国家的建筑设计规范对不同高度的建筑提出不同的要求，以满足建筑使用的安全性，随着建筑高度的增加，建筑的等级和必须采纳的措施也发生相应变化。↓

当建筑高度低于24m时，为单层或多层建筑；

当建筑高度超过24m时，已经属于高层建筑的范畴；普通办公建筑高度不足50m时，为二类高层建筑；高度超过50m时，为一类高层建筑；

当建筑超过100m时，建筑等级升格为超高层建筑，需要采用避难层、直升机停机坪等相应的附属安全措施；由于超高层建筑的受力特点受到结构体系、抗震烈度、建筑体型等因素的影响，故超高层建筑应进行抗震超限审查，审查具体高度的范围应根据规范要求的条件进行；

当建筑高度超过250m时，其防火措施应提交国家消防主管部门组织专题研究及论证。

【电梯之约】曾经从“电梯数量计算方法”和“电梯系统选用方法”两个方面浅析了高层与超高层办公建筑设计的部分细节。

本篇则将从办公的标准层确认、附属用房、细节设计等几个方面分析高层及超高层办公建筑的设计要点，以便同行们在设计过程中能从容应对诸多问题的出现。

一、标准层面积确认

高层和超高层办公建筑的标准层面积大小直接影响到办公的使用舒适度、有效使用面积等因素，进而影响到办公建筑的租售经济效益，所以标准层的面积确认成为高层和超高层办公建筑设计的首要前提，下面就面积确认进行详细分析（以塔楼为例）：

1、高层办公标准层建筑面积不宜小于700㎡，特别是接近70m以上高度的办公建筑。因为核心筒的服务功能必不可少，其面积最经济的压缩，一般也不低于200㎡，按使用率不低于70%计算得出约700㎡的最小标准层面积。

2、高层办公标准层建筑面积的最佳面积为1400㎡左右。因为超过1400平方米，需要增加相应的配套附属用房面积，核心筒加大，不宜保证73%的得房率。

3、高层办公标准层建筑面积一般不宜大于1800㎡，过大将影响办公使用空间舒适度，如因办公进深加大，造成内部增加柱子、增加内区新风、靠外墙区域与内部区域温差较大、内区自然采光和通风不足等问题。

4、超高层建筑由于总建筑面积大，使用电梯较多，核心筒所占面积急剧增加，一般高度超过300m时，标准层面积通常会接近3000㎡。↓

综上所述，标准层面积的大小应以办公使用舒适度和市场需求经济性为确认原则。

二、附属用房要求

高层及超高层办公建筑标准层的使用系数通常在67~73%之间比较合理。通常设计的计算取值为70%，附属面积约占30%，包括客梯、客梯厅、消防电梯兼货梯、消防前室、防烟楼梯、防烟前室、正压送风井、走廊排烟井、卫生间、清洁间、咖啡备餐间（茶水间）、空调机房及新风井、水设备间、强弱电间等。↓

以下对附属用房简要阐述：

1、办公楼客梯：

办公楼的电梯数量决定办公楼品质，数量过多会造成面积浪费，数量过少则影响员工的使用。一般情况下，电梯数量可采用下列标准进行估算。

一般写字楼5000㎡/1台?1T；

高级写字楼4000㎡/1台?1T；

豪华写字楼3000㎡/1台?1T（上述面积采用建筑面积计算）

超高层办公建筑一般属于较为高端的写字楼，故取值不宜低于4500㎡/1台?1T左右。

2、客梯厅：

客梯厅宽度应小于4.5m，一般采用2.4~4m。电梯门短墙不宜采用剪力墙（特别是超高层建筑）。其优点体现在：

1）砌筑墙或整体墙板材较薄，有利于乘客随时观察电梯门的开启；剪力墙较厚，其厚度往往遮挡电梯门的开启状况；

2）建设单位无法提前预定电梯时，砌筑墙体有利于电梯信号箱开洞的随时更改和装修时满足艺术设计的要求，而在剪力墙上修改洞口往往影响结构安全度；

3）超高层在电梯不用的楼层，可以将砌筑墙取消，形成会议室、咖啡间等功能性大房间，避免剪力墙形成的空间狭小的井道空间，不易改造利用。↓

群控客梯单向布置不宜超过3台，不应超过4台。群控客梯双向布置不宜超过4台，不应超过6台。↓

超过上述标准后，乘客往往不容易观察到电梯开门的情况，同时因为距离过长，乘客未及进入电梯，梯门已经自动关闭并运行。

每组群控电梯停站位置必须相同（即使群控电梯里含有消防电梯）。

如果一组群控电梯停站位置不同，有的电梯可以下到地下车库，有的只到首层，常常会遇到这种情况，办公层乘客想到地下车库层，而不到地下层的电梯前来迎接，使得本乘客不得不在首层重新换乘能去车库的电梯，造成乘梯时间过长，同时增加其他乘客候梯时间，对建筑节能不利，增加电梯使用次数，缩短电梯寿命。

3、消防电梯兼货梯：

消防前室面积要求：居住建筑≥4.5㎡；与防烟楼梯间合用前室≥6.0㎡。公共建筑≥6.0㎡；与防烟楼梯间合用前室≥10㎡。消防前室通过加压送风井送入新风，保障消防队员安全到达无烟区域，并顺利操作消火栓。由于消防前室必须设置消火栓，故消防前室面积宜适当加大。

货梯与客梯比例大约为1:4的关系，也即20000㎡需要设置1台1T的货梯，30000㎡可以设置1台1.6T货梯。

对于超高层办公建筑来讲，最好有一部2.0吨的货梯，以满足很多楼层经常装修的要求。消防电梯兼货梯时不能参与客梯服务面积计算（图6）。

4、卫生间、清洁间、咖啡备餐间（茶水间）：

高档办公建筑，其男女卫生间前的盥洗室应分开并单独设置，便于女性职员补妆使用。

厕位隔断门宜采用内开形式，整洁有序。清洁间应单独设置，便于储藏清洁用具。

高品质办公建筑，应有咖啡茶水间。最好有良好视野，舒适桌椅、咖啡机、食品柜等，为员工提供舒缓神经的场所。

5、空调机房及新风井、水设备间、强弱电间：

空调机房布置：

1）靠近或位于核心筒位置，缩短空调管长度，减少对净高影响，但是需要增加新风竖井（美国常用）。

2）靠外墙布置，直接引入新风，省去新风竖井，但外立面自上而下需要开设百页（日本常用）。

超高层标准层面积一般较大，周边与内部空调负荷不同。为了同时保证外部与内部区域的舒适度，需要通过不同的空调方式进行调节，所以一般采用两个或两个以上的空调机房。水管井一般靠近用水单元，减少管道的长度。强电间、弱电间需要单独设置。

三、建筑细节设计

1、超高层的上部除特殊要求外（如高端办公等），宜建人流较少、电梯压力较小的建筑功能（如酒店、公寓等）。

因为开敞式办公室的进深可以比较大，而酒店和公寓要求的进深比较小，更需要自然采光，所以常常将酒店和公寓布置在超高层的上部，对于结构受力和核心筒布置有利。

上海金茂大厦与深圳京基100的酒店部分，形成垂直的中央共享空间，也是因为客房不需要过大的进深所形成的。↓

2、超高层建筑中，穿梭电梯厅因人流大，而不受客梯厅宽度限制，常将电梯大堂设于核心筒一侧。↓

一方面为候梯的客流提供较大等候空间，另一方面由于达到空中大堂后不再向上延伸，故不需要放在核心筒内。如果超高层不是单一办公，而是具备较多的使用功能，一般标准层要在首层部分四周落地，满足不同的大量人流的使用要求，而不像普通的高层建筑在首层与裙房融为一体。

3、超高层的空中转换大堂因为转换人流较多，影响了本层办公环境的舒适度，降低了办公的租售价值。

可以将空中大堂层的层高适当加高，改为商业、商务、午餐、咖啡、休闲等配套服务层，即提高本层的楼面价值，又减少高区办公人员午餐及临时商务需求对电梯使用的压力，可谓一举两得。↓

4、超高层设备避难层有时会产生设备的轻微噪音，影响其上下层的办公环境（如上图）。将设备避难层的上下层适当增加高度，为金融业办公提供交易层。层高可考虑为5.4米（含300~500mm地面架空层），交易厅对噪声的要求较低，同时又为金融企业提供较高层高要求的对外窗口。

5、核心筒内的功能性房间（强弱电间、水设备间等），应尽量从核心筒的口部进入，避免从核心筒外部直接进入，减少核心筒外壁混凝土墙的过多开洞，以免影响结构体系的稳定。

超高层的标准层除造型要求外，应尽量避免圆形平面，圆形平面得房率较低，且不宜布置办公家具。

6、超高层建筑中，穿梭电梯可以具备消防疏散的功能。可在靠近空中大堂的避难层设门，平时电梯在避难层不开，发生火灾时，可以在避难层和首层之间利用穿梭电梯，疏散位于避难层的人流。↓

7、超高层建筑中，客流很多，人员噪杂，为了便于办公楼的管理，客梯一般不下到地下车库层，而是单独设置进入地库层的电梯。同时可以提高地上层客梯的使用效率（如上图）。

对于高层或超高层建筑设计而言，，上述要点可以大大提高使用的舒适性，同时对于建筑的成本控制和人行流线的便捷性都有巨大帮助。

知识点：高层要点~高层及超高层建筑设计的细节和要点

超高层建筑设计要点总结