浅谈房屋征收项目中未登记建筑的补偿审计

近年来，随着城市棚户区改造项目和城乡一体化建设的不断推进，在房屋征收补偿审计过程中，因房屋征收产生的纠纷和矛盾也越来越多。特别是未登记建筑的征收审计，既要保障征收补偿的客观公正，又要防范征收实施过程中滋生腐败的风险。因此，对未登记建筑征收补偿审计也是审计过程中遇到的重点和难点。本文将针对征收实施过程中对未登记建筑的认定程序、相关政策以及审计重点进行探讨。  

一、国有土地上未登记建筑的认定  

国有土地上房屋所有者是产权人，征收主要是对房屋产权人的补偿，未登记建筑物就需要确定产权人、房屋用途、合法建筑面积、补偿方式等。对未登记建筑的补偿审计，主要是对认定程序和补偿价格的审计。  

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。对未登记建筑的认定，地方政府应依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，结合本地区实际情况制定实施细则，进一步细化未登记建筑的认定程序和补偿方式。具体应当遵循“尊重历史、实事求是、程序合法、结果公开”的原则，认定程序如下：?  

（一）调查。市、区人民政府在作出房屋征收决定前，由房屋征收部门对拟征收范围内的房屋组织调查，包括土地使用权属和建筑物的权属、位置、用途、建筑面积、建设年份、建筑结构等情况。征收项目启动后，征收部门会同街道办事处及城管部门负责组织本辖区内未经登记建筑的调查工作?。  

（二）认定。自然资源和规划部门、住房和城乡建设部门等单位在收到房屋征收部门移送的未登记建筑认定资料后，对房屋的坐落、面积、用途、权属、建设年份、建筑结构、土地使用状况等情况进行核查，并出具书面专业意见。由市、区人民政府组织有关部门汇总形成国有土地上未登记建筑合法性综合认定意见。?  

（三）公示。国有土地上未登记建筑合法性综合认定结果进行公示，公示内容应包括用地情况、房屋位置、产权人姓名、建筑面积、建筑用途、建设年份、建筑结构以及综合认定情况。公示期一般不少于7日，公示无异议再进行相关补偿工作。?  

二、集体土地上未登记建筑的认定  

集体土地上的房屋大多未办理产权登记，且存在房屋所有者非村集体经济组织成员、建房规划审批手续不全、房屋建筑面积超规划等问题。  

集体土地上未登记建筑的征收审计，宅基地上自建房屋的认定与补偿是重点和难点。征收过程中，一般根据相关法律法规和项目补偿安置方案，结合土地现状调查情况、宅基地使用情况、农村宅基地建房审批手续、村集体户籍资料等，由相关职能部门落实认定程序，确定其房屋所有者、房屋用途、合法建筑面积等。  

征收集体土地，县级以上地方人民政府一般发布有《征收土地预公告》，并开展拟征收土地现状调查。土地现状调查一般查明土地的位置、权属、地类、面积，以及农村村民住宅、其他地上附着物的权属、种类、数量等情况。  

《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规均对农村宅基地进行了说明——农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准。《农村宅基地管理暂行办法（征求意见稿）》载明：农村村民只能在批准的宅基地位置、面积和四至范围内，按照规划许可建造住宅及其附属设施。《关于规范农村宅基地审批管理的通知》进一步规范了农村宅基地用地建房申请审批事项，并且根据各部门联审结果，由乡镇政府对农民宅基地申请进行审批，出具《农村宅基地批准书》。自然资源部《关于加快完成集体土地所有权确权登记成果更新汇交的通知》要求用两年时间全面更新汇交集体土地所有权确权登记成果，近期，各地方都在积极推进农村集体土地所有权确权登记发证工作，该工作的落实，将使集体土地上房屋征收补偿更加快速、便捷，征收补偿审计也会越来越高效。  

三、未登记建筑审计重点  

（一）审计未登记建筑是否履行认定程序。审计过程中，国有土地主要关注未登记建筑认定程序是否合法；集体土地主要关注未登记建筑及安置人口合法性认定程序是否已落实；审计认定程序资料是否进行了公示，并结合现场调查，资料审核，检查以上认定依据是否充分，认定结论是否客观合理。  

在审核过程中，对房屋建造年代的审核，我们可以借助社区提供的一户一档房屋资料、卫星云图历史图像、自然资源和规划部门的地籍调查资料等进行佐证，对房屋用途的审核，我们可以依据土地使用证的登记用途以及规划审批用途等相关资料进行判断等。  

（二）审计现场数据是否准确。收集待审计建筑《未登记房屋调查认定表》、相关产权认定材料及评估报告，现场审核建筑面积测量标准是否符合测量技术规范的要求，复核房屋建筑面积、结构、成新率、装修及附属物工程量等是否准确，并拍摄影像资料留存备用。  

（三）审计评估报告是否客观公正。审核评估报告制作是否符合《房地产估价规范》的相关要求，估价对象设定是否依据未登记建筑认定结论，评估参数是否合理，评估结论是否客观公正、符合当前的房地产市场行情等。  

（四）审计安置补偿协议是否符合标准。国有土地上的房屋征收补偿安置协议，审核协议是否按照征收补偿安置方案中的各项补偿标准进行签订，房屋补偿金额与评估金额是否一致，是否按照规定的时间节点和奖励办法来计算各项补助。集体土地上的房屋征收补偿安置协议，还需对房屋合法性建筑面积、还房安置人口、奖励以及各项费用的计算进行审核，并且检查提供的证明资料是否齐全。  

结论：  

未登记建筑征收补偿审计在征收审计工作中，既是重点难点，也是风险点。依法依规进行客观合理的补偿审计，需要结合补偿安置方案，做好调查了解，规范审核流程，力争做到材料清晰、事实清楚、依据充足、结论客观合理，论证过程符合相关法律、法规及地方规章制度。