买房子，八成是在买地段：你家地段值多少钱，看这几点就知道了

买房子，八成是在买  地段      

同样品质的房子，一线和八线小县城的房价有天壤之别，这差距就在土地上。

即便在同一座城市，就拿上海来说，同样的产品，在不同的土地上，价格也能差五六倍。

核心原因是   不同的土地，与之匹配的资源也不同，造就了不同的地段价值。

今天，我们就来聊一聊，怎么判断一个板块的地段价值。

01

看距离

先看大地段，板块到市中心距离

众所周知，上海的房价是以市中心为最高点，内中外环递减的

在大地段定好基调的情况下，再看板块到市级商圈的距离

例如中山公园、徐家汇、五角场、大宁这些商圈，这也是地段价值极其重要的加分项

最后，再看小地段，板块距离区域核心区，也就是本区域内经济活动最集中的区域

例如，嘉定区的核心区是嘉定新城板块。这是板块在区域内竞争力体现

02

看配套能级

众所周知，一个板块的配套能级越高，本板块的资源聚集能力越高，地段价值也就越高

商业配套的能级   ，主要是按照服务的划分，   服务范围越广，能级越高

例如最高能级的市级商圈是服务于全市的，例如南京路商圈

教育配套   ，众所周知，公立教育资源是按照梯队划分

当然，同为第一梯队的学校，但由于每个区教育资源的平均水平不同

即便同为第一梯队，也有优劣之分

例如，静安区第一梯队的小学要比宝山区的更为优质

最后， 是医疗资源 ，我们最耳熟能详的是三甲医院，这也是最高能级的公立医院

下面由高到低，可以划分为： 三级甲等，三级乙等，二级甲等，二级乙等，一级甲等，一级乙等

下面还有很多综合医院、社区医院、卫生服务站等能级更低的医疗资源

这三类配套中，权重又不一样，从需求和稀缺程度来讲

三类配套的对于地段价值的贡献从大到小可分为：   教育、商业、医疗配套

教育资源排名第一，   因为优质教育资源难以标准化复制

而且一所优质学校的培养和沉淀，需要耗费大量的时间，因此学区资源是极为稀缺的

在上海，同地段的学区房溢价普遍高达15%~30%

对于一些顶尖学区，溢价可以高达100%，这也侧面反映了优质学区的稀缺属性  

其次是商业配套   ，众所周知，在电商冲击下，人们对大型实体商业的依赖在不断减弱，且实体商业具备可标准化复制的特点

例如万达，再加上可以与周边板块的商业配套共享

因此稀缺性大大弱于教育资源，因此，商业配套的比重次之

最后是医疗资源   ，与前两种配套相比，医疗资源是一个使用较为低频的配套

同样具备跨板块的共享属性，因此对地段价值的贡献排最后

因此，大家在选择板块时，不妨列一个配套清单，比对一下备选板块的能级

此外，板块配套还代表着一个板块的成熟度

如果一个板块的配套全都是顶级的

那么这个板块基本上已经发展到顶，房价也会较高，未来兑现的利好会比较少。反之亦然

需要注意的一点是， 对于自住的朋友来说，配套不是越高端越好，   而是适合自己消费水平的最好

03

看交通能级

这里指的交通能级是高效交通工具的密度

交通能级越高，地段价值越大

就拿上海来说，轨交密度最大的地区是地段价值最高的内环区域

此外，若跨城市出行，机场和火车站也是比较重要的

但由于使用较为低频，且机场会有噪音的影响，火车站的人流量较大且人员较为杂乱

因此对地段价值的贡献较小，甚至还可能降低地段价值

举个例子，不夜城板块北面一直受上海火车站影响较大

其一是人员杂乱，其二是城市界面落后，因此房价一直赶不上板块南面

04

看产业

产业是判断板块价值的重要的一点

尤其对于一些偏远的郊区板块，产业决定了板块决定了本板块的未来

若一个板块本身没有产业，周边也没有特别强劲的产业对本板块形成外溢效应

那么本板块人口会逐步  老龄化  的

且由于消费力的不断降低，商业配套的能级也会逐步降低，最终会走向没落

反之，随着产业人口的导入，   不断有年轻的人口导入进来

住房需求也会较为旺盛，会逐步形成一个自成一脉的小城镇

当然，同为产业，效益可能天差地别

金融、文化、物流、互联网以及技术密集型的先进制造业，这类产业的效益较好，也容易导入大量人口

而一些高耗能、低效益的重工业，导入人口收入较低，且对环境污染较为严重，是地段价值的减分项

05

看规划

在了解清楚：“你是谁“的问题以后

我们还要了解一个板块：”将要成为谁“

也就是它发展的方向，规划会告诉你答案

 买房如何选地段？一个简单易懂的办法——看控规  

一个最简单的方法：   看定位。

定位能级越高，板块得到的资源倾斜也越大  

下面是一个规划定位排序：   城市主中心＞城市副中心＞地区中心＞社区中心位

06

看历史

当我们了解一个地方的过去，我们会了解本板块的历史遗留问题。

例如，一个地方过去是化工厂，现在可能会遗留一些环境污染问题

也会对未来的发展有更准确的预估

比方说，一个板块拥有超大体量的老公房，但是本板块的地皮所剩不多

那么板块未来发展起来，就会比较慢

通过看历史，我们还可以了解，本地人对这个片区的认可度

建筑是死的，但它脚下的土地是活的

当我们了解它的成长轨迹，我们才能知道它将走向衰亡还是繁盛，它的地段价值将上升还是下降

了解这个趋势，对买房人至关重要

最后，希望大家都能买到一套满意的房子。

以上为正文，来自真叫卢俊团队