房地产项目设计阶段的成本控制清单

一、可售比

二、赠送率

三、标准层层高

1、指标定义：

人防地下室、全埋地下室、半地下室、大架空、小架空、停车桥；

2、指标控制原则：

减少挖方、减少排烟设施、减少地下室顶板和底板、减少侧墙面积；

3、备注：

场地每抬高100mm，单方节约成本约10元。

1、指标定义：

停车效率＝地下车库总建筑面积/地下总停车数

2、指标控制原则：

① 全埋地下室：33㎡/辆；

② 有人防地下室：

1/4地下室总面积 <人防区面积<1 地下室总面积：34㎡ ；<>

1/3地下室总面积 <人防区面积<1 地下室总面积：36㎡ ；<>

人防区面积>1/2地下室总面积：38㎡/辆；

3、备注：

地下车库节约1m2，成本节约3500元。即停车效率每提高1，1个车位省3500元。（此节约成本跟测算时间、区域有关）

1、指标定义：/

2、指标控制原则：

因地制宜，场地内土方自平衡，节约成本，节省工期；

① 选择合适的地下车库形式，严格控制开挖量。

② 方案设计阶段控制好竖向设计，最大化利用场地标高。

③ 合理规划建筑布局，最大化利用场地高差。例如，山地建筑中设计策略基于场地优先原则，依场地选择建筑布局、产品类型，道路设计应顺应地形特点，最大化减少土方量及地基处理费用。

④ 最大可能减少土方外运或外购量，同时控制内倒次数。

1、指标定义：/

2、指标控制原则：

① 尽早进行地质勘察，了解场地地质条件，有效应对地质不利因素。

② 确定地基承载力等关键数据，控制钻探点密度。

③ 合理选择地基处理方案。

④ 不同的桩基形式对成本及工期影响较大，需要对桩基方案的经济性、可行性进行比选，选择最优的基础形式及埋深。

1、指标定义：/

2、指标控制原则：

常见的基坑支护方式一般有土钉、喷锚支护、护壁桩支护、地下连续墙，从经济性上判断一般是从低到高的关系，地下连续墙与护壁桩支护在某种情况下经济性排序会发生变化。

3、备注：

基坑支护方式往往是若干种的组合。应采用各种手段判断出保证安全情况下的经济性最优方案。

1、指标定义：/

2、指标控制原则：

①选择合理的结构形式； 严控钢筋、混凝土的限额指标； 

②避免建筑造型对结构成本的增加，如立面过多的线脚，屋顶夸张的装饰构件等等；

3、备注：

经过测算： 标准层钢筋含量：-1kg/㎡，成本节约-5元/㎡；

标准层混凝土含量：-0.01m3/㎡，成本节约-4.5元/㎡ ；（此节约成本跟测算时间、区域有关）

1、指标定义：

建筑物体形系数S是指建筑物接触室外大气的外表面积F0，与其所包围的体积V0的比值，即S=F0/V0。

2、指标控制原则：

①体形系数高 → 外立面率高 → 保温/涂饰面积大→ 成本高

②体形系数高 → 节能性差 → 保温、外窗性能要求高→ 成本高

③体形系数高 → 产业化构件难做 → 土建成本高

3、备注：

实质上是指单位建筑体积所分摊到的外表面积。体积小、体形复杂的建筑，以及平房和低层建筑，体形系数较大，对节能不利；体积大、体形简单的建筑，以及多层和高层建筑，体形系数较小，对节能较为有利。

1、指标定义：

布桩系数＝桩基总承载力/建筑总荷载

桩总承载力用来控制桩基的利用率，建筑总荷载用来控制荷载的安全储备，两者都很重要。

2、指标控制原则：

①控制结构的重量。标准层重量的控制要从剪力墙厚度、剪力墙数量、隔墙材料（容重取值）、隔墙厚度、楼板厚度、建筑面层重量以及使用活载取值等方面着手。

②要控制用桩数量，布桩要均匀合理、布桩时要精打细算。

3、备注：

① 根据公式定义，布桩系数越小，桩基越节省；桩基承载力利用率越大，桩基越省，反之越浪费。

② 根据标杆企业的要求：布桩系数小于等于1.15较为合理；

1、指标定义：

《高规建筑混凝土结构技术规程》：结构计算高度/结构最小计算宽度的比值。

2、指标控制原则：

3、备注：

高宽比对结构成本影响也较明显，当高宽比超限时，结构设计经济性也较差。

1、指标定义：/

2、指标控制原则：

①满足基本功能要求；

②选材考虑采购及施工的便捷性；

③材料固化，形成统一的建造标准；

1、指标定义：/

2、指标控制原则：

①满足规范最低防火要求；

②合理控制墙体保温层厚度；

③材料、做法固化，形成统一的建造标准；

3、备注：

注：材料选择应满足当地政府要求；

1、指标定义：/

2、指标控制原则：

①满足国家规范标准做法； 

②车库顶板排水结构找坡；

③车库地面排水取消排水沟，改为直接由面层找坡排入集水坑；（此做法需根据工程实际情况决定）

④材料、做法固化，形成统一建造标准，严控成本；

1、指标定义：

窗地比＝地上建筑单体住宅部分的外墙洞口门窗面积㎡/地上建筑单体住宅部分的建筑面积㎡

2、指标控制原则：

控制窗地比，按级配标准选择合理的窗地比；

门窗框料：材料、做法固化，根据项目档次分级形成统一建造标准，严控成本；

防火门：按材质、表面处理方式根据项目档次分级制定统一标准；

防火卷帘：双帘无机布

3、备注：

①窗地比每减少0.01，建安单方成本减少5元；（此节约成本跟测算时间、区域有关）

②窗的面积。窗地比越大，窗面积越多，成本越高。

1、指标定义：/

2、指标控制原则：

按材质、管材、表面处理根据项目档次分级制定标准，严控成本；

1、指标定义：

外墙展开面积(不含门窗面积)/（地上建筑面积+赠送落地凸窗房间面积+可封闭空间的面积），包括空中花园、线条、房间构造但可封闭空间的阳台等。

2、指标控制原则：

① 控制建筑单体的体型系数：减少凹凸，减少外表面；

② 避免过分的立面线脚、屋顶造型：以简洁为主，屋顶避免过多装饰构件；

③ 控制不同材料的用量：细化外墙饰面材料配置，满足近人尺度的品质感受，其他关注不到的地方逐一降配，控制成本；

3、备注：

① 外立面率高，外墙展开面积大，饰面面积大；

② 外立面率高，外墙展开面积大，保温面积大；

③ 外立面率高，线条复杂，建安成本大，施工难度大，施工速度慢。

④ 外立面率高，可能会有大的线条，有较大投诉风险。

1、指标定义：/

2、指标控制原则：

①精装修尽量按照产品线要求设计，集采能降低大量的采购成本；

②户型设计时，尽量归并建筑风格，提高部品部件的采购数量，降低定制化产品的使用，降低成本。

③优化装饰材料的模数，控制损耗率。

④减少复杂造型，设计前置封样，控制效果的还原度。

1、指标定义：/

2、指标控制原则：

①前提：保证效果、降低成本

②措施：控制软硬景比

③低成本景观面积+大乔木

原则1：硬景：软景=3：7或2 : 8

原则2：草坪、灌木、硬景非石材面积＞53%

原则3：控制大乔木数量，景观单方造价

3、备注：

景观的成本控制主要以提升品质为出发点，不仅满足客户的核心需求，力争形成景观特色。

①硬景成本比软景高得多；控制软硬景比例。

②景观中花钱多并不一定效果好；合理搭配才重要。

③绝大多数的客户对绿化的感觉比硬地铺装要好；

④水景让人感受亲切，同样存在夜间噪音大、夏日蚊蝇多、后期维护管理费用高的缺点。

1、指标定义：/

2、指标控制原则：

①控制设备用房位置和面积。

②合理设计管网走向及敷设坡度。

③加强室外管网的综合排布管理，减少开挖或重复开挖。

④合理控制小区管网与市政接驳口的接驳数量。

⑤合理控制管材选取；管材选取原则：

根据使用功能、敷设方式及管材的价格，合理选择管材，在同等适用的条件下，选择价格便宜的管材，避免资源和成本的浪费。

1、指标定义：/

2、指标控制原则：

依项目档次，对配置进行优化，避免超配；

①优化各类机房、配电房的位置及面积，节约造价. 

②优化单体机电用房、机电管井面积，降低公摊. 

③供配电线路优化，使电缆及电箱综合造价最低. 

④变压器容量最值校核。

⑤配电方案优化. 

⑥材料规格及型号优化。

⑦优化用电点位布置，合理、方便、美观.

1、指标定义：/

2、指标控制原则：

①依项目定位、物业管理方式等确定智能化系统的配置方案； 

②避免不规则围墙对监控摄像头的增加；

③室内报警、门禁对讲、公区监控是成本较高的部分，对此进行设备选型，匹配不同需求的客户。

1、指标定义：/

2、指标控制原则：

① 与消防验收部门提前进行消防系统和消防方案的沟通，尽可能采用要求的下限；

②合理选择的消防系统，如通风、排烟方案、地下车库消防喷淋系统的平面布置方案等；

③通风、排烟管道材料的选择（风道成本排序：镀锌铁皮风道＞玻璃钢风道）；

④消防系统中，消防报警器材、消防预埋管材的选择；

1 、指标定义：/

2、指标控制原则：

电梯选型的级配，通过品牌和配置进行控制；

1、指标定义：/

2、指标控制原则：

3、备注：

绝大部分的设计费透明，了解设计费的基本构成和费用，对于拿地成本测算和后续成本控制有力，而且标杆房企基本都对设计费进行限额。

成本管控指标确定的原则：

①便于前期控制，可行性强；

②指标对成本的敏感度高；

③指标量大；

设计阶段影响工程成本的因素有很多，不但包括以上所列的指标，还包括设计标准、设计参数、设计形式、功能和使用价值等，对项目成本均有不同程度的影响。