住宅批量精装修结算争议点分析

在精装修招标中，经常由于措施费列项和描述不到位，导致最终出现大额经济签证。

笔者结合自身项目经验和公司的招标管控体系，给大家呈现精装修招标中措施费风险的管控要点：

1、关于脚手架费用，两种风险说明  

1.1、总包同期搭设的脚手架，精装单位可以使用，但是得与总包工期匹配。  

1.2、如果涉及超高的门头装修以及酒店/写字楼大堂挑空的情况，则此部分脚手架需要单独列项考虑，提醒投标单位考虑相应费用；  

总包脚手架精装不一定100%能使用，相应费用一定要描述清楚，让投标单位考虑相应风险 ；  

2、关于成品保护，三个阶段说明  

2.1、常规从进场到项目竣工备案阶段的成品保护，合同需要有成品保护的标准文本；  

2.2、经常会漏掉从项目竣工备案到交付阶段的成品保护，需要提前策划，避免后期签证；  

2.3、如果项目竣备后存在改造，则改造阶段的成品保护应该单位说明。  

从竣工备案到项目交付的成品保护要求，非常容易遗漏  

3、关于开荒保洁，区分四个阶段  

3.1、项目质监验收：如果是精装验收，则要考虑一次保洁；  

3.2、项目工地开放日：根据公司及项目需求，考虑1-2次工地开放的保洁；  

3.3、项目竣工验收：需要整体考虑一次保洁；  

3.4、项目集中交付：需要整体考虑一次保洁；  

根据项目的具体情况，各个阶段的保洁均需考虑到位，避免后期产生开荒保洁的签证。  

保洁场景考虑不齐全，后面经常要做项目保洁的经济签证 ；  

4、材料检测费，两个风险  

4.1、材料种类描述齐全：乙供材料，甲指乙供材料，甲供材料，都需要进行当地相关政府部门检测；通常很容易漏掉甲供材料；  

4.2、材料检测费用风险：要特别描述投标单位报价前应充分调研当地对于材料检测的要求，要求相关费用和风险应包括在内；投标单位通常按照规范要求考虑，但有部分地区检测要求比规范要求要高；  

5、电梯的相关费用  

5.1、总包人货梯拆除时间：合同需求中要告知总包人货梯的计划拆除时间，正式电梯可做临时电梯的启动时间；

并且特别说明正式电梯/正式电梯启动时间有可能存在偏差出现短暂人货梯拆除，正式电梯无法启动导致对材料垂直运输新增的费用，应该考虑在措施费中；  

5.2、总包人货梯运行时间：要说明总包人货梯晚上是否加班，如果不加班，精装修单位需要晚上运输材料，需要考虑自行协调总包工人的加班费用，包括在措施费中；  

5.3、开梯费用/维护费用/大修费用：装修单位需要根据工期，总包人货梯计划铺排时间，根据装修的量，考虑需要使用几台电梯，使用多长时间，安排几个开梯人员，正式电梯当做临时电梯时间相应的电梯维护费用，以及电梯使用完成移交给电梯单位时需要对电梯进行最后一次大修的费用，均需要考虑在内；  

5.4、电梯的成品保护费用：需要考虑两次，一次是项目开工至项目竣备之间的成品保护，另一次是从项目竣工到项目交付的成品保护，而且两次成品保护的标准不同，合同中要进行相应的约定。  

电梯垂直运输的场景招标过程中经常考虑不齐全，后续导致产生经济签证；  

6、垃圾清运费用  

6.1、土建总包不负责垃圾清运，由精装单位自行运送至红线外：此种情况特别注意精装单位自己的垃圾堆放要与其他单位区分开来，而且提醒精装单位注意垃圾清运当地的垄断情况，相应的价格风险应该要包括在投标报价中。  

6.2、土建总包免费提供垃圾清运，精装单位将垃圾清运至总包指定区域：只需要简单说明即可，无需特殊注意；  

6.3、6.1-6.2约定的都是精装进场到项目竣备的情况，需要特殊注明“项目竣工”至“项目交付”这个阶段的垃圾处理方式；

如果完全由装修单位运送至红线外，则应该在竣工阶段关于垃圾需要精装单位做场地移交，确保现场垃圾已清理干净；此阶段通常被忽略导致签证  

7、局部点位调整费用  

7.1、界面说明：总包和精装对于点位的界面要说明清楚，比如：若土建总包负责水电管线安装至精装点位，精装单位负责接收并整改位；  

7.2、偏差包干：若点位平均偏差在200mm以内，按本项计算，包干计费；若点位平均偏差在200mm以外，按清单项计算。避免大量微小偏差，要单独考虑签证；  

8、施工用水用电费用  

8.1、关于水电接驳点：需要注明总包提供的水电接驳点的情况，比如：多少层一个水接驳点，多少层一个二级配电箱等。水电接驳点滞后的水电接驳至相应的楼层费用需要考虑在措施费中。  

8.2、施工期间水电费用：第一种是挂表计量精装向总包缴纳水电费，第二种是总包已经包含从进场到竣工的所有水电费。  

8.3、竣备后至交付前水电费：主要设计集中维修整改阶段的水电费，通常还包括公区部分设备设施运转的水电费，两者无法进行区分，需要统一考虑。  

每种情况考虑不周或者描述不完整，都有可能产生经济签证；  

9、材料的二次转运费用，三种情况说明  

9.1、项目上正常发生的二次转运费用，需要投标单位综合考虑在措施费中；  

9.2、人货梯拆除和正式电梯启用未完全搭接或者正式电梯出现偶尔不能使用，导致增加的材料二次转运费用，需要投标单位综合考虑在措施费中；  

9.3、甲供材料的卸车和转运费：需要甲供材卸车是否在精装范围内，如果由材料供应厂家卸车，则需要备注，甲供材厂家至负责卸车不搬运，还是卸车后搬运至多少米范围内的仓库内。  

进场出现由于发生上述情况产生对应的经济签证；