建安工程费详解

建安工程费

通过类似项目的造价指标确定。如无类似项目则分解至分部分项工程，再参考类似项目确定。

2、设备及工器具购置费

生产设备价格一般难以获得，特别是非标设备。建设单位中分管设备采购的部门拥有较为准确的内部数据和意向供应商，可由甲方提供。通用设备，如叉车等各类大型机械设备的价格咨询需在甲方确定意向品牌和具体型号后咨询厂家销售部门。

3、工程建设其他费

参考实际市场价确定，各类取费依据仅供参考，此处与政府投资项目不同。

4、土地相关费用

土地根据获得方式和用地性质确定具体计算方法。

1) 购买土地

计入总投资估算表。

土地综合费用=土地购置费+契税+印花税

（1）土地购置费

参考类似地块成交价格。考虑条件：用地性质、所在区域、容积率等。

（2）契税

依据《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》，契税的计税依据为不动产的价格。实行3%～5%的幅度税率。实行幅度税率是考虑到中国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。我省项目一般取4%。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

（3）印花税

按照《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则以及相关文件的规定从2006年12月27日起，纳税人签订《国有土地出让合同》支付土地出让金应按照“产权转移书据”税目，按照万分之五的税率征收印花税。

2) 租赁土地

计入经营成本分析表。

（1）土地使用税

应纳税额=实际占用的土地面积×适用税额

纳税人：拥有土地使用权的单位和个人是纳税人。拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。

城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率，即采用有幅度的差别税额，每季度缴一次。按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。城镇土地使用税每平方米年税额标准具体规定如下：

大城市1.5～30元；中等城市1.2～24元；小城市0.9～18元；县城、建制镇、工矿区0.6～12元。

各市土地使用税根据各自情况制定，土地等级根据相关发文划定范围确定。济南市如下：

市区：一等土地20元/平方米，二等土地16元/平方米，三等土地8元/平方米，四等土地6元/平方米。

县及县级市：一等土地10元/平方米，二等土地8元/平方米。

建制镇及工矿区：5元/平方米。

（2）印花税

向目前持有《国有土地使用证》的单位或个人在其《国有土地使用证》所载期限内租赁土地，则需要按照“财产租赁合同”税目按租金的千分之一（1‰）缴纳印花税。

5、铺底流动资金

铺底流动资金，是指生产性建设工程项目为保证生产和经营正常进行，按规定应列入建设工程项目总投资的铺底流动资金，一般按流动资金的30%计算。

在流动资金测算完毕后列入总投资。非生产经营性项目总投资无此项。

6、项目融资

融资成本由低向高依次为：政府专项债＜银行贷款＜基金。

1) 政府专项债

一般用于具有社会公益属性的特殊项目建设，如齐鲁交通某收费公路。

还款方式：每年付息，期末一次还本。

贷款利率：与国债利率基本相同，3%左右。

还款年限：依据与主管部门洽谈结果初步确定。

2) 银行贷款

适用于各类建设项目，房地产项目除外。

还款方式：等额本金为主。

贷款利率：在央行基准利率基础上适当上浮，根据与意向放款银行的洽谈结果初步确定，6%~7%。

还款年限：根据意向放款银行的政策确定，一般有3年、5年。

3) 基金

适用于前两种融资方式难以获得的情况，或需要使用高杠杆的情况。

还款方式：每年付息，期末一次还本。

利息费用：根据与意向基金的洽谈结果初步确定，一般不低于10%。

还款年限：根据与意向基金的洽谈结果初步确定，年限较长，基金的退出条件也需谈判确定。