房地产成本力提升必须重视成本后评估

引   言

项目后评估系指房地产项目竣工结算结束后，对项目开发全过程进行回顾、分析，全面总结项目开发经验教训，为提升未来项目的经营决策和开发运作水平、提高项目的经济效益，提供重要的信息依据。

作为项目后评估重要组成部分的成本后评估是对开发项目成本端的目标执行、动态跟踪、结算结转全成本管理过程真实回顾、指标分析，总结成本管理的经验教训，为后续修正管理标准、未来同类项目管理提供建议及指导性依据。

因此每个项目完工后进行成本后评估是持续提升企业成本力的有效途径之一，本文就来讲解一下如何才能做好成本后评估

题纲

01 成本后评估编制要点

02 成本后评估编制及示例

1. 成本后评估编制原则

1.1 客观性

项目成本后评价的基础为客观性。项目成本后评价的基础为当期开发结束后收集的真实数据资料 ，在此基础上客观的对项目开发成本进行评价 ，总结经验教训， 形成相应结论； 

1.2 公正性

后评价工作以真实数据为支撑 ，通过科学、合理的分析，并与公司各部门及项目公司充分沟通 ，确保评价结论公平、公正 ； 

1.3 全面性

后评价着重开展项目整体成本的分析，包括土地、开发、工程、管理、营销、财务等，具有重要总结意义； 项目成本后评估是对项目成本执行全过程的综合评价，涉及到项目建设过程中的各个阶段，需得出后评估项目的综合的评估结论

1.4 阶段性

项目成本后评价按项目分期开展，当期开发结束后完成当期后评价分析； 

1.5 借鉴性

项目成本后评价的成果资料在公司内部进行分享总结，并及时将后评估有效结论反馈至相关部门，为项目的后期运作和新项目的开发提供参考和借鉴；以达到提升项目开发管理水平的目的

2.  项目成本后评估时间

对于房源项目、批量精装项目后评估需在销售基本结束、竣工结算完成三十天内开始编制，启动之日起三个月内完成编写、评审、评优工作；分期开发规模较大项目，可结合财务结转周期每期独立编制后评估报告；

对于示范区项目需在示范区开放、竣工结算完成三十天内开始编制，启动之日起三个月内完成编写、评审、评优工作；

3. 成本后评估方法

成本后评估通常使用比较法，即通过对项目实施全过程回顾、分析，全面总结项目开发过程中成本管理、执行经验，并将项目竣工结算后各项指标的完成情况和实际效果与立项批复的目标相比较，分析原因、找出差距、提出改进措施和建议

必要时需要与标杆企业的竞品项目进行相关内容的对标，以找出差距提高后续项目的管理能力

1. 成本后评估报告组成

成本后评估报告主要包含以下内容

1.1 项目基本情况

1.2 项目主要边界条件（面积指标、建造标准等）

1.3 成本对比及差异分析（需分析到具体科目）

1.4  项目成本管理总结与评估

① 项目责任成本反馈总结

② 无效成本分析

③ 变更签证分析

④ 本项目成本优化

⑤ 主要供方评估

⑥ 本项目成本管理经验、教训

2. 详细讲解成本后评估及示例

第一部分 项目基本情况

此部分主要是整体回顾一下项目的区位、开发节奏等信息内容

例：

项目所在地概况

项目关键指标及完成情况

项目规划指标及完成情况

项目开发进度及达成情况

第二部分 项目主要边界条件

规划指标对比表

建造标准

第三部分  成本对比及差异分析

第三部分是具体的项目最终成本与目标成本差异的对比分析，此部分对比分析不仅要进行对比，更重要的是分析出差异原因，从而找到管理经验及教训

这一部分是成本后评估的重点部分，最容易出现的错误是只作对比，而未分析差异原因

另外需要对超成本和结余成本分别进行对比分析

例

项目开发成本构成与对比表

前期费用超成本差异分析

主体建安超成本差异分析

结余成本差异分析

第四部分 项目成本管理总结与评估

此部分是对成本管理的总结以及对管理体系改进的一些思考，是整个报告升华的部分，也是提升后续成本管理的关键部分

1. 项目责任成本反馈总结

责任成本是保证项目目标成本达成的方法手段，在成本后评估中可以对责任成本的执行情况进行总结回顾，可以很直观的看出哪些职能在项目成本管理中起到正向作用，哪些职能在项目成本管理中拉了后腿

2. 无效成本分析

无效成本是项目开发过程中实际花费但未形成价值的成本，对无效成本的分析可以找到管理中的漏洞，在后续项目开发中加以规避可以有效提升项目成本管理水平，确保目标成本的达成         

例

3. 变更签证分析

变更签证是项目开发过程不可避免的经济、技术性文件，在成本后评估时对变更签证进行分析可以有效的总结经验教训

 例

4. 本项目成本优化情况总结

成本优化的总结作用在于后续项目可以借鉴，同时部分优化事项可以形成标准做法，避免后续项目造成成本浪费。除对优化金额进行统计外，要总结优化案例

例

5. 主要供方评估

项目的成本控制离不开供方的配合，对于项目的主要分供方（总包、精装、园林、监理、设计等）需要进行简单的评价

例

6. 本项目成本管理经验、教训

此部分是对整体分析的总结，在此部分里总结经验焦虑，同时提出管理提升的举措

对经验教训的总结要客观、深刻，并提出明确的可实施的措施方案以及管理提升的建议

例

管理不足

管理提升

一个房地产项目开发完成后，成本管理工作做的怎么样需要给予评判，同时由于房地产项目开发周期长、链条多，过程中会遇到各种各样的问题，既有共性问题，又有个性问题，需要把成功经验及失败教训进行总结形成知识沉淀，便于指导后续项目的开发。

基于工作评判及经验客观总结，是持续改进成本管理体系，加强企业成本力的重要手段