系统解决合约混乱的利器--标准合约界面

作为成本人，你是否经常被这些事情困扰

造成这些问题的根本在于没有清晰的合约界面，今天就跟大家聊一聊如何做好合约界面的规划，避免上述问题出现。

提纲

01 合约界面建议

02 合约界面管理

建议集团成本合约管理部门与相关职能沟通讨论后形成标准合约界面建议，各区域或分公司根据各自情况，在集团统一的合约界面规定下进行调整，形成适合区域或分公司的标准合约界面并报备集团，原则上后续招标采购活动要严格按照标准合约界面执行，如出现特殊情况也需要经过审批后方可实施，这样有利于形成统一的管理口径，避免出现错、漏、重等合约签订问题，并可以避免合同执行过程中对于施工内容的扯皮事项发生

下面是标准合约界面的建议，供参考

1. 三通一平工程

总包界面： 结合项目自身特点、土地情况，自行纳入总包

分包界面 ：结合项目自身特点、土地情况，自行纳入分包

重点关注：

① 三通一平工程，原则上是开发单位完成后移交给总承包单位，但有些项目也会直接把其给到总包实施，具体看各项目具体情况

② 关注项目开口问题，工程策划必须明确整体建设思路，避免费用增加

2. 土方工程

总包界面：

包括但不限于：

① 开挖方案的制定及专家论证；
② 开挖边线的测量、平面定位、竖向标高的控制配合、肥槽边线控制；
③  完成清槽、室内回填及室外肥槽回填。

分包界面：

包括但不限于：
① 土石方工程，依据土方开挖方案施工，挖至方案中指定标高（由总包单位配合控制）；
② 挖土、运输、消纳及道路遗撒的清理等，含集水坑、电梯基坑等土方挖运、消纳；
③ 地下障碍物的破除、消纳等；
④ 完成至基底标高，预留出人工清槽厚度。

重点关注：

① 土方工程地域性较强，如果能纳入总包合约范围最好，便于施工组织及交叉界面的衔接，但绝大部分情况下是本地垄断性土方企业实施

② 关注总包楼座测量、平面定位（重点关注总平图与单体图的校核），避免验收风险 

3. 基坑支护工程及地基处理

总包界面：

包括但不限于：

① 参与基坑围护设计方案编制、专家论证；
② 组织施工方案编制、专家论证；
③ 参与基槽验收、复合地基验收等工作； 
④ 负责基坑安全防护以及防水和排水措施。

分包界面：

包括但不限于：
① 基坑围护设计和施工方案编制、专家论证；
② 基坑支护（含止水帷幕）、止水、降水等；
③ 地基基础处理（含桩基）设计和施工方案编制、专家论证；
④ 施工至褥垫层（不含褥垫层）及交验（桩施工，桩间土处理，截桩、地基处理（含抗浮锚杆等））；
⑥ 参与基槽验收、复合地基验收等。

重点关注：

① 重大风险项，对安全有较大影响的情况，建议纳入总包范围

② 关注褥垫层归属，建议纳入总包施工范围

4. 桩基检测

总包界面：

提供水、电（接驳点）等配合

分包界面：

负责施工便道、机械设备运输及吊装、桩基检测

重点关注：

关注总包配合作业及成品保护

5. 施工总承包工程

总包界面：

包括但不限于：

① 清槽、褥垫层、室内回填及室外肥槽回填、打钎拍底、场地平整、土建（含人防）、初装修（含外墙装修及开敞、半开敞阳台、露台的装修、楼梯间、地下机房、地下室、设备用房）、防水工程施工(材料可甲供或甲定乙供)、给排水、采暖、电气工程、通风工程及机房通风设施；

② 钢结构、栏杆（室内防护栏杆、楼梯栏杆）、门窗、弱电、户式空调、消防、燃气、电梯、精装类机电系统、人防设备等专业工程的预留预埋；

③ 防雷接地、等电位；

④  深化设计、方案设计；

⑤ 总包对甲指分包承担管理、协调、配合和照管工作（提供分包单位现场办公室、材料堆放地，脚手架、吊篮及垂直运输设备、施工用水用电接驳点；各专业分包纳入总包管理，配合分包单位完成合同备案及政府部门的验收）以及质量、安全、进度等连带责任；

6. 负责工程中间验收、交接验收、整体验收，配合各专业工程验收。

分包界面： 无

重点关注： 总分包界面划分时重点部位（如：防渗漏、市政景观、机电体系接驳处）按照工程管控要求严格执行界面交接和反交接。

6. 材料设备供应及安装

总包界面：

① 负责套管、设备基础等预留预埋施工。

② 负责验货、收货、复检及施工；提供场地、仓储、保管、二次运输。

分包界面：

① 负责供货（含装卸），并提供材料检测报告

② 负责安装、调试及验收

重点关注： 关注卸货地点，避免造成二次搬运；另外在供货合同中要明确卸货由谁负责

7. 地采暖工程

总包界面：

负责地采暖保护层混凝土施工；给水管预留至热计量表处；配合调试

分包界面：

负责地采暖系统的方案设计、深化设计及施工、验收，包括除壁挂炉外的水系统、温控系统、保温隔热系统供货及安装、调试、验收等

重点关注：

关注总包配合调试时费用问题，最好合同中明确

8. 入户门供应及安装

总包界面：

① 按图纸预留门洞口，对超出范围内的洞口提供剔凿和修补；
② 安装控制线（非精装区域）；
③ 负责门洞口填塞、装饰收口（精装区域由精装单位负责）工作；
④ 对安装后的入户门接收并负责成品保护管理工作

分包界面：

① 负责入户门及其五金深化设计、供应、安装及调试；
② 负责成品保护及相关工作；
③ 移交总包进行成品保护管理

重点关注：

① 洞口尺寸严格执行界面交接及反交接管控、应分类明确收口方式（砂浆、细石等）

② 总承包的成品保护责任

9. 外门窗、 屋面天窗工程

总包界面：

① 按图纸预留窗洞口，对超出范围内的洞口提供剔凿和修补、水泥砂浆或细石混凝土填塞；
② 提供安装控制线（非精装区域）；负责门窗洞口（附框与结构洞口间等）填塞工作和防水处理；
③ 负责非精装区域门窗洞口装饰收口工作；负责对门窗防雷设计的防雷预埋件埋设到位；
④ 对于无附框安装，负责结构门窗洞口修整，负责洞口的收口，使之符合门窗安装的要求；
⑤ 配合淋水实验，接收并负责门窗成品保护管理工作；
⑥ 负责门窗与防雷预埋件的连接工作

分包界面：

① 负责门窗系统深化设计、制作、安装及验收等；
② 结构与主框（若有附框，即结构与附框）之间填塞及收口打胶；
③ 负责门窗检测；负责淋水试验（淋水时长满足规范要求）；
④ 门窗的成品保护；
⑤ 负责窗框与墙体交接面收口打胶；
⑥ 提供一定比例的五金件以备交付后更换

重点关注：

① 洞口尺寸严格执行界面交接及反交接管控、应分类明确收口方式（砂浆、细石等）

② 总承包的成品保护责任

③ 外窗的淋水试验主体为甲分包单位

10. 防火门供应及安装

总包界面：

① 按图纸预留门洞口，对超出范围内的洞口提供剔凿和修补；
② 负责非精装区域门洞口水泥砂浆填塞、装饰收口工作；
③ 接收并负责成品保护管理工作。

分包界面：

① 负责防火门深化设计、供应、安装、及相应的消防验收；
② 负责成品保护及相关工作；
③ 移交总包进行成品保护管理

11. 弱电及智能化工程

总包界面：

① 建筑物内所有弱电系统的桥架、线槽、管道、底盒及穿带线的预留预埋；建筑物内暗埋管道、电缆桥架的敷设；
② 墙、板洞口预留(含套管)及封堵（管道类的防火封堵、桥架及线槽类的防火封堵由相应的施工方负责，所有有防水要求的封堵均由总包负责）；
③ 机房接地汇流排、总等电位箱，接地系统施工；
④ 所有弱电系统的入楼管与小市政管井接驳（负责将建筑单体弱电管线施工至单体外第一个弱电井，不含弱电井）；
⑤ 网络、电话、有线电视桥架敷设并与相应弱电箱柜接驳；
⑥ 户内暗埋弱电智能箱体安装，可视对讲系统的户内分机、门铃、单元门口机的底盒安装，户内分机的底盒；
⑦ 完成手机信号覆盖系统的配管及预留；
⑧ 若发生由于变更、洽商等引起的需暗埋管线的增加或改动，由总包完成埋设、穿带丝和装饰面的恢复工作；
⑨ 配合调试

分包界面：

① 弱电及智能化系统设计（包含可视对讲、安防、闭路监控、周界报警、电子巡更、电子公告屏、小区门禁、背景音乐、停车管理系统、BA系统等）；
② 整个弱电及智能化系统穿线、设备安装、调试、验收及相关工作；
③ 中控室防静电地板安装；
④ 户内弱电箱的元器件安装及各系统末端点位安装（含通信、有线电视的末端点位安装）；
⑤ 门禁的电控锁供货安装、调试、验收；
⑥ 中控室至电梯控制柜的管线敷设（包括五方对讲、视频线等）；
⑦ 配合电梯五方对讲系统的调试工作

12. 电梯工程

总包界面：

① 井道及机房土建及通风施工，机房电源和照明、插座系统施工；井道照明管、盒预留、插座线管的预埋及穿带丝；
② 承重梁及吊环施工，接地扁钢预留到井道底坑；机房接地汇流排施工；
③ 电梯井道的防护门、层门预留孔的安全保护栏；
④ 提供电源至电梯控制柜；
⑤ 提供电梯安装基准控制线；
⑥ 与电梯有关的强、弱电线管（含变更、洽商、预埋偏差等引起的增加、改动等）的暗埋、穿带丝施工，包括结构洞口预留及封堵，装饰面层恢复（若为精装单位施工，则由精装单位完成）；
⑦ 设备基础，机房设备的护栏、检修平台及爬扶梯的施工；
⑧ 配合调试、验收。

分包界面：

① 深化设计；土建设计的配合、图纸校核；
② 电梯的供货、安装、调试、验收、维修、质保及相关工作（含与其他系统的配合）；
③ 井道预埋件施工；井道架子搭拆、井道照明、插座的配管、穿线及安装、调试；
④ 提供电梯随行电缆，负责电梯井道至电梯控制柜的线缆敷设（包括动力线、照明线、五方通话线、视频线等），电梯控制柜的供应及安装；
⑤ 五方对讲系统供应、安装、调试及验收；
⑥ 配合弱电单位开孔、摄像机安装、监控系统调试等内容；
⑦ 提供施工期间临用电梯；
⑧ 负责成品保护及相关工作，包括电梯交付后业主装修期的轿箱防护工作等；
⑨  提供技术配合。

重点关注：

① 洞口收口涉及电梯厂家、精装单位、总包单位，是界面的一个关注重点；

② 易忽略井道内（或在户内）隔声材料的施工节点

13. 消防工程

总包界面：

① 消防管道（含套管）、喷淋、风管、消火栓箱洞口预留及各种封堵（管道类的防火封堵由相应的施工方负责，桥架及线槽类的防火封堵由相应的施工方负责，有防水要求的封堵均由总包负责）；
② 所有消防系统的桥架、线槽、管道、底盒及穿带线的预留预埋；建筑物内暗埋管道、电缆桥架的敷设；
③ 与消防设施、设备基础有关的土建施工及预埋件安装；
④ 地下车库内消防指示设施的供应及安装；
⑤ 消防线槽安装；
⑥ 接地汇流排施工；
⑦ 由于变更、洽商等引起的需暗埋管线的增加或改动，由总包完成埋设、穿带丝和装饰面的恢复工作；
⑧ 风机电源线敷设至设备及配电箱的安装；
⑨ 配合调试及验收。

分包界面：

① 深化设计；
② 消防水（含消防水泵房设备等）系统管道及设备安装、调试；
③ 火灾报警系统穿线及设备安装、调试；
④ 明装线管（含变更、洽商等）施工；
⑤ 防排烟系统的供应、安装、调试；
⑥ 消防控室设备供应、安装、调试；
⑦ 防排烟联动系统供应、安装、调试；
⑧ 气体灭火系统、泡沫灭火系统、灭火器及箱体的供应及安装；
⑨ 组织协调与消防相关单位的工作，整体消防系统的安装、检测、调试及验收

重点关注：

① 设备基础的土建装饰做法；

② 凡结构面清理预留均应考虑墙面空洞封堵，模板接口处流挂处理，偏差处理；

14. 室外给排水工程

总包界面：

给水

负责所有给水系统的入户管线与外界干线接驳，负责提供标高，并联合完成系统调试。

排水

负责将建筑单体雨水施工至单体外第一个雨/污水井（不含雨/污水井）

中水

负责将建筑单体中水施工至单体外与中水干线接驳；提供标高，并联合完成系统调试

分包界面：

给水

单体外墙1.5米以后及小区红线内全部给水工程的供应及安装，并与大市政自来水管接驳，包括但不限于土方开挖与回填、给水管道安装、消防给水环网的管道安装、防腐和保温 （如果有）、室外构筑物、室外消火栓及消火栓井、水泵接合器、阀门、水表及配件、试压、调试、冲洗、成品保护、竣工验收等全部内容。

排水

单体外墙第一个雨/污水井以后及小区红线内全部雨、污水工程的供应及安装，并与大市政雨污水管接驳，包括但不限于土方开挖与回填、排水管道安装、防腐和保温（如果有）、室外构筑物（包括各类检查井、化粪池等）、井盖安装、满水试验、通水试验、成品保护、竣工验收等全部内容

中水

负责单体室外1.5米以后及小区红线内中水管网及处理设备的安装集成；景观专业分包负责从中水管网接驳至灌溉用水终端。

15. 热力工程

总包界面：

负责锅炉房、热交换站的除热力系统工程外的施工，包含预留孔洞（含套管），设备基础及预埋等

分包界面：

① 负责二次深化设计；
② 负责单体外墙1.5米以后至供热站外墙范围内的二次网及与市政管网连接的一次网（不含地库内的二次网），包括但不限于土方开挖与回填、供热管道安装、防腐和保温、室外构筑物、井室、阀门、热计量表及配件、试压、调试、冲洗、竣工验收等全部内容

16. 电力工程

总包界面：

① 配电室、夹层和派接室的土建工程，板洞口预留(含套管)及封堵，结构预埋；
② 派接室，配电室和夹层排烟及通风；
③ 派接室、配电室和夹层插座、照明及小动力配电；
④ 进出外墙的所有电缆套管及封堵；
⑤ 接地网系统及接地点；
⑥ 派接柜(不含派接柜)以下强电设施的施工；
⑦ 户表箱的安装(不含装表)；
⑧ 过路套管埋设，各单体强电进户管的防水封堵处理，室外路灯电缆敷设、接头、调试、路灯安装及相应构筑物砌筑、井盖安装；
⑨ 配合调试

分包界面：

① 负责二次深化设计；
② 负责高低压柜，变压器，派接箱，高低压电缆桥架，母线等施工；
③ 系统实验验收；
④ 组织供电局装表、发电；
⑤ 派接柜及以上强电设施施工；
⑥ 室外高低压电缆的敷设、施工；
⑦ 变配电设备的安装、调试、验收 

17. 景观工程

总包界面：

① 负责室外非种植土标高以下土方回填；
② 提供总配电箱并预留景观电箱接口，负责景观电源的电缆由光力柜引至室外景观配电箱上口；
③ 与建筑连接的坡道、台阶等施工；
④ 负责提供供水接口

分包界面：

① 深化设计；
② 根据与总包的交接工作面及甲方指令挖、填土/种植土至景观园林设计标高，并对回填土方的密实度进行复核，以确保景观工程在其上所做的道路、构筑物等稳定；
③ 土方的找坡、地形堆筑、造型；
④ 所有景观、园林绿化工程，包括但不限于软景、硬景、道路、停车位、商业街、架空层、广场、庭院、庭院围墙、室外游泳池、水景、喷泉、景观水电工程、景观照明工程（含小区围墙灯）、景观挡墙等；
⑤ 指导小品专业厂家安装

重点关注：

① 种植土与非种植土的标高分界； 

② 小区围墙基础、残疾人坡道基础、散水等部位的分界点

18. 精装修工程

总包界面：

① 组织各专业分包综合管线的深化设计；
② 按照设计图纸完成给排水、暖通、电气等管线预埋及出墙端口预留；
③ 达到土建完成面的质量验收标准，满足与精装修交接要求；
④ 由于变更、洽商、预埋偏差等引起的需暗埋施工管线的增加或改动由总包负责；
⑤ 组织精装及其他专业分包交接验收；
⑥ 负责指定材料堆放区、加工区位置；
⑦ 协调垂直运输事宜；
⑧ 协调管控其他分包进度，满足精装修交接要求

分包界面：

负责公共区域和户内精装修工程，包括但不限于：
① 负责精装修深化设计并配合总包和各专业分包综合管线的深化设计工作；
② 负责土建总包交接内容（墙面平整度、垂直度、顶板极差、暗埋底盒位置等）的校验、复核、交接验收，工作对于已接收的总承包单位预留管道位置的追位；
③ 负责墙面粉刷石膏施工，卫生间防水及保护层施工，地面、顶棚、墙面装饰装修，卫生间洁具、五金等安装，户内门、厨具、灯具、开关插座、给排水/暖通/电气末端点位等安装；
④ 负责成品保护等

重点关注：

卫生间防水的归属需重点考虑

以上仅为部分重要合同的合约界面，可作为参考，各房企根据自身管理能力、集采品类、战略合作等条件的不同可以适当调整。

那么有了相对统一的合约界面后如何使用和管理呢？

集团成本管理部、招采管理部、工程管理部等相关职能共同梳理出企业适用的合约界面

各城市公司按项目所在区域要求和特点, 由成本部组织工程管理部（项目部）、采购管理部、规划设计部、计划运营部（项目发展条线）、财务部等部门编制具体区域的《项目合约界面》，并报送集团成本合约部、工程运营部、采购管理部审批备案，后续所有合同招标原则上必须按备案后的界面执行，如确需调整须报集团审批后方可实施。

这样即从集团层面统一了界面避免由于错漏造成的问题，又符合各城市公司的具体情况，有效规避了不必要的风险。