结构优化是地产开发项目的重要一环，是体现地产企业技术与成本管控水平的重要标志。宝龙地产结合多年地产开发经验，在结构优化的道路上不断摸索前进。随着新技术、新材料的使用，和对可持续发展的诉求，宝龙结构设计团队突破自我、不断精进，结合内、外资源，用新的思维模式走出一条具有宝龙特色的结构优化之路。

01.桩基设计优化三大招

桩基设计优化三大招：桩基选型、工程前试桩、地下水位利用。

不同于设计单位精细化设计要求，地产企业桩基设计优化主要在于前期技术工作的细致，必须为设计单位提供经济、安全、有效的前置资料。

1.1桩基选型

1.1.1桩基选型：载体桩运用

海宁宝龙世家项目位于尖山新区，场地起伏极大。其中26#、27#楼因填土较厚，原设计采用钻孔灌注桩。经研究优化，在当地首次采用载体桩。载体是由混凝土、夯实填充料、挤密土体三部分构成，通过反复填入建筑垃圾再以重锤夯实，使桩端土体得到最优的密实，达到提高承载力的目的。优化后，每栋楼桩基费用从120万元下降至44万元，降本效果明显。

1.1.2桩基选型：管桩+引孔

当场地有比较硬的夹层但又不能做持力层的土层，例如灰岩，卵石层等，可不必采用灌注桩，可以先进行引孔，然后施打管桩。

珠海宝龙世家项目，原设计采用主楼采用旋挖灌注桩，纯地库采用抗浮锚杆。经充分调研周边项目，调整为主楼采用预应力管桩+引孔，纯地库分区域采用预应力管桩或岩石锚杆。

总计优化约1200万元，住宅地块桩基指标172元/㎡优化为99元/㎡。

1.1.3桩基选型：旋挖灌注桩+超前钻

当桩基持力岩层起伏较大时，为查明岩层深度和不良地质作用，可进行的超前钻勘察，配合旋挖灌注桩使用，可有效控制桩长。

巴中宝龙世家二期采用旋挖灌注桩，桩径800~1000mm，控制入岩深度，单桩承载力与桩身强度匹配。施工过程采用超前钻勘探，一桩一孔，准确判别持力岩层。

总计优化约740万元，桩基指标从一期242元/㎡优化为78元/㎡。

1.2工程前试桩

宝龙地产制定的《工程前试桩技术标准》要求项目中同一种类型工程桩预计超过300根，或相同地块有后续桩基工程时应进行工程前试桩。

杭州桃源宝龙广场项目，根据详勘报告确定了采用直径700mm钻孔灌注桩，并做了3组工程前试桩。根据试桩结果桩基承载力提高约15~20%，有效降低工程桩数量，初步估计预计节省成本400万。

1.3地下水位利用

宁波鄞州宝龙一城商业MALL部分，由于地下水位的季节性变化，桩基为压、拔双控。项目前期勘察时，向地质勘察单位提出：必须对场地全年地下最高水位和最低水位详细分析。

最终项目选定采用直径700mm及750mm钻孔灌注桩，承压兼抗拔，抗压工况时充分利用最低水位浮力进行设计。该项目在桩基施工图出图后，又引入第三方优化单位进行了桩基配筋优化，初步估计节省造价174万。

02.地下车库空间优化

地下车库设计前，应从绿化空间、道路用地等方面，深入挖掘地面停车空间容量潜力，减小地库占比。

地下车库设计中，在标准化空间尺寸的基础上，结合车位销售策略，集成地下空间容量，降低单车位面积指标。

结构设计只有做到构件空间尺寸标准化，方能有效控制造价指标。

2.1机械停车利用

利用机械停车可以有效降低单车位面积指标。优化效率可参见下表：

2.2顺势而建，B1变B2

海口宝龙环球100项目Z04地块，场地中部为人工采石形成的凹坑，其中一期地块西南部为凹坑，东北部为高台。原方案未考虑地形，整个地块设置一层地下室。

结构团队介入后，经调整，一期地块西南部凹坑设置两层地下室，东北部不设地下室。预估节省土方回填、回填土处理、桩基、岩层开挖约4700万。

03.PC策略优化

3.1PC构件VS精装交付

泰州宝龙世家原定毛坯交付，９栋楼有PC要求。结构团队介入后，提出了精装交付的策略设想，并进行了策略经济性对比分析。

经分析，选择策略A，精装交付，节约成本2235万。

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知识点： 关于桩基、地下结构、PC的结构优化~

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