“存量时代”，建筑企业与“城市更新”新车道

政府和市场都不断传递出城市更新在存量时代里的重要性。 在定义上，城市更新通俗来讲是将城市中不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建。如何改建？政府有政府的指导思想、发展目标、实施方式及实施行动计划；房地产企业有行业的组织改革、城市更新人才的大招大揽，更是借城市更新政策的曦光大开大合拿地改建。

政策及房地产市场情况都深刻影响到建筑企业的发展， 对于建筑企业来说，城市更新在新的背景下也有不同寻常的意义，既是机遇也是挑战。

我们不妨来聊聊建筑企业与城市更新，追根溯源城市更新的来处，也扯开云雾窥一眼建筑企业在城市更新中的去处。

党的十九届五中全会通过的 《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》 明确提出实施城市更新行动，在准确研判我国城市发展新形势背景下，对进一步提升城市发展质量作出的重大决策部署，为“十四五”乃至今后一个时期做好城市工作指明了方向，明确了目标任务。

2020年11月 《实施城市更新行动》 明确了城市更新的总体目标是建设宜居城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、人文城市，不断提升城市人居环境质量、人民生活质量、城市竞争力，重点任务落脚于调整城市空间结构、生态修复、历史文化资源的保护和城市风貌的塑造以及社区建设、等方向。

在 《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》 中，实施城市更新行动要坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主。坚定划定底线，严格控制大规模拆除、增建、搬迁；坚持应留尽留，保留利用既有建筑，保留老城格局；坚持量力而行，稳妥推进改造提升，不脱离地方实际，探索可持续更新模式。

各类重大政策传递出我国城市发展已进入城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，从“有没有”转向“好不好”。 城市更新更加注重提升功能，增强城市活力。在解决城镇化过程中，还要更加注重解决城市本身所产生的问题，把建设宜居城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、人文城市等提到重要位置。

从城市更新的主要业务方向上看，可从城市功能、文化传承、居民居住条件改善这几个角度进行划分。

在城市功能上，可进一步细化为完善城市空间结构、新型城市基础设施建设、海绵城市建设几个方面。 完善城市空间结构即建立以中心城市、都市圈、城市群为主体，大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局；基础设施强调建设实施智能化市政基础设施建设和改造，提高运行效率和安全性能；海绵城市要求统筹城市防洪和排涝工作，科学规划和改造完善城市河道、堤防、水库、排水系统设施。

在文化传承上，强调强化历史文化保护，塑造城市风貌。 在城市更新过程中，要建立城市历史文化保护与传承体系，着力点在于加大历史文化名胜名城名镇名村保护力度，修复山水城传统格局，保护具有历史文化价值的街区、建筑及其影响地段的传统格局和风貌。全面开展城市设计工作，加强建筑设计管理，优化城市空间和建筑布局，加强新建高层建筑管控，塑造城市时代特色风貌。

在居民居住条件改善上，主要包括老旧小区改造及居住社区建设。 老旧小区改造是大众视野里最广为人知的城市更新主要业务方向，直接关乎民众最切身的利益，是重大民生工程和发展工程。着力点在于合理确定改造内容、有序组织实施，处理好在途的棚户区改造项目及老旧小区改造。居住社区建设落脚于城市居民生活和城市治理的基本单元，需要因地制宜对居住社区市政配套基础设施、公共服务设施等进行改造和建设。

当前整体的建筑行业趋势是“增量市场”的明显缩减，不少老牌建筑企业都在探索新的业务领域。建筑企业在关注政府投资类项目的同时不可避免会与城市更新迎面遇上，从棚户区改造尾声结束，到旧城改造、城市更新等存量市场的机会到来，城市更新是建筑企业绕不开的一个可以去实施的增长点。

政策上， “十四五”期间国家重点投资的城市更新领域，建筑企业可以关注城市功能升级、建筑功能升级的要求，充分发挥建筑公司在前端设计建造环节的先发优势，着手引入智慧建筑、智慧社区、智慧停车交通，将建筑成果与数字化产品与技术服务相结合，提高服务质量及科技质感。

理念上， 建筑业对绿色节能、低碳环保提出了更高的要求，在与自然和谐共生的要求下，日益注重环保，整体理念思路与城市更新讲究系统性、不大开大合有异曲同工之处。理念上的转变，也为建筑企业开拓“城市更新”车道的打开了切入点——不再只是追求速度，讲究提量增质。

流程建设上， 企业可以围绕城市更新的相关产品线，以实体项目为载体，研究、专攻相关项目的建造标准及操作指南，将产品线标准化，降低建造成本，推进新业务设计建造集成化，精益求精助推城市更新业务线的成熟发展，向内寻求城市更新上的竞争优势。

细分领域上， 城市更新不再是传统的大拆大建，而是对保留现有主体建筑进行改造、保留有文化底蕴的城市风貌提出了更高要求。建筑企业不妨从细分领域着手，如机电改造、幕墙改造等方向。苏州在进行城市更新过程中，讲究保留历史面貌，基于现有的街道环境进行改造，保留原建筑功能的基础上微改造翻新，从增强民众体验度的角度出发，尊重并保护城市的传统风貌等，为幕墙改造等细分领域的发展提供了新的思路。城市更新也为机电改造提供了更多可能性，不妨视为建筑企业在安装业务上一个可持续增长的路径，城市更新更讲究对主体的保留，机电改造能够在保留的基础上改善居住环境，在智慧城市、智慧园区、智慧建筑的建造上更是必不可少的一环。

在“存量为王”的时代，建筑企业与城市更新的关系还是回到文章开始的段落，即城市更新是机遇也是挑战。