城市商圈周边的老旧住区“内生长”更新路径——以南京新街口为例

基于内生长模式的老旧社区更新在国内外已有实践经验积累，如上海田子坊 ^[13] 、美国纽约市“东纽约邻里计划” ^[14]  及台湾桃米村 ^[15] 等（表 1），这些社区以可持续发展为目标，通过协调产权关系、整合消极空间、活化闲置资源、推动公众参与、建立基层管理组织等更新策略，实现多方主体的良性互动，建设以居民为主体的可持续社区。

 

本研究关注的老旧住区位于南京市中心新街口商圈东南部，占地面积19.9公顷。该地段地处南京主城中心繁华地带，在六朝时期曾为宫苑所在地，留有六朝建康都城遗址；近代成为商贸中心地，留有原国民政府财政部旧址、孔祥熙故居、首都电话局旧址和民国时建的联排住区（图 1）。但场地东侧的老旧居住区与毗邻的新街口商业区产生了鲜明的反差，地段内部现状具有多样的空间形态类型和碎片化的城市肌理，其中大多数建筑建于20世纪70—90年代，居住标准较低且设施老旧，公共空间缺乏。新街口是南京市传统商圈，随着不断扩张和业态增加，商业活动逐渐渗入周边社区，给住区造成交通拥堵、业态竞争压力大、外来人口涌入等消极影响。受到以上内部与外部因素制约，该地段目前缺乏更新动力，主要表现在 产权（“权”）、空间（“地”）、人群（“人”） 3 个方面。

 

目前，地段内部的产权割据造成各类资源难以达成统筹利用。本研究调查结果显示，地段内包括军产（5个产权单元，3.6公顷）、私产（84个产权单元，8.2公顷）和公产（13个产权单元，4.8公顷）共计102个产权单元，且与用地功能具有复杂的对应关系（图 2）。受军事用地不可用于开发经营的政策影响，地段内的军产用地存在办公楼烂尾、临街底商关停、街道界面封闭的现状；私产多为媒体公司单位的房改房和棚户区，存在私搭乱建、公共空间被停车占据的现象；公产主要包括学校、国企，以及现为直管公房的民国住区。民国住区多为二层联排别墅建筑，以房间为单位出租，居住面积狭小，公共空间被占用。综上，地段在产权割据的困境下，难以做整体开发，只能通过单个地块渐进式的更新方式逐步改善居住条件。如果单靠政府投入，社区更新只能改善公房外部空间条件，无法根本解决在地的居住品质问题，可持续性也较差。

 

商圈周边的老旧住区的空间难题主要体现在内部用地紧张、闲置空间利用低效、地段内部与外部空间无法联通。由2005年—2020年的地段肌理演进分析可知，地段作为大型商圈的外沿，建筑密度高且建设量已达到饱和，内部用地已无明显变化（图 3）。地段内的多处历史遗址目前位于封闭住区或单位内，尚未实现有效的开放展示，造成历史文化资源处于闲置的窘况。由地段内部及周边POI分布可知，住区周边商娱、办公、文体、教育、医疗等资源充足，但公园与绿地空间匮乏（图 4）。通过比对临街层功能、服务人群、现存绿化空间、街道环境品质、街道界面开放度、街道活力度等多项指标，可发现地段外部西侧、北侧和东侧三面均开放性较强，但内部街巷宽的开放度和活力较低（图 5）。这是由于该地段的绿化空间多分布在封闭社区和单位内部，既无法形成贯连住区内部的公共空间网络，更难以实现其内部与外部公共空间的联通。

 

 

 

大型商圈周边的老旧住区往往面临人口复杂、流动人口多、居民生活满意度低的问题。集商贸于一体的新街口经过不同时期的城市建设，形成了复杂的人群构成，而商圈巨大的客流量和租房需求亦加剧了社区内部居民与外部周边商业办公人员之间的冲突（图 6）。地段相关人群可大致归纳为社区居民（包括直管公房居民、无产权的宿舍职工家属、商品房居民、军属单位大院居民等）、办公人员（包括国家机关单位职员、私企员工、个体创业者等）和商业人群（包括商业服务人员、销售人员、个体经营者、非正式流动摊位等）。以上3类人群活动的时空交叠带来交通系统压力，使得紧缺的公共空间更为拥挤，容易造成人群间的冲突矛盾。研究团队对社区居民（n=47）的问卷调查显示，受访者对便捷性、安全性、文化性的满意度分别77.4%、51.8%和33.3%，而对舒适性的满意度仅为22.2%（图7）。这表明，居民的舒适度不仅仅基于生活便捷性，还取决于住区的社会属性与归属感。因此，如何基于复杂人群协调多元主体的需求，激发住区内部的社会活力，是商圈周边老旧住区更新的难题。

 

 

产权归属是社区内生长的根本动力， 因此可从协调产权关系入手，利用公产等易改造地块促发更新行动，弥补公服短板并引导私有空间合理让渡，通过多种模式对产权地块重新组合并合理改造。在实施层面上，可建立从触媒地块开发到私有产权让渡，再到公共空间构建的全生命周期地块更新机制（图 8）。 首先， 通过评估更新地块的开发难易程度，选择便于进行产权重组和具有较大开发潜力的公共产权地块作为更新触媒； 其次， 以此产生相关收益并反哺周边社区，进而推动社区私有产权的让渡，带动社区自主更新； 再次， 社区更新所产生的效益可进一步反哺周边区域，推动其他私有产权重组，最终形成完整连续的公共空间体系，实现整体效益最大化。在地块更新周期完成后，空间改造收益还能继续反哺周边区域，触发新一轮更新周期。

 

研究归纳出该地段内部的 4 类典型空间以及相应的产权重组模式，包括 消极的公共界面、闲置或低效建筑、待开放的历史遗迹和未来公共空间用地。 社区地块可根据产权主体和使用功能进一步细分：依产权主体可分为军产、公产和私产；依使用功能可分为居住、商业、办公、古迹、教育和闲置。对应不同的产权地块，更新方案提出产权让渡、委托管理、产权置换3 类调整方式（图 9）：①产权让渡主要适用于公产与部分私产地块，指通过协商和适当补偿使原产权人自愿转让部分或全部产权，产权主体和使用主体在此过程中都发生了改变；②委托管理主要适用于地段中的军产地块，指产权人将产权租赁或委托第三方经营管理，使用主体发生了改变但产权主体不变；③产权置换主要适用于私产中的居住地块，指通过异地补偿面积使原产权人外迁，在此过程中产权主体和使用主体都发生了改变。

 

基于产权重组的空间设计手法因节点而异，可分为4类（图 10）。

 

 

空间资源视角下的内生长可基于 “自有资源让渡—公共效益反哺” 的模式，对社区内部空间进行优化提升，并实现社区内外部的资源共享（图 13）。 “自有资源让渡”指将使用效率低下的社区内部空间资源主动让渡，使其更好地服务于城市整体公共空间或公共服务体系。 一方面，可将街道空间、檐下灰空间、建筑退线空间、屋顶空间等机会空间整合作为城市公共空间整体设计；另一方面，可通过优势资源互补，实现停车、公共服务等资源在邻近地块共享使用和共同获益。 “公共效益反哺”指通过社区资源与城市资源的良性互动，社区可从公共效益中获益，激发资源内生长的动力。 例如，可通过局部腾退和面积补偿来提升城市开放空间质量和文化风貌，赋予社区内部更多的开放空间；亦可通过邻近社区的公共服务资源共享，利用更少的土地面积获得更好的服务效果，促进社区间的互动。

 

 

 

机会空间：对地段闲置文物历史空间进行保护性改造，通过腾退、改造、翻新为社区内部提供活动空间，并形成可改善商圈周边风貌的文化展示空间（图 15）。例如，方案提出对孔祥熙故居、国民政府财政部旧址等建筑进行保护性改造更新，设置历史文化长廊用于特色文化展示；在尊重原有建筑尺度和形式的基础上，将老旧历史建筑改建为社区中心，利用存量建筑的露台空间创造休憩场所。

 

服务空间：通过引入新的公共服务资源，增强社区与外部周边的交流互动（图 16）。例如，可利用住区与商圈在停车需求的时空交错开发B2C模式的共享停车服务，并通过经营老年社区餐厅、儿童活动室等公共服务资源，在提升居民的社区归属感的同时实现社区内外公共服务空间共享。

 

人群视角的内生长模式旨在协调居民、上班族、学生与商户等多元主体的权益，打造共享、共建、共营的社区。 改造尝试通过权衡不同人群的需求，增加活动场所的功能弹性，提升其承载多样活动的可能性，从而促进人群的互动交流并激活社区内部的社会活力；通过构建社区民主协商制度模式，使社区成员成为公共空间的使用者、供给者和运营者，提升社区内部自主组织能力（图 16）。针对居民重塑社区文化的需求，设计需要提供军产住区、私有住宅和公房等不同社区居民的共享空间，满足不同人群的活动需求，开展丰富的社团活动来增强社区参与，提升居民归属感（图 17）。例如，可通过社区花园和游憩场所为老年与儿童群体提供趣味活动空间，亦可通过社区文化客厅为居民及大学生等青年群体提供展示交流的舞台。上述社区共享空间将由居委会和居民志愿者联合运营，空间活动功能由居民投票决定，建设维护工作由居民自愿认领，实现社区居民的参与式治理。

 

 

城市商圈周边的老旧住区作为典型的存量空间，具有产权情况复杂、用地空间紧张、使用主体多元等共性特征，其更新过程具有鲜明的特点和挑战。当传统商圈开发模式无法满足空间提质增效、精细化治理与可持续化发展需求时，周边的老旧住区需要探索一种新的更新模式焕活内部动力，联通内外资源。本文阐述了一种基于“内生长”理念的更新模式，通过弹性协调产权边界整合空间要素，挖掘内部自有资源实现与公共利益互补，促进多元主体参与规划，以更有效地激发老旧住区的内部活力，实现存量空间的改造复兴。该更新模式可在更广泛的社会经济环境中实施，对城市商圈周边老旧住区的整体转型提升具有指导意义。