重磅！6000亿，6大国有银行！央行再出手，房地产加快复苏近在眼前?

面向楼市的维稳政策正在全方位深化。

一方面针对购房者，央行、银保监会、财政部、国家税务总局等部门于国庆前夕接连释放重磅利好，通过降低购房成本释放市场需求；而另一方面针对市场另一端的开发商，银行也敞开了一定的融资渠道，以减轻企业资金压力。

供需两端的支持政策双管齐下，将为满足刚性和改善性需求的释放提供便利，同时也将促进整个楼市尽快回暖。

6000亿“大礼包”等待落地

据经济观察网获悉，9月底，央行和银保监会两部门要求中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行、交通银行等六家国有银行，加大对房地产融资的支持力度。 每家银行年内至少提供1000亿元融资支持，形式包括抵押贷、按揭贷、开发贷或购买债券等。

一位建行广东分行人士透露，相关通知是在国庆节前一周由总行视频会议口头传达的，没有书面文件，各分行支行根据自身情况确定方案。

在2022年最后一个季度，每家银行新增1000亿元房地产融资是硬性指标，必须完成，但各行的投放方向、指标安排不尽相同。

前述建行广东分行人士透露，其所在分行倾向于将1000亿元拆分，600亿元投放给按揭款，少量用于开发贷。“买房企债券压力很大，万一有的民企爆雷，银行内部还要追责，在必须完成硬性指标前提下，风控是第一位的”。

一家头部民营房企融资人士和多家银行确认了千亿红包消息属实，其中，农行倾向于将新增融资派给央国企、头部优质房企；中行有望将这笔千亿融资划出一定额度给未爆雷民企，但需要拼银团贷款，例如，一个项目的开发贷可以由几家银行一起授信一起放款。  

将新增融资额度向按揭贷倾斜是多家银行的选择，多位房企人士对此评价“诚意不足”，因为按揭的源头是大家要买房，而今年以来，按揭贷款发放已经正常化，审批速度在一周至一个月不等，不像去年第三四季度需要排队等按揭。

据经济观察网统计，   六大行上半年新增按揭贷和涉房贷款共计6630亿元，若第四季度新增6000亿元房地产融资的硬性指标落地，将接近六大行上半年新增的按揭贷和涉房贷款。

一家头部民营房企融资人士表示，无法估量共计6000亿元融资额度的实际效果，最终还得看具体项目。例如，三四线的项目是部分大行批开发贷的“屏蔽区”，相较之下，中行较积极，对民企较友好，其整个国庆假期都在和中行等银行贷款部门对接，希望“多接一点是一点”。

目前，各大行都要求根据每个项目的具体情况进行审批，而不是总行、分行等对某家房企批出一个总额度的形式，因此该头部民营房企融资人士认为“有项目的企业会占优势”。

各大行之间也在相互观望。

前述建行广东分行人士表示，“大家都在等风来”，看谁先走第一步。

这里的“第一步”包括： 银行内部对哪类房企开出“白名单”，哪些银行给民企做贷款，哪些只给央国企，有没有可能将钱批给爆雷房企。

上述头部房企融资人士直言，这笔6000亿元的融资利好，总行、分行、支行层层分发，众多“钱紧”房企嗷嗷待哺，各家能分到多少额度各凭本事，实操起来和正常贷款审核没差别，他认为，“接下来3个月的融资分配，也许能决定未来房企的规模”。

前述建行广东分行人士表示，银行对房企的放贷条件目前是一样的，只是以前不上报、不审批，现在积极多了。

房地产融资再获利好，对楼市有何影响？

若这6000亿元融资额度落地，对现金流承压的开发商来说，无异于久旱逢甘霖。

有数据显示，近几年房地产贷款余额增速持续下降，并在2020年之后，低于各项贷款增长水平。2022年6月末房地产贷款余额增速仅为4.2％，不及2021年同期增速的一半，仅是同期各项贷款余额增速水平的三分之一。

另一组数据显示，当下新增的房地产贷款占比创新低，出现骤然紧缩。2022年6月末，房地产新增贷款累计新增0.67万亿元，占各项新增贷款金额的比例仅为4.9％，占比创近年新低。2021年之前，新增房贷占各项新增贷款的比例大多超过20％，目前的占比仅为之前的大约四分之一。

根据9月5日举行的国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，监管部门将突出重点领域、薄弱环节和受疫情影响行业的支持。其中包括，保障房地产合理融资需求，合理支持刚性和改善性住房需求。

一位业内人士称，上半年六大行对房地产行业的按揭贷款、开发贷款合计也是6000亿元左右，如果下半年新增这6000亿元能够落地，则等于这六家银行下半年注入房地产行业的贷款需要实现倍增，对于提升房地产行业的流动性和促进行业回暖的作用是不言而喻的。

对于这次融资的主要流向，他表示， 这是市场选择的结果，这笔资金必然会注入信用状况和现金流比较好的地产国企央企。

他认为， 这6000亿元将会以抵押借款、按揭贷款、开发贷、流贷、购买债券等形式注入楼市，虽然仅仅只是针对六家商业银行而言，但却代表了金融领域政策面对于促进楼市回暖的一个信号。 从次事件来看，后期房企的融资渠道确实有借此机会有所拓宽之势。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，很长一段时间里，由于银行过度奉行“雨天收伞，晴天送伞”的策略，造成了房地产的大起大落——在楼市下滑的时候，由于资金链紧张，开发商打折促销，导致房价和地价循环下跌，进而导致抵押物对银行债权保护效果的下降，接着银行收紧融资，进一步收紧开发商的资金状况。为避免系统性风险和整个预期每况愈下的恶性循环，就需要及时纠偏。

监管层的及时介入，加大融资力度，确是落实关于支持房地产企业合理的融资需求的举措。他表示，在具体实施中，要把房地产项目跟企业的融资分开，房地产项目公司和企业本身是相互隔离的法人实体，要确保项目封闭运转来确保资金内部循环。此次监管部门指示加大资金投入是有利于房地产融资正向循环的，会对房地产市场产生实质性影响。

市场逐渐温和复苏

此外，从国庆节的销售数据来看，市场成交情况仍整体偏冷，但市场已出现一定的向好态势。

其中一个明显的变化是，在经历连续多月的同比负增长后，部分房企在9月迎来销售回暖。其中， 中海地产9月单月合约销售额约228.26亿元，同比上升12.0%，实现其今年以来的首次单月同比回正； 招商蛇口（001979）9月单月实现签约销售金额350.48亿元，同比增加50.23%。

不仅如此，也有企业实现了单月和累计业绩的双增长。据 越秀地产披露的数据显示，其9月单月合同销售金额约为166.81亿元，同比上升约178%； 前9月，企业累计合同销售金额约为796.74亿元，同比上升约12%。

克而瑞预计，10月房地产市场将止跌企稳。一方面，9月末央行和银保监会持续释放积极信号；另一方面，针对住房的各类纾困政策正持续推出，也使得购房者信心逐步重塑，观望情绪有所下降。此外，受房企“以价换量”惯性影响，未来楼市成交还有一定释放空间。

据克而瑞数据显示，多数城市在国庆假期大力促销与政策利好不断的市场背景下，项目的来访量均有不同程度回升。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，短期来看，购房者观望情绪仍在，前期政策显效仍需时间。但若政策持续发力，各地配套政策持续跟进和落实，购房者置业情绪有望继续修复，四季度新房市场或逐渐企稳。

展望四季度，中信建投证券指出，LPR和公积金利率下调、首套住房贷款利率下限放松、保交楼全国性纾困基金启动均将推动居民购房信心和需求回升。同时，央行积极推动金融机构加大对房地产企业合理融资需求的支持，在销售和融资的改善下，房企开发资金来源改善也将向投资传导，房地产投资增速降幅将有望收窄。