装修结算审核要点

装修工程是房屋建设工程中的一项重要环节，市场需求推动着精装修工程的发展。新工艺，新材料以及多样化，对造价咨询工作的考验越来越大，不仅仅需要大家会算，还需要大家会分析其布局用料合理性，价格最优性。精装修工程结算的全面审核对保证目标成本的实现有很重要的意义，也是体现一个工程的全面闭环。

目录

1、装修工程结算审核的特点分析

2、装修工程结算的审核办法

精装修工程工艺做法不断更新，新工艺的出现对定价具有一定的难度。相同名称工序不一致造价也会有很大的差别。上百种不同的材料分布在不同部位，工艺的复杂性，对结算编制人员有较高的要求，不仅仅要求其具备良好的专业知识，还要了解装饰材料的市场价格，熟悉装修施工图纸以及现场的施工方法。

1.2、工期紧张

精装修工程在整个分包施工过程中属于工期比较长，也造成了工期很紧张。为了保证工期经常会出现边施工边改图情况。过程中大量的变更签证以及突发的新材料新工艺对结算算量定价影响很大。

1.3、涉及单位多，界面交叉多

精装修工程是除了总包以外牵扯的分包最多的单位，是牵扯甲供材管理最多的单位。正因为牵扯单位多，过程管理中突发事件造成结算过程中牵扯各单位索赔，或者甲供材超领等问题频发，也对结算造成一定的困扰。

涉及的甲供材单位大概如下：

瓷砖、瓷砖胶、石材、灯具、开关插座、洁具、淋浴屏、五金、浴霸花洒、柜体、防水、涂料、壁纸、入户门、户内门、厨房水槽、门五金、厨房推拉门、推拉门导轨等。

交界面：

（1）与总承包工程：

  ① 户内的防水施工需要核查是否由精装单位施工。

  ② 户内的穿线由户内配电箱分界，户内配电箱的出线由精装单位施工（地产不同界面不同，此部分需要核查）。

  ③ 开敞式楼梯间饰面由精装施工，但是封闭楼梯间饰面由总包施工。

（2）与景观工程：大堂外地面装饰面层与精装修交接部位的收口处理由景观单位负责实施。

（3）与保温工程分界：开敞式阳台的墙面保温由外墙保温单位施工。

工程资料的完整性与严谨性在竣工结算审核中是非常重要的,事关结算审核进度与审核质量。因此把好资料审核关，对下一步结算审核有至关重要的意义。

（1）检查资料是否齐全，是否有复印件结算的情况

确保施工合同、获批的施工组织设计、图纸会审记录、设计变更、现场工程量签证、洽商记录、工作联系函、竣工图、竣工资料、认价单、甲供材资料、工程量计算底稿、结算书、影像资料、隐蔽工程确认书、发票等相关资料的齐全性，其中任何一个项目的推迟或者缺失都会影响结算的依据性和准确性。结算资料必须原件，不可用复印件代替。

①核查竣工验收合格报告中内容填写是否完整，特别注意验收报告中开工完工日期是是否填写完整。验收内容的齐全以及合格会影响到我们算量范围的确认，开工竣工日期的齐全会影响到我们核查是否超工期引起罚款。

②核查工程结算工作交接单中内容填写是否完整，项目工程师，项目总是否签署；特别留意交接单中有关竣工图纸，指令变更的描述以及往来款项的说明。

③核查甲供材资料是否齐全（甲供材供货完成确认单上供货单位，施工单位签字盖章是否完整）。

④核查并与上报单位确认报审结算书是否为最终版本，是否盖章确认。

⑤变更签证内容是否已经落实到竣工图纸中。

⑥核查竣工图纸的内容是否等于施工图纸+变更签证，严防竣工图纸未画，但是预算计入费用情况。

（2） 熟读合同文件

首先要仔细阅读装饰装修合同文件内容，熟悉影响工程审计结果的合同条款和补充协议，尽量减少结算审计中漏洞的出现。

①仔细研读合同范围的约定了解其界面划分，作为后期核查费用依据。研读合同工期约定，核查是否超工期施工。研读合同费用的包干方式，决定合同内是否打开重新计算。合同中的奖罚条款需要一一谨记，核查是否涉及。

②核查工程结算工作交接单中内容填写是否完整，项目工程师，项目总是否签署；特别留意交接单中有关竣工图纸，指令变更的描述以及往来款项的说明。

③核查甲供材资料是否齐全（甲供材供货完成确认单上供货单位，施工单位签字盖章是否完整）。

2.2、结算范围的审核

造价咨询人员在进行结算伊始，首先要根据合同约定的施工范围、工程量清单、清单工作内容描述、措施费包含范围等，判定施工单位是否多报，是否与其他施工单位存在交叉施工界面，依合同而行按合同判断。对于实际非精装施工项进行扣减。如温控线温控面板精装施工还是总包施工；窗子的塞缝、外窗收口、内窗收口分别谁来施工；开关插座的底盒谁预留施工；临时样板间的给排水施工等。

在进行结算审核时，严格对比竣工图纸、结算书和现场实际施工内容，对于合同范围内未实施的项目要严格按合同约定进行扣减，对于合同范围外增加项目分析产生原因，要严格按建设单位管控要求进行设计变更或工程签证审核，否则不予增加费用。

总价包干合同结算=合同固定部分+合同暂定部分重计量+变更签证+奖罚（含超报扣款、甲供材扣款）

综合单价包干结算=施工图纸重计量+变更签证++奖罚（含超报扣款、甲供材扣款）

2.3、单价的审核

结算单价的套取决定这个工程量价值的高低，在审计过程中，要重点审查单价的套用、换用是否合理，有无高套、错套的问题，确保套用的价格复核实际内容工艺。通常过多出现的问题就是材料3mm的套用4mm的，主材未折合，地面瓷砖水泥砂浆结合层包含在瓷砖铺贴综合单价中又单独列项计算水泥砂浆，清单后附的零星价格已经含税，做签证的时候套用税金多算一遍。因此在出现新的材料新的工艺需要重新组价的情况下，应该遵循以下原则：

（1）可以套用合同价格的优先套用合同价格，套用合同价格时候相同清单项，不同厚度，材料可以按照厚度折合，施工辅材费用不变，严防低价高套现象。

（2）大量饰面不可直接套用线条单价，需要按照相同工艺主材对标折合，施工费参考其他同材料不同单位间的折合系数。

（3）合同确实无法参考的，优先使用同地产价格套用。同地产无，则用其他地产价格对标，并多渠道了解市场价格进行核查。充分留存价格依据。

工程量计算方面：

2.4、工程审核

精装修工程建设中，工程量与造价关联大。工程量清单是工程造价结算的主要依据，清单准确有否，可靠性如何，将会对工程造价产生直接影响。计算工程量的过程中，需要进行清单编制，要将所有相关的内容涵盖进去，才能准确的反映工程量。审核人员需要拥有较高的能力与意识，严格遵守有关要求，对工程量进行结算，不能出现多算和遗漏问题。

很多单位为了提高其经济效益，有意的放大报送额，对于现场未施工的区域进行申报等，这就要求我们审核人员熟悉图纸，熟悉施工范围，合同要求，计价清单的计算规则、以及现场走场踏勘，深入复核其工程项、工程量，根据隐蔽资料及照片判断工序是否完整，仔细核查是否已经施工。计算规则与价格是相辅相成的，计算规则要求按照投影面积，那么价格对应的也是投影面积，因此在计算工程量的时候不能用展开面积去计算。

还有精装修工程而言，造价很大部分来自材料。不同材料间价格相差很大，所以计算的时候什么区域用什么材料严格执行图纸，避免工程总量不变的情况下施工单位用贵的材料代替低价格材料结算。预结算审核的方法根据情况而定，可以采用全面审查法、重点审查法、指标分析法。所有的结算完成后提交成果文件前均需要进行指标对比分析，从不同业态体系上进行单方对比，对自己的项目进行最后评估。在评估分析的过程中也是一种反向的校正。

工程量计算方面注意事项：

（1）确定石材是否需要做结晶处理、瓷砖是否需要做美缝（如果单独记取美缝，瓷砖铺贴施工费中的勾缝需要考虑剔除）；

（2）过门石计算石不要重复算，也不要漏算；

（3）户内门洞门套内不计算抹灰及饰面（涂料、墙砖、墙纸）；

（4）精装工程柜体的地面、背面做法需要注意，地面一般水泥砂浆找平，墙面一般抹灰即可；

（5）卫生间如果石干湿分离的，干区防水做法与湿区需要注意是否有区别；

（6）吊顶区域的墙面做法不需要算到顶，核查计算规则一般只需要结算到吊顶高度以上10CM；

（7）清单工程量、竣工图纸、施工现场，三处工程量需保持一致；

（8）成品保护费、二次搬运费、垃圾清理费等包含在措施费中，水电费、保洁费包含在综合单价中，涉及相关签证仔细研读合同不予计费。

2.5、变更签证的审核

变更签证是装修工程中普遍发生的，我们要遵循三个原则去审核：首先客观性原则，审核签字以及意见是否完整，真实；其次整体性原则，核查签证的内容在合同内计量已经算过，避免重复计算；核查签证的内容是否已经在措施费及其他合同费中包含；第三就是全面性原则，核查签证事项的真实性，核查其逻辑是否通顺，带着质疑去审核，去发掘。审核过程中罗列以下点：

（1） 综合单价费用套取是否合理，如清单中乳胶漆费用包含腻子，但是施工单位报送腻子乳胶漆单列，多给一遍费用。所以套取费用时候需要看其项目特征描述；

（2）增加的签证费用是否为措施项，或者包含在其项目综合单价中；

（3）变更是施工前的变更还是施工后的变更会引发拆改；

（4）拆改是否考虑到残值回收及重复利用。

2.6、甲供材的审核

甲供材的审核分为两点：

（1）审核甲供材数量是否与合同一直，有无未施工的，反扣施工费。

（2）审核甲供才的超供情况。

甲供材确认单前提是供货单位以及接收单位均对工程量进行了确认。甲供材料的实际领用数量与合同含损耗后的数量进行对比，超出部分应按照甲供材含税金额进行扣除再按照合同约定扣除甲方管理费，少供货部分需要分析原因，扣除其施工费（如果确定漏施工还要工程评判是否会引起安全隐患是否需要补充施工）。甲供材的多领和少领均应引起足够重视。

甲供材的税金也应该特别注意，不同材料税金不一致，超领扣费的时候应该按照税后的去扣除。

2.7、结算现场踏勘

结算现场踏勘一般分为对量前的现场踏勘和对量后的现场踏勘；对量前的现场踏勘，主要是前期熟悉资料及根据图纸计量过程中遇到的图纸疑问或结算范围内图纸上各部分实施情况等内容的踏勘，踏勘范围一般是全部结算范围。踏勘主要参与人员为审核单位，可参与人员为建设单位、监理单位。

对量后的现场踏勘主要针对对量过程中双方因图纸理解不一致或工程现场实施情况存在争议的结算内容进行的踏勘，踏勘范围仅为争议内容，主要参与人员有建设单位、审核单位、施工单位。

审核人员应根据所在阶段进行踏勘准备，带着问题去现场去现场踏勘，在踏勘过程中进行拍照或录像，并做好现场记录，在踏勘完成时，对踏勘情况进行下结论，各方参与单位进行现场踏勘签字确认。

踏勘注意事项：

（1）厨卫五金等规格品牌数量是否与清单一致；各类品牌要求的乙供材品牌是否与合同限定的要求一致；

（2）柜体板材厚度、背板及侧板是否有缺失；

（3）干区是否需要做防水，现场防水是否按照清单做法去施工；

（4）吊顶的钢架转换层或吊顶反支撑现场是否已经施工；

（5）铝格栅吊顶处天棚是否施工涂料（与清单一致）；

（6） 灯槽内的乳胶漆现场是否施工；

（7）吊顶石膏板、木工板的厚度是否按照图纸要求施工（可通过检修口核查）；

（8）核查检修口是否按照清单列项要求施工为成品检修口（成品检修口单列费用较高与吊顶）；

现场踏勘后，就踏勘后的结果对之前核对的结算初稿进行复盘修改。进行内部多轮复核后无误后，对结算报告进行确认盖章。审核单位就结算结果与原合同进行核查对比，分析变更差异率。再与原目标成本进行核对，分析超出或者节余的原因。从合约范围上、装修配置上、材料涨幅上及无效成本上多个维度进行分析，为下个项目储备经验数据。