?控制项目风险必须在“蜜月期”——以某房建项目索赔为例

2013年7月，中建二局与某B房地产开发有限公司签订了《建设工程施工合同》，合同约定工程分为D2及A4两个部分，建筑面积23.3万平米，合同价款4.05亿元，为固定综合单价合同。

合同工期为D2:2013年5月1日—2014年11月29日，共计570天；A4:2013年7月1日—2015年1月21日，共计570天。工程款支付条件为地下室±0完成付75%，结构封顶付80%，竣工验收合格付90%,结算完成付至95%，余款质保期满后付清。

2013年5月1日项目进场施工，2014年7月4日双方终止A4地块的施工（施工至±0）。D2地块的全部工作已完成，于2017年4月13日，项目进行了三方验收合格。同年9月28日，双方签订竣工结算造价确认书，除2016年4月后的逾期利息、全部滞纳金以及D2机电安装约定日后另行确认外，双方最终结算金额为2.68亿元（工程款2.31亿元，确认欠款利息3658.48万元）。

人工材料调价风险

合同约定： 本合同协议条款约定，可调差材料为钢材、钢管、水泥，超过±5%的部分按实调整。

应对措施： 材料是否可调差在于合同双方的约定，一旦约定不可调差或可调差的范围过小，想以“情势变更”为由要求变更特别困难，尤其走到诉讼，因此与业主协商突破合同约定的可操作性更大点。目前环保政策的重压下钢材、水泥、模板木方等高能耗、高污染的原材料价格普遍上涨，项目可不断的打感情牌，与业主协商扩大材料调差范围。多地政府建设主管部门已发布人工费、材料调差指导性文件，项目可以此为依据与业主协商，签订补充协议重新约定调差。

合同约定： 本合同协议条款约定，因甲方指令暂停施工，导致连续停工超过30个日历天的，甲方承担部分窝工及机械租赁费用。

应对措施： 甲方原因造成停工的因素很多，如行政审批手续问题、图纸问题、资金问题等，发包人违约造成停工，势必给承包人增加巨大费用，且索赔是承包人的一项重要权利，因此合同中不可约定禁止承包人索赔费用的条款。一旦合同约定禁止索赔，将给项目二次经营增加巨大困难，即使发生诉讼也无法突破。

禁止停工风险

合同约定： 本合同协议条款约定，甲方无故延迟支付进度款超过合同约定的支付时间30天以上的，特殊情况另行商议，经甲方确认，工期相应顺延。

应对措施： 承包人的停工权是承包人制约发包人最重要的手段，不可轻易同意禁止停工条款。承包人的停工权由合同法中同时履行抗辩权引申而来，同时在合同法中建设工程合同分篇中也有规定，只要不约定禁止停工即可。

合同约定： 合同协议条款约定，乙方若不能按时完成本协议中8.1条规定工期，则每延误一天必须向甲方支付违约金1万元；并且承担由此引起的甲方损失，但上述违约金总额不得超过本协议价款的2%。

应对措施： 违约需承担违约责任，但约定的违约金过高，想调整违约金比较困难。工期延误给发包人造成的损失本身就很难界定、计算，况且违约金只有超过损失的30%才可调整，所以合同中对工期违约金约定一定要合理且有上限（不宜超过自施结算额的2%）。

风险情况： 业主公司原为某B房地产开发有限公司，2014年8月更名为某C房地产开发有限公司。合同约定的甲方驻工地总代表为王某，同时约定本工程中甲方的所有文件必须经甲方工地总代表签署并加盖甲方指定印章后方为有效。在项目实施过程中甲方项目总经理、成本副总、工程副总等主要管理人员多次更换，更换后的甲方代表无书面授权，往来文件效力存在不足。

应对措施： 业主公司更名后，项目部要求业主书面通知我司。后业主以联系单形式正式通知了我司，并附工商变更登记通知书，公司印章收缴、备案证明。另外，为确保往来函件的有效性，项目部要求业主以联系单形式通知，取得业主联系单4份，确认了7人次甲方代表的任职期间，以此来完善甲方代表的授权。

风险情况： 2014年由于业主资金问题，7月4日双方协商解除A4地块合同，终止A4部分的施工（已施工至±0）。A4地块合同的合同解除对业主来说是缩减投入，应对资金风险，但对项目来说模板、木方等周转材料、临建等措施项目一次性投入，成本增加巨大 。

应对措施： 合同解除有过错的一方需赔偿对方损失，A4地块合同解除后，项目部向业主进行了索赔，2015年7月双方就A4地块的费用补偿达成了一致意见，书面确认机械设备租赁、模板木方一次性投入等费用补偿552.84万元。

风险情况： 自2014年年中业主已拖欠应付工程款达1.25亿元，银行贷款迟迟无法办理下来，资金问题无法解决。项目一方面财务费用持续增加，一方面下游分包分供债务风险增大。

应对措施： 业主拖欠工程款约定明确的利息和违约金，项目部以联系单的形式多次催促业主还款，于2014年8月双方协商签订补充协议，甲方作出付款计划承诺，并约定应付未付款按年息10%记取利息，商票未能兑付按年息18%记取利息；发包人如未能履行付款计划，每天按已确认产值的万分之一承担违约金（3.65%/年）。

另外，2014年12月经协商，由项目公司的控股股东某集团有限公司对我司的债权提供连带责任担保（项目公司出具付款计划承诺，集团公司对欠款清偿进行担保），将项目公司与集团公司捆绑成为一体。承包人能实现的担保方式为保证，即集团公司、关联公司、法定代表人个人提供的担保，抵押需办理抵押登记，房产局一般仅对金融机构办理，操作的可能性小。

停工风险应对

风险情况： A4地块合同解除前，2014年6月停工1个月，D2地块多次停工，延期至2017年4月13日（合同约定2014-11-29）甩项三方验收。项目停工，工期延长，势必造成项目成本增加。

应对措施： 根据《合同法》第283条规定，承包人可要求工期和费用索赔主要有四种情形：

（1）发包人提供的甲供材、甲供设备不及时或不合格；

（ 2）发包人未按时支付工程进度款；

（3）未按时移交施工场地或未达到三通一平条件；

（4）未按时提供设计图纸等技术资料。

本项目在停工后按月向业主报送费用索赔报告共11份，最终与业主协商A4地块补偿费用共计552.84万元，D2地块补偿费用共计430万元。 对于项目工期，经与业主协商，2016年5月达成工期延期补充协议，整体工程竣工日期调整暂定为2016年7月30日。 同时需要注意，非承包人原因造成停工时，在进行经济索赔的同时索赔工期，要求给予顺延。

项目结算风险应对

风险情况： 本工程部分缓建终止合同、多次停工“、甩项”竣工验收等，历时四年，涉及问题众多，竣工结算面临众多争议需要解决，再加上竣工结算需要进过咨询公司初审、项目公司一审、集团公司二审。结算面临问题众多，结算程序复杂，如何短时内完成结算？

应对措施： 一是过程中及时解决争议，2015年完成了A4地块冬施补偿、解除合同补偿索赔以及A4地块地下室竣工结算、利息记取确认，将签证、索赔争议在过程中消化掉，避免积压到竣工结算时，增加结算难度和时间；二是以索赔抵扣保修费用，D2地块停工间接费补偿130万元、工期延长补偿300万元，同意扣除300万元用于防水保修，既解决了费用索赔问题，也解决了质量保修问题；三是求同存异，搁置部分争议，将2016年4月起以后的利息、2014年起的滞纳金（未按期付款的违约金）、机电安装工程暂时搁置，“甩项”完成竣工结算。