一文弄懂缺陷责任期、保修期、质量保证金

一、缺陷与缺陷责任期

缺陷责任期是合同中约定的因承包人原因产生的质量缺陷，承包人应承担质量缺陷责任和保修义务。

1.1关于缺陷的定义：

住建部和财政部联合发布的建质[2017]138号《建设工程质量保证金管理办法的通知》(2017修订)（以下简称质量保证金管理办法）

第二条本办法所称 建设工程质量保证金 （以下简称保证金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在 缺陷责任期 内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

缺陷 是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。

缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由发、承包双方在合同中约定。

1.2缺陷责任期的定义：

住建部和国家工商行政管理总局制定的《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）（以下简称示范文本）

1.1.4.4 缺陷责任期：是指承包人按照合同约定承担 缺陷 修复义务，且发包人 预留质量保证金 （已缴纳履约保证金的除外）的期限，自工 程实际竣工日期起计算 。

1.3缺陷责任期起算日期及违约责任的认定

根据质量保证金管理办法，缺陷责任期的期限一般为1年，最长不超过2年，具体期限可以由发承包双方自行协商约定。在示范文本通用条款15.2.2条也约定缺陷责任期（含延长部分）最长不能超过24个月。

无论是示范文本、质量保证金管理办法，均统一缺陷责任的起算时间为 工程的实际竣工日期 。

对于缺陷责任期内不履行维修义务的，在质量保证金管理办法、示范文本合同通用条款15.2.2条中均有规定或约定发包人可向承包人进行索赔（两者文字是同样的，因此下面只摘录质量保证金管理条例相关条款），同时在建筑法和建设工程质量管理条例中，施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，发包人或第三人可以采取投诉、举报，由相关行政管理部门对承包人进行处罚，并向发包人赔偿损失，相关条文在下文中介绍。

《建设工程质量保证金管理办法的通知》(2017修订)

第八条 缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计 。由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，缺陷责任期从实际通过竣工验收之日起计。由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，在承包人提交竣工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。

第九条缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用，发包人可按合同约定从保证金或银行保函中扣除，费用超出保证金额的，发包人可按合同约定向承包人进行索赔。承包人维修并承担相应费用后，不免除对工程的损失赔偿责任。

二、保修期

我国实行建筑工程保修制度，在保修期内出现质量问题，承包人应无偿提供维修的服务，这好比我们购买了一台电视机，厂家提供一年的免费上门保修服务一样。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

因为建筑物的复杂特性，法律规定对于不同的使用部位，具有不同的保修年限，如地基和主体结构工程为设计规定的合理使用年限，普通房建一般为50年，防水工程（屋面、卫生间、房间和外墙渗漏）一般5年，其他部位为2年。

2.1关于保修期的相关法律法规（关联设计使用年限规范）

中华人民共和国建筑法2019年修订版规定：

第六十二条　建筑工程实行质量保修制度。

建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。

房屋建筑工程质量保修办法（2000年6月30日中华人民共和国建设部令第80号公布　自公布之日起施行）规定：

第六条　建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。

第七条　在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；

（五）装修工程为2年。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

第八条　房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

建设工程质量管理条例(2019修正)相关条款规定：

第三十九条　建设工程实行质量保修制度。

建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

第四十条　在正常使用条件下， 建设工程的最低保修期限 为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为 设计文件规定的该工程的合理使用年限 ；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

第四十一条　建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务， 并对造成的损失承担赔偿责任 。

我国《 建筑结构可靠度设计统一标准 》（GB50068-2001）首次提出了建筑结构的设计使用年限，该标准已经废止更新为《 建筑结构可靠度设计统一标准 》（GB50068-2018），设计使用年限的定义：

2.1. 5 设计使用年限 design service life

设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按预定目的使

用的年限 。

GB50068-2018设计使用年限的规定：

3. 3 设计使用年限和耐久性

3. 3.1 建筑结构的设计基准期应为 50 年 。

3. 3. 2 建筑结构设计时，应规定结构的设计使用年限 。

3. 3. 3 建筑结构的设计使用年限，应按表 3 . 3 . 3 采用 。

 

2.2不履行保修义务的后果

中华人民共和国建筑法2019年修订版

第六十条　建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。

建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的 质量缺陷 ，建筑施工企业应当修复。

第六十三条　任何单位和个人对建筑工程的质量事故、 质量缺陷 都有权向建设行政主管部门或者其他有关部门进行检举、控告、投诉。

第七十五条　建筑施工企业违反本法规定，不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，可以处以罚款，并对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等 质量缺陷 造成的损失，承担赔偿责任。

建设工程质量管理条例(2019修正)

第五十三条　任何单位和个人对建设工程的质量事故、 质量缺陷 都有权检举、控告、投诉。

第六十六条　违反本条例规定，施工单位 不履行保修义务 或者拖延履行保修义务的，责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款，并对在保修期内因 质量缺陷 造成的损失承担赔偿责任。

同时在合同示范文本中，有相关缺陷责任期和保修的条款，且在合同附件中有专门的《质量保修书》，如：

15.1 工程保修的原则

在工程移交发包人后，因承包人原因产生的质量缺陷，承包人应承担质量缺陷责任和保修义务。缺陷责任期届满， 承包人仍应按合同约定的工程各部位保修年限承担保修义务 。

需要明确的是，缺陷责任期满后，承包人仍需要根据合同约定承担各部位保修年限的保修义务。

三、质量保证金

3.1质量保证金定义

合同示范文本中关于质量保证金的定义：

1.1.5.7 质量保证金：是指按照第15.3款〔质量保证金〕约定承包人用于保证其在 缺陷责任期内 履行缺陷修补义务的担保。

《建设工程质量保证金管理办法的通知》(2017修订)中关于质量保证金的定义：

第二条本办法所称 建设工程质量保证金 （以下简称保证金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

3.2质量保证金相关法律法规依据

最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一) 发布部门 : 最高人民法院，发文字号 : 法释〔2020〕25号（以下简称法释一）

第十七条　有下列情形之一，承包人请求发包人返还工程质量保证金的，人民法院应予支持：

（一）当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；

（二）当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满二年；

（三）因发包人原因建设工程未按约定期限进行竣工验收的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起满二年。

发包人返还工程质量保证金后， 不影响承包人根据合同约定或者法律规定履行工程保修义务。

四、缺陷责任期与保修期区别与联系，与质量保证金的关系

缺陷责任期一般是合同中双方约定的，而保修期却是建筑法和相关管理条例规定的承包人的法定义务。

两者的起算时间都是竣工验收之日起计算。

相对来讲，保修期的期限更长，缺陷责任期一般不超过2年，而保修期根据不同的部位，可能是50年、5年和2年。

一般情况下，保修期涵盖缺陷责任期。实际上在GF-1999-0201示范合同文本中，并没有缺陷责任期定义与词语出现。从GF-2013-0201示范合同文本开始将缺陷责任期和保修期分别释义，缺陷责任期是借鉴FIDIC合同条件而来，主要是为了让承包人提早回收 质量保证金。 在GF-1999-0201示范合同文本中并未体现质量保证金，称为保修金，这些改变，是保证承包人不需要等到30年或50年保修期满后才能拿回质量保证金，这对承包人来讲是显失公平的。

那么在实务中，往往个别发包人弄混淆保修期和缺陷责任期，无论是出于无意还是有意，在合同中约定地基和主体结构部分质量保证金要在50年质保期之后才能支付，这样的合同条件是否有效？理论上是有效的，但法院最终可能会用保证金管理办法、法律解释一等平衡发承包当事人之间的权利和义务。案例如：《贵州荣兴建筑实业有限公司、梁开栋建设工程施工合同纠纷二审民事判决书》（2018）黔民终1175号，一审判定且二审维持原判：

对于《协议一》约定的扣留总工程价款2%质保金的问题，双方在保修责任书中对质保期约定了2、3、50年不等的期限，根据《建设工程质量保证金管理办法》第二条第三款“缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由发、承包双方在合同中约定”之规定，本案工程缺陷责任期只能按2年认定。本案工程于2012年5月24日验收合格，现2年质保期限已过，佰杰公司应当退还质保金，故上述工程欠款佰杰公司应全额支付余吉河、梁开栋。

在缺陷责任期内，出现缺陷责任，承包人应该积极做好售后服务，如在一定期限内安排人员驻场、保留相关机械设备、工人等，响应要迅速，如果承包人不履行缺陷修复的义务，发包人可以直接从质量保证金中扣除相关费用，质量保证金不足以覆盖维修费用的，发包人可以通过诉讼追索损失；而保修期内出现保修责任，发包人需要通知承包人来维修，承包人不维修的可以按照法律规定，采取向主管部门投诉、举报或者采取诉讼等途径解决。

从上面的案例可以看出，缺陷责任期决定质量保证金的返还时间，而保修期与质量保证金的返还无关。因此在实务中，发包人也得站在公平公正的立场起草合同条件，不要认为合同约定了超长的质量保证金返还时间（由缺陷责任期决定）才符合发包人的利益，承包人可以通过诉讼提前收回质量保证金或者在投标报价时，将这笔费用作为沉没成本计算在报价中而提高报价。

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