点，针对企业所欠缺的点匹配相关资源，对症下药。

重要性：★★☆☆☆

园区品牌

近两年，园区市场优质项目层出不穷，在园区产品愈发同质化的现状之下，品牌开发商 / 运营商高品质运营的兑现成了优质企业关注的焦点。

实力品牌、或政府开发商 / 运营商建设运营的园区一定程度上能够保障园区的建造品质与运营水平，这样的产品更容易受到企业的青睐；此外，在园区品牌的光环作用下，企业也能够获得品牌的移植效应。当品牌积累到一定程度，企业与品牌间便形成了一种亲密的关系，企业客户也愿意为品牌溢价埋单。

重要性：★★☆☆☆

功能配套

功能配套分两种，一是生活 性 配套、二是生产性配套。 生活 型 配套 包括图书吧、咖啡厅、文印店、食堂、便利店、快递站、高端餐饮、高端酒店、健身中心、健康服务、美容机构等。 一个拥有高品质工作生活配套设施的园区 / 写字楼，能极大提升企业员工的幸福感； 生产 性 配套 包括水、电、路、讯、排污等基础设施，以及特定产业的产业配套设施。

重要性：★☆☆☆☆