01
楔子
4月27日下午， 哈尔滨道里区一栋居民住宅楼”裂开“的新闻在网上引起了热议 ，由于现场开裂的程度过于震撼 （其中一栋楼已经肉眼可见的倾斜了） ，所以也引起了良子的关注。
除了对住宅楼开裂的原因好奇之外，良子还 对这一类房屋——危房，做了一番探究 ，今天这篇文章就是聊聊城市里的”危房“话题。
网络资料显示： 这栋楼建于1999年，至今也就20多年 。在上海比这投入使用年限长的多的砖混楼有的是，那
是什么原因导致了如此惊人的“裂开”呢？
作为理工男，自然不会放过探究，所以在 良有方的朋友群 里自然也少不了一些讨论。随后我又咨询了两个结构工程师，并结合网络上公开的信息，得出如下的一个结论。
我们初步判断： 是不均匀 沉降导致的倾斜，然后产生了拉裂 。
（如上图）
一份网传由哈尔滨市建筑工程研究设计院有限公司出具的《关于康安小区10号楼结构安全性鉴定结果》的材料，对居民楼墙体开裂的原因列出了以下三点：
1、四至八单元室内管沟积水，且向外渗漏，导致该工程地基基础受到水浸，地基土软化，地基承载能力降低，地基基础产生不均匀沉降，导致上部墙体开裂。
2、房屋超高、超层皆不满足设计规范规定。经核算，墙体承载能力不满足设计规范要求，墙体出现受力裂缝。因地基基础出现不均匀沉降，破坏原有受力平衡状态，地下室墙体出现劈裂破坏、屈曲变形，失去承载能力，应力重分布，相邻墙体出现连锁反应，产生劈裂破坏或斜向开裂，上部墙体随着地下室墙体的破坏变形产生开裂、变形。
3、地下室外墙（临街一侧）多数窗洞口改为门洞口，洞口面积加大，墙体刚度被削弱，影响房屋外纵墙整体抵抗变形能力。此外，在这份鉴定材料中还提到，该楼地下室、一层、二层、三层、四层、五层砌筑砂浆强度不满足设计要求。
从这份材料来看，当时做检测的原因是因为有墙体开裂。而 墙体开裂的原因是地基承载力不足，而导致 地基 承载力不足的原因有3个 ，我来转译一下。
（如上图）
1.房子的基础被水泡了之后，土软了，撑不住上面的建筑。
2.房子的高度和层数没能满足结构规范的要求。这可能是当时的设计标准低，也有可能存在施工过程中的“偷工减料”。
还记得我在
《 老旧小区加装电梯，结构真的安全吗？ 》
一文中提到的“ 承载能力极限状态 ”吗？
这栋楼就是
超过了这个极限承载力，楼就快塌了，这就不安全了。
在这份材料的最后一页
（如上图）
，我还关注到一个信息： 这栋楼被鉴定为Dsu级，存在严重安全隐患，安全性不满足要求，须立即采取措施。 落款是2022年，而今年是2024年了。
这样的房子在我们日常生活中多吗？正常流程中该怎么处置呢？带着一堆的疑问，我去查了些资料。
1989年出台的 《城市危险房屋管理规定》
（2004年修正）
中提到：
危险房屋，系指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。
对被鉴定为危险房屋的，一般可分为以下四类进行处理：
（一） 观察使用 。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋。
（二） 处理使用 。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。
（三） 停止使用 。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。
（四） 整体拆除 。适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。
但是规定中没有房屋的级别问题，所以我又找到了《 危险房屋鉴定标准》
（2016）
，其中提到了 房屋安全鉴定结果通常分为四个等级 。
6.1.3 房屋基础及楼层危险性鉴定
，应按下列等级划分：
6.1.4 房屋危险性鉴定 ，应根据房屋的危险程度按下列等级划分：
B级：个别结构构件评定为危险构件，但不影响主体结构安全，基本能满足安全使用要求；
C级：部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房；
D级：承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。
也就是说，
房屋安全等级鉴定为C级的房屋，需要 进行加固处理后，才能保障后续安全使用。
而房屋安全等级 鉴定为D级的房屋，说明房屋的整体承重结构已不能满足使用需求，很可能会随时垮塌，建议整体拆除 。
一幢物业如果真的变成了
危楼，不仅会危及使用者及第三者的安全，业主还有可能要承担民事或刑事 法律 后果
。
04
2024年4月28日，哈尔滨康安小区10号楼拆除工作开始启动
（如上图）
。至于为什么
是在被鉴定为D级危房（2022年）的两年后才启动拆除，可能是资金紧张原因拖到现在吧。
危房会危及居民的人生安全，特别是C/D级的危房，更应该当机立断。而 全国各地目前普遍采用的处置方式为：原拆原建 。
劲松小区
114号楼建成于1978
年，被鉴定为D级危房、有着45年楼龄的六层框架轻板实验楼。
（如下图）
2020年，劲松一区114号楼被纳入北京市首批危旧楼房改建试点项目之一，
改建资金由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体筹集。 其中居民出资比例约10%，平均每户也就6到7万元。
劲松小区114号楼2021年拆除完毕，2023年重建完成。虽然它不是北京第一个“原拆原建”的老旧小区，也不是成片区的“原拆原建”，但是 这种“四方共担”的模式却被全国各地学习和效仿 。
浙工新村位于杭州，始建于1980年代，由13幢多层楼房组成。 1993-2014年间，其中一幢楼房五次被鉴定为C级危房，后来又有3幢楼陆续被鉴定为C级危房。
当时的《杭州市城市房屋使用安全管理条例》规定，鉴定为危险房屋的，所有人、使用人或责任人应及时采取治理措施，包括整体拆除
（整幢危险且无修缮价值，应当拆除）
。
2023年5月，居民支持“原地拆旧建新”的更新方式，征询通过后项目正式启动。 据说这是浙江第一个城市危旧房有机更新试点，更为轰动的是：全小区548户居民自筹了4.7亿元建设资金。
项目总建筑面积约为8.1万平方米，涉及居民548户，新建7幢住宅小高层，改造1幢建筑，绿化率提升至25%以上，容积率从1.8提高至2.1。新建部分在户数不变的情况下，保持新房套内面积不小于原房套内面积并适当扩面。
整个小区的更新费用约为5.3亿元，其中居民自筹资金约为4.7亿元，其余资金由专项资金解决
。
广州的集群街2号楼 建于上世纪70年代 ，占地面积342.4平方米，建筑面积1726.64平方米，为五层混合结构， 房屋此前被鉴定为D级危房 。
花都区住建局决定以产权人自主更新的方式进行改造。 遵循“谁受益、谁出资”，并按照“原拆原建、增加公服”的规划思路进行 。
在这个项目中拆建投资估算785万元，财政给予适当激励，而 所有业主需要按4600元/平方米的标准进行预缴资金筹集 。
这栋楼
一共有
10个
私人业主和
一家国有企业，
在所有
业主都
同意
这个方案之后，才开始了实施。
据统计数据显示，国内在2000年之前建成的老旧小区约有22万个。
而其中的 危楼如何更新，也是城市建设中非常重要的一个课题 。
遵循“ 原拆原建 ”的原则
，适当增加一些公共服务设施，是目前各地采用的更新方式。
遵循“谁受益、谁出资”的原则
，危房里的各方共同出资，也是老百姓能够接受的方式。
危房会带来人身安全问题，危楼恶化也会存在不可预测性 。所以，在如何保证居民人身安全和100%的业主同意 方可实施 之间，还有很多的工作要做。
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