业内判析房价未来走势，供您买房、卖房时参考

与众不同的观点，走正确的路。

读完此文您也会成房产行家。

诸多亲朋咨询今后的房间是涨价还是跌价？涨跌到什么价格？什么时候？什么时间买卖房屋土地是最好的时间？到哪里买房最好？买什么样的房子好？等等

针对亲朋的大部分疑问点，作为从业多年的房地产业内实操研究人员，做出相对比较正确的答案，供参考。仁者见仁智者见智，不同的社会“角色”从不同的角度来观察和理解、回答同样的问题时，其结果有天朗之别。

现在方便的网络和移动自媒体，无论是什么行业的网络大亨，不时的针对网络热点问题来博取流量，特别是那些业外网红及标题党，以及别有用心的“专家”和“政客”，还有诸多业内不良“商家”的雷人推广等等，大有“混世魔王”的“乌烟瘴气”，让真正能够说清问题的良知人士的声音消失在地下。

无论是唱衰与否的正反观点的对与错，自己针对自己的实际情况，自己要有自己的正确判断，做出适合自己的选择和决策，对于自己来说就是最适合的。

 

对于有买卖房屋意向的亲朋来说大致有如下交流的事宜：

1、房地产行业今后会怎么样？

（1）房地产行业在未来几十年均是国民经济的主要产业之一。随着社会的不断发展，随着城市化进程及乡村振兴和产业等等，不断迭代升级的房地产区域及产品等等，房地产行业在国民经济当中，无论是下去多少年，都是一个无可替代的产业。

（2）房地产的饱和与过剩说，要看是什么位置、什么时间、什么样的房产产品。网络上不乏诸多“专家”发文说中国的房子足够多少亿人居住了的饱和和过剩之说。试想，在每个人的人均居住面积的满意度需求的数字上，稍微变化一下，还有饱和和过剩的结果吗？有的“专家”说人均50平方米的居住面积就已经达到世界前列了，假如您问问这位“专家”居住的别墅有几百平方米？他家人均是多少？有可能他还会说今后有机会要更换更大的。所谓的饱和，仅仅是什么产品在什么阶段来考虑的。所谓的过剩，仅仅是要看什么样产品在什么地方已经不适应当时的市场需求了，比如城市里的一些老破小，就需要迭代升级的改造提升了。

（3）永远少一间屋的人性欲望，会让房地产行业永远走下去。恐怕您没有钱，有了钱您会不自觉的去更换更大的房子。住了小房子想着换成大房子，住了大房子想着换成大别墅，住了大别墅想着换成大庄园，这个城市有了还想着那个城市也要有，国内有了也想着国外要有，只要有了条件，人心无足啊。

（4）只要是社会经济文化不断的向上走，房地产行业将会永无止境。

 

2、今后的房价是涨？还是跌？还是稳定不动？

（1）从中长期来看。在国际国内经济平稳增长的前提下，随着组成房产价格要素的变化而不断变化，成本性上涨、下跌的变化幅度，是房价涨跌的底线。

（2）用历史的眼光看未来。国内近十年、二十年、三十年，四十年，看看国内人均收入是翻了多少倍？再看看国内的平均房价是翻了多少倍？查阅历史资料看，两者的比值，基本差不多。如此推断，假如今后国内人均可支配收入再翻个一倍、两倍、三倍，组成房屋价格主要要素是人工费都提高了，试想房屋的价格能不变化吗？特大城市与个别小城镇的两个极端情况另当别论。

（3）从持有房产的人数看。现在，看看有房的人多？还是没有房的人多？显然，是持有房产的人多，那么，愿意房价平稳或上涨的人多？还是愿意房价下跌的人多？显然，愿意房价平稳或上涨的人多。

（4）从用工成本方面来看。

房子的背后是人工。一个房子是妥妥的用人来建造起来的。有人说机械化、工业产业化程度高了是机械甚至3D打印了，那么无论是什么机器也是人制造和使用的，背后也是人工。

一套房子用多少人工？按一个平方米的毛坯房来计算，相对准确一点。在国内组成房屋的大宗商品价格基本差不多，国内的劳动力市场价格也相差无几，国内对普通一般住宅的设计、建造规范标准也基本一致，这样，考虑平均情况下，全国的每平方米的房屋大约需要30-40个综合用工。也可以这样理解，国内在职人员平均一个月的工资收入，就可以购买国内平均价位一个平方米的住宅，一年大约在12个平方米，假如两口子一年的总收入就可以购买24平方米，一套120平方米的三居室，一个家庭两口人在职情况下，不吃不喝需要5年左右的时间，假如其中收入的一半用于生活开支，另一半用来买房，那么就需要10年时间，这样是在不计算装修、家居的开支情况下，这两样开支其差距较大。在实际生活中，大致需要12年-15年时间，或者叫作比值。以上比值，或用工量，在建造标准不提高，工业化程度提高的情况下会有所微小减少，但随着品质的不断提供又被稀释了。

（5）从建造品质来看。结构安全性、节能保温性、智能化程度等等方面的不断提升，建筑品质提升的同时，也在不断的提高着建造成本。

（6）从城市的地域看。国内人口、人才的分类与集中度，产业结构的稳定性及迭代升级等变化，大中小城市的商业价值分化，等等各项稳定性指标均在优化进程当中，优化和变化永远在路上。

（7）从人口与人才流向看。人才的集中度与流向，就是钱财的集中与流向。假如某一天的科技水平达到某一种程度，人才固化不流动了，届时，各方要素也就稳定了。

（8）房价的主要决定因素：买卖关系，供需关系。理论上没有错，真正市场化的业态在于买卖供需关系，假如人为的进行了非市场化的干预，其结果就不好说了。

（9）房价的泡沫论。其本身就很难说是不是一个伪命题。一个泡沫论已经说了几十年了，仅仅还是在口头上的泡沫上。有人也说，近年来的市场调控，全国市场行情及房价的下跌，是不是泡沫破裂了，同时也是在积压价格水分？当然，不乏靠炒作、鼓吹、暗箱操作后价格虚高的，当抄家或者是庄家拍屁股走人的时候，就只剩下一地鸡毛了。全国的个例非常多，在此不再深入讨论。

（10）房屋价值的稳定是一个不变的主题。稳定，是价值的稳定，并非是价格这个数字的稳定。

 

3、房子能涨跌到什么价格？

（1）价格高的，让你“高攀不起”。房屋永远会有您高攀不起的价格。不想讲为什么。

（2）价格低的，给你钱你都不去住。鬼城、空城、无人区，今后多少年内还会不断的在增加中，慢慢的你会发现有些地方或者小城市的房子，只要您去居住就会白白的送给您。这里，没有为什么。在社会极端情况下（如大到一定程度的战争时），就是另一番情形了。

（3）价格涨跌永远在路上。两极分化的情况一直走下去。高者恒高一条线向上走，低者恒低一条线向下走。

 

4、房子什么价格是合理的？

(1) 成本衡量法。一个房屋的成本组成，大小有个几百项、几千项，变化幅度也较大，社会上也很少有人说清楚，仅仅是参考国家统计局的数字及企业内部的内部数据。在房屋组成的所有合理成本加行业合理利润，其实就是合理的价格了。世上没有赔钱做生意和不要钱给您干活的人。比如，土地成本远远大于建造成本的也非常多，反之亦然。

(2) 价值衡量法。一套房屋的价值，有地段商业化价值、房屋的历史文物价值等等，最终，一般人还是房屋的本质是避风挡雨的居住价值。人不居住了，就另当别论了。

(3) 供求衡量法。市场化的成交价就是合理价格。从供需层面看，无论到什么时间、什么地域，真正市场化的成交价就是一个合理的价格，炒作和特殊情况的除外。

 

5、买哪里的房子最好？

（1）居住功能的房屋。工作在哪里，生活居住就在哪里，就在哪里购买自己的基本居住生存生活功能的房屋。在自我财务承受能力下还方便的区域，就是最佳的选择。

（2）投资功能的房屋。任何一个有人的区域，其房屋成本、价值要素集中的中心位置，就是最有投资价值的位置。以前有个朋友咨询，手里的闲钱想投资一套住宅，问购买哪里的会稳赚？当时，给了他一个简单的答案：到一个城市里，问问哪里的价格最高就买哪里的。其答案，自己慢慢品，不再细说。

（3）备战功能的房屋。没有远虑必有近忧。后路，自己想，自己品。只要您有财力，就需要考虑了。

（4）流转功能的房屋。城市、地域、贫富、品类间的人才流动、工作流动等等，居所的变化会导致动态的需求。有条件的，在所流动区域也有此类需求。

（5）落叶归根的房屋。老家是根。祖上的房屋，自己小时的房屋，同样或是长远的战备规划。

 

6、什么时间买房最好？

（1）从个人的需求侧来说。什么时间必须要买房屋了，就及时出手即可，无论当时的价格是高还是低。但，无价值的需求，就没有必要了。

（2）从个人的财务侧来说。一般人来说，经济方面能够达到在不降低生活品质及生活保障的情况下，无论是全款还是贷款、借款，就可以出手了。对于投资和资金保值需求的人来说，随时可以出手，仅仅是选择好位置即可。

（3）从个人的改善性来说。买一套之后，再买一套的更换更好的住宅，此时，无论地域的市场是什么情况，随时可以买卖更换，同样的市场环境下，只有高买高卖、高卖高买，没有吃亏赚便宜的说法。

 

7、买哪里房子的还有投资价值？或者说是保值增值功能。

(1) 一二线城市与强产业化的三四线城市的核心区域，在近几十年内仍然是一般老百姓投资和货币保值增值的最佳选择。产业化迭代升级发展为强未来产业化的新星地区，也是一个投资洼地，但需要敏锐的眼光。

(2) 网络上不乏唱衰小城市到大城市里投资购房的声音。短中期在理论上是没有问题的，随着大城市病的不断化解，大城市产业转移，城市人口密度的优化等等，城市化进程的波峰即将到来，届时宜把握波峰期过后或会走下坡路的区域。

(3) 城市的鬼城、空城之说。没有产业基础的地域，或者是现在的产业会在今后被迭代后又难以升级新产业的区域，慢慢的都会边缘化。

 

8、房产价格的最大杀手是什么？

(1) 城市房产：瘟疫和战争。假如发生战争时，老百姓最安全的地方就是人烟稀少的农村了。大疫止于野，假如遇到特大瘟疫，最安全的还是乡村。

(2) 乡镇房产：人流与产业。乡镇农村的人，随着资源的不断集中到城市里，城市化进程的发展，空心村镇势必导致其房产价值的不断缩小。产业没有竞争力，没有迭代升级能力，假如人都没有地方挣钱养家糊口了，房产价值的探底是自然而然结果。

(3) 城市房产与乡村房产是葫芦与瓢的关系。

城市房产是创业和新家。

老家房产是根基与避风港。

国外房产是发达后的息居或是避难港。

您的事业或工作在哪里，您的居所就在哪里。

落叶归根的中国文化，或是上推几辈人的家文化。

 

9、不动产永远是货币最后的避风港。保值增值的最佳选择，无论是上下多少年，唯有不动产，土地，房子；（保命续命的最佳选择是金子、粮食）。

 

10、正确的理解房地产税的问题。房地产税的问题从新闻的角度已经说了二十多年了，都是在说说而已。假如要推出房地产税，在国内现在的宪法框架下，还没有法律基础。假如要推出来，首先要修正宪法，在宪法允许的框架下，通过层层审批才能推出来。假如下去多少年，即使是推出来了，收税成本有多高也不好说，假如高到一定比例，那么就得不偿失了。房地产税，国内在重庆对高端别墅类产品收过，最终告停。对于一般老百姓来说，买房产不必天天的考虑在猴年马月的房地产税的问题，对于富人来说的高端资产今后征收纳税也是理所当然的事。

 

11、正确分辨网络“专家”的雷人“标题党”

(1) 高楼大厦在百年后的垃圾学说。“专家”想的太远了。在常规维护使用的情况下，现在的建筑设计使用寿命是五十年，但实际达到几百年都不见得有问题。试想一下，青砖砌筑的万里长城都两千多年了，现在的钢筋混凝土的建筑质量就不如一堆墙砖？随着城市的不断“摊大饼”式的扩展，现在高楼大厦的城市，多年后也是城市的中心。甚至有“专家”说，高楼大厦的地方今后是贫民窟，真是羡慕嫉妒恨的结果。房子如葱的说法，更是极端的博取流量，届时或是城里的葱你买不起，乡下的葱卖不出的结果。

(2) 网络上诸多雷人的房产说法，如：小城市里的房子要赶快卖掉到一线城市里买房；中国的房子饱和到足够几十亿人居住了；国内的房产总值是几个发达国家房产总值之和；人口生育率的降低导致人口红利已经过去了，一个孩子今后就有好几套房子了；等等。一个人有了以上行业内相对专业的知识，分辨、思考一下，均会有自己的一个正确辨别。

 

“反者道之动”，不随波逐流，逆向思维的正确分析与辨别，您会成为眼光独到看的更远更正确的小众专业人群，帮助您自己做出买卖房产最正确的决策。