王凯副理事长：规划视角的“好房子”建设思考

“住”是城市的基本功能。习近平总书记多次强调住房的重要性，指出“城市的核心是人，关键是12个字：衣食住行、生老病死、安居乐业”。进入新时期，国家对“住”提出更高要求，要从“住有所居”上升到“住优所居”。党的二十大报告强调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

住房城乡建设部把建设“好房子”作为中心工作之一。2024年3月，倪虹部长在十四届全国人大二次会议民生主题记者会上指出，“住房发展，归根到底，还是要让人民群众住上好房子”。

放眼国际，住房保障一直是政府和社会高度关注的课题。1976年“人居一”谈到全球面临的城市和住房挑战，1996年“人居二”提出“人人享有适当住房”以及“城市化进程中人类住区的可持续发展”，2016年“人居三”提到，城市的可持续发展和城市的未来，住房也是最基本的问题。《2030年可持续发展议程》涵盖17个可持续发展目标，目标11提到建设包容、安全、有抵御灾害能力和可持续的城市和人类住区。

新中国成立以来，我国规划界在住房领域有着长期的积累和研究。在居住区规划方面，研究包括组团式布局，营造公共空间促进邻里交往，提供优质环境和公共配套设施，例如北京的恩济里小区1994年获得建设部城市住宅小区建设试点综合金牌奖，广州红岭花园小区获得建设部“优秀住宅奖”；住宅设计方面，研究包括单元灵活组合，多样化空间设计，例如清华大学吕俊华教授当年做的台阶式花园住宅，有理论、有方法、有实践；历史城区更新方面，保留空间肌理和社会结构，延续城市文脉，例如北京菊儿胡同改造获得1993年联合国世界人居奖，苏州桐芳巷试点小区成为建设部第三批住房试点小区等。

《城市居住区规划设计规范》于1993年颁布，历经3次修订，是城市规划行业颁布最早、应用最广、普及率最高的标准之一。

总结来说，“住”是城市人民性的重要体现，住房发展归根到底还是要让人民群众能住上更好的房子；“住”是城市的基本功能，从好房子开始，把城市规划、建设、治理好是城市规划工作者的基本职责。城镇化进入下半场，住房发展从主要解决“有没有”进入主要解决“好不好”的阶段，要从人的分析入手建立新的政策体系，提高人民群众的获得感。

新中国成立以来，我国住房发展经历了社会主义计划经济时期（1949-1978年）、住房改革探索时期（1979-1997年）、住房改革全面推进、以市场为主发展时期（1998年-2007年）、加强保障性住房建设、促进市场平稳发展时期（2008年-2016年）和坚持“房住不炒”、加快长效机制建设时期（2017年至今）的不同阶段，住房制度建设稳步推进，我国居民住房条件显著改善，建成世界上最大住房保障体系。城镇人均住房建筑面积达到38.6平方米，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房6300多万套，1.5亿多群众喜圆安居梦，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保。在解决有没有这个问题上，我们取得了很大的成就。

当前，我国住房发展在理念、机制和工作重点上发生了重大变化，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制；加快保障性住房等“三大工程”建设，下力气建设好房子。

成绩要充分肯定，但是也存在着问题。面向“好不好”的要求，我们任重道远。

第一个问题是供需不匹配。 由于人口集聚能力不同，不同城市之间以及城市内部不同片区之间，住房市场分化明显，部分片区存在供给过量的风险。同时，租赁住房供应与新市民、青年人需求也存在空间、户型等方面的不匹配。

第四个问题是形态缺控制。 过高、过密、过强的住宅建设，导致城市风貌单调，对交通、市政、公共服务设施带来压力，安全隐患较大。

第五个问题是建筑品质差。 住宅内部空间方面，存在空气质量和噪声超标、对适老、收纳等需求考虑不足等问题，在住宅质量耐久方面存在墙体开裂、漏水等问题。

2023年城市体检10个试点城市住房维度体检结果中普遍存在问题的指标分布

新就业大学生 以租赁住房作为主要的居住方式，交通便捷、通勤近、小户型是其住房需求主要特点，同时特色突出的“品质住房”和“有趣社交”也是其选择居所的重要考虑因素。

进城务工人员 主要通过租房、借住、单位宿舍等途径解决居住问题，择居考虑的首要因素是租金低，对面积、品质不敏感，能够接受3-4人的合租。同时，不同年龄、家庭结构、职业的进城务工人员的居住需求也表现出多元化特征。总书记去上海视察的“新时代城市建设者管理者之家”，位于上海马桥人工智能创新试验区内，针对园区工作人员的不同租赁需求，提供包含“一套房、一间房、一张床”的多层次租赁产品。

老年人 居住呈现出独居比例升高的特征，七普数据显示，2020年独居和空巢老年人比例已达到44.82%。同时，半数以上老年人现居房屋房龄超过20年，大部分住房没有配备电梯，住宅适老化改造、社区公园和交往场所是老年人群体的迫切需求。天津市河西区的居家适老化改造中，针对老年人居住需求，对住宅楼公共空间和住宅户内进行了适老化设施改造，并安装智能安全监控，建立安全保障机制。

安全适用方面， 控制建筑高度，提升安防设备标准保障居住安全；提升建筑主体结构、内装修、设备管线和门窗在使用年限内的耐久性能。

新技术建造方面， 采用装配式建造方式，装配式建筑是指采用标准化设计、工厂化生产、装配化施工等先进技术，将建筑构配件在工厂内预制生产，然后运输到现场进行组装而成的建筑。

空间和美方面， 创造邻里交往空间，结合建筑创造空间层次丰富、功能多样的公共空间，促进邻里交往、互动，构建和谐住区；增加住宅内生活服务配套设施面积，利用公共连廊、入口门厅等空间设置共享厨房、老年活动室、阅览室等功能。

好的居住环境包含五个要素 ——保障用地、优化尺度、降低强度、完善配套、提升绿度。

保障用地方面， 保障人均居住用地面积实现住有所居，从人的使用需求确定人均住房面积标准，以用地资源供给校核人均居住面积标准，不同生活圈用地构成比例满足相应要求。要确保选址条件安全，选择在安全、适宜居住的地段建设，统筹考虑应急避难场所和疏散通道，国标强制性条文约束。

优化尺度方面， 包含限定街坊规模、限制道路间距/尺度、允许低/多层高密、连续、宜人有活力的街道空间。雄安新区科学规划路网密度，形成差异化级配，起步区路网密度达到10—15公里/平方公里（含慢行专用路）不同功能用地单元，不同路网形态尺度。

降低强度方面， 新版《城市居住区规划设计标准》控制住宅用地开发强度及新建住宅建筑高度，缓解应急疏散、消防救灾对住区安全的挑战，缓解城市交通、市政公用设施、公共服务设施的配套压力。雄安新区规划明确高度限制是45米。分类指引开发强度，综合考虑区位、业态、交通和资源条件，分别确定不同功能开发强度。

雄安新区完善的配套设施

第一步是体检评估， 先体检后更新，先体检再建设。包括住房居住安全耐久、建筑设备设施适合使用、建筑经济节能数字化提升等方面的体检评估。

第二步是政策统筹， 适应住房供求关系变化，完善“保障+市场”的住房供应体系，因地制宜，准确研判住房需求，形成精细化、精准化供应，为不同收入水平的群体提供适宜住房。

完善由公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房构成的住房保障体系，满足人民群众基本住房需求。在保障性住房中推动好房子建设，通过建立公租房体检评估制度，提升存量保障房品质；在新建保障性住房中加强技术集成应用，完善配套设施，提供经济实用的好户型、好环境、好配套、好服务。

科学编制住房发展规划和年度计划，充分发挥住房发展规划配置资源、引导预期的重要作用。根据住房发展目标，研究提出对土地、金融等关联资源的配置要求，对住房相关的政策举措作出统筹安排，实现城市住房供给和需求在总量规模、结构类型、空间布局和时序安排等多维度的精准匹配。

第三步是要素协同， 建立“人、房、地、钱”要素联动机制。以人定房，住房城乡建设部门根据住房现状和人口变化情况等确定住房需求，包括住房总量规模、供应结构、空间分布等；以房定地，住房城乡建设部门会同资规部门根据住房需求，共同确定住宅用地总量规模、用地结构、投放重点区域等；以房定钱，金融部门根据住房供需情况确定房地产融资规模，财政部门根据保障房建设规模确定财政资金投入。以空间供需匹配和住房选址适宜性为载体，落实“人、房、地、钱”要素联动机制，实现城市住房供给和需求的精准匹配，有效防范区域性供需失衡的风险。

第四步是技术集成， 通过好房子、好小区、好社区、好城区“四好”联动的技术集成，更好满足人民群众日益增长的美好居住生活需要。

居住环境层面，科学用好居住区规划设计指标，包括建筑气候区划、层数类别、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、用地构成、人均用地面积。

建筑本体层面，实现全过程技术集成应用。设计阶段，坚持绿色低碳，以人为本的设计手法，应用信息化设计技术，将建筑、结构、设备与管线等集成设计；建造阶段，装配式建造方式，如PC、MIC模块、PPVC技术等。选择健康环保的装配式部品，现场干法作业，减少建筑垃圾；运维阶段，搭建智慧化平台，保障建筑全过程品质。

第五步是长效维护， 重点是建立房屋养老金、房屋保险制度。

住房问题在价值导向方面，要坚持人民至上。从工作目标来讲，要系统推进。当前的工作重点是项目带动、以点带面、逐步推广。

倪部长经常提到党的初心是为人民谋幸福，而住房城乡建设部为人民谋幸福最根本的就是为老百姓建造好房子，实现住宅本体和居住环境的显著改善。

本文来源：规划中国