幕墙系统这么控成本！

NO. 2｜贰

数据来源：北京市住房和城乡建设委员会

开发商是否使用幕墙系统是一件极其复杂的决策，需要考虑城市管理者对于项目城市形象的影响，这需要第一时间和城市管理者，比如规划审批部门、城管部门等进行沟通，如果城市管理者对于该项目有着比较明确的形象要求，那么能否突破要求是开发商决策的第一要务。

其次，开发商对于该项目的项目定位，如果项目定位较高，幕墙系统是必然要做的。开发商对于项目的定位匹配是决策的第二要务。针对定位于幕墙系统，标杆房企基本上都会有相关的定位匹配限额要求，如下：

某开发商对于办公项目幕墙体系的定位要求

【Tips】办公项目地上面积10万方，某开发商对于该项目的定位模糊不定，为A档（窗地比0.55）或C档 （窗地比0.40） ，假如幕墙的成本为1300元/m2，外窗成本为700元/m2，那么定位决策对成本的影响是多少？

当采用A档定位时：总造价=100000*0.55*1300元/m2=7150万元。

当采用C档定位时：总造价=100000*0.40*700元/m2=2800万元。

定位决策对于成本的影响达4350万元，单方影响435元/m2。

可见，对于10万方项目，定位对于项目成本影响便高达千万级。

所以城市管理者、开发商定位需求才是建筑立面成本最重要的影响因素。

第二：决策幕墙顾问的介入时间以及针对幕墙体系的成本策划

开发商一旦决策采用幕墙系统，那么接下来最关键的工作便是，要尽快让幕墙顾问或者说幕墙深化单位介入幕墙系统的技术及成本策划工作。

一般要掌握几个关键点：

其一：幕墙设计顾问应在建筑方案设计政府审批通过前前1个月选定，设计团队参与建筑方案阶段门窗幕墙的成本估算工作，严格按照限额成本深化设计；

方案阶段是幕墙系统成本控制最重要的阶段，且幕墙顾问的参与时间不能滞后于方案报批，否则很多的方案设计无法修改，就会导致幕墙的成本控制无法落地

【案例】建筑方案设计和幕墙顾问工作并行，优化立面线条

其中： 400mm改250mm单价节省365元/㎡，共计5000㎡，总价下降182.5万元。

200mm改150mm单价节省20元/㎡，共计2100㎡，总价下降4.2万元。

其二：幕墙工程的招投标工作在结构出正负零前15-30天完成，在结构以确定幕墙施工单位，进行后续的工作安排；

上述要求便于幕墙系统的预留预埋工作以及和幕墙施工单位的交圈工作，避免产生返工无效成本。

上述2.1部分讲述的是开发商对于幕墙系统的决策事宜，也是管理维度的操作内容，一旦项目决策管理完成，剩下的便是技术层面的实操，这里需要完成几个重要的工作。

第一：节能控制与绿建星级

绿建三星，不同窗墙比下的幕墙成本对比

第二：节能计算

建筑节能设计专篇对整窗传热系数要求为1.7，玻璃采用

5+12A+5+12A+5Low-E。根据玻璃本身传热系数与窗框传热系数综合

考虑，5+12Ar+5+12A+5Low-E无法满足1.7的整窗传热系数要求。

5+12A+5+12A+5双银Low-E可以满足节能设计要求。

建议：采用5+12Ar+5双银Low-E+无银Low-E可以满足，单方成本降低约70元/m2.

2.3  针对幕墙成本造价，重点进行技术和成本控制

由于项目人工费受施工条件、定额等限制，一般很难进行成本的约束，所以从成本构成角度材料费用是容易进行控制的，从上图可以看出材料成本由高到低依次为：龙骨＞玻璃＞辅材＞层间防火保温＞五金件/埋件等。

（1）与龙骨相关的成本因素：型材尺寸（受力）、表面处理方式等。

【案例】来源：万融工程咨询公众号

采用有限元分析软件，根据钢结构所处部位的风荷载，整体建模进行结构分析，并经多次调整，以确定最优、利用率最高的方案。

【案例】型材处理方式，一般各大地产设计限额中均有明确要求，如下：

上述内容主要与成本息息相关：

（2）与玻璃相关的成本因素：玻璃大小（分隔尺寸）、玻璃类型等

玻璃尺寸主要与建筑节能（上面已经论述）及大小有关系，玻璃大小与玻璃厚度又息息相关，减小玻璃大小有助于控制玻璃厚度和型材受力，便于控制成本。

【案例】

部分窗分格过大，根据《JGJ113-2015建筑玻璃应用技术规程》安全玻璃最大许用面积对玻璃厚度的要求，部分玻璃单片需要采用10、12、15mm。面积过大还涉及窗框尺寸的加大（建筑节能设计专篇要求采用70系列），需要更大的腔体满足玻璃安装（85~90系列），带动整体成本上升。

位置：南立面二、三、四、五层、塔楼标准层

【案例】内容来自：中建三局工程设计有限公司

幕墙分格尺寸的宽度在1.2~1.3米时经济性最优。

（3）影响成本的因素还有：五金件、预埋件、耐候胶的品牌等因素