土木在线论坛 \ 工程造价 \ 造价筹划 \ 地产项目总的进化简史

地产项目总的进化简史

发布于:2022-08-10 14:25:10 来自:工程造价/造价筹划 [复制转发]
地产行业中有一个重要的角色,上承战略,下扛指标,这个角色就是号称业内最大的“斜杠青年”的 项目总经理。  

 
何谓“斜杠青年”?指的是一群不再满足“专一职业”和身份的束缚,而选择拥有多重功能和身份的多元化人群。“斜杠精神”也逐渐成为优秀的   能力标签。  

 
项目总们是如何一步步从工程专家,走向而今的“斜杠青年”?   让我们来看看他们的的“斜杠进化史”。    


 

▲ 地产 项目总经理“进化简史


第一阶段:   工程总监

所在时期:2009年以前
斜杠指数:0颗星  

2009年以前,地产还处在自然生长的市场状态下。

从住房商品化,到温州炒房团,到2008年全球金融危机爆发,中国房地产进入严冬期,虽历经数十载,但中国房企依旧处于初级形态,房地产开发几乎等同于前期手续+工程进度。

因为土地并非足够的市场化,而投融资的渠道也很单一,一块地拿下后,只需要拿到相关手续,推进工程建设,就基本能完成销售。如果销售情况不好,那就直接销售外包,再不行就降价促销,不存在其他过于复杂的操作。   这个阶段房地产开发的专业度积累较为薄弱,地产并未完全市场化。
   

 ▲  《2009年中国房地产销售额百亿企业榜》


彼时的项目总们,正在做什么呢? 市场“野蛮生长”阶段的项目总们,工作内容相对较为单一:


主要对项目的进度、质量、安全文明负责,同时对成本管理、开发报建承担部分责任。工作职能与现在的项目工程负责人较为接近。


在单一的工作职能下,本阶段对项目总经理的要求,并不太高,大部分项目总经理出身于工程或者设计。

 

  ▲  该阶段项目总经理履历缩影



第二阶段
项目总经理1.0

时间:2012年左右
斜杠指数:2颗星  

经历了2008年的市场低迷、2010-2011年的市场调控后,地产行业开始向死而生,市场情况整体好转。  

2012年超百亿的房企多达50多家,规模性房企竞争加剧。  

此时,企业运营效率,主要考核两个指标:一是单城市产能,二是单项目产能。2012年单项目产能较高的品牌房企中:万科是5.8亿,保利是6.04亿,中海达到了8.35亿,可见单个项目的运营效能在急剧攀升。  


 ▲  资料来源:CRIC,中国房地产测评中心


这个阶段的行业,对项目总经理岗位提出了更高的要求:


相比之前的工程型项目总,行业需要的是打通经营思维脉络的单项目大运营项目总。


 


这个阶段的项目总经理,需要负责的岗位范畴扩大:

1、对单项目经营管理负责:包括销售、回款、成本、利润等;
2、对全过程开发负责:包括进度、质量、安全、开发报建等。  

这些都要求项目总可以通过财务视角深入理解运营的核心逻辑,能够通过分析业务动作对经营结果的影响来管控业务,要从专业思维转变为经营思维,从一专多能转变为多专多能。


第三阶段
“1+X”项目总

时间:2015年左右
斜杠指数:3颗星
 
2015年,全面放开二胎政策实行,房地产市场迎来又一波机会。

2016年,继续推进“去库存”政策,很多不限购城市降低首付比例,给与购房补贴,国家继续实行宽松货币政策,这一年成为房地产成交量、房价、地价创新高之年。

在政策红利的催动下,众多房企继续冲击规模化,加快扩张速度,“千亿军团”不断强化竞争优势,市场进一步向品牌房企集中。

   

 

▲    千亿房企数量增长图  


在一片高歌猛进的市场环境下,项目总们也再一次迎来了职业生涯的大发展期。

本阶段,项目新增一项职能-属地投资拓展。   即项目总经理在负责目前项目大运营的情况下,需要积极开拓属地市场,拓展新地块,+1,+2,+3……有能力有可能兼任新地块的项目总经理,成为“1+X”项目总。    

这对岗位提出了更好的要求,不仅要管好红线内,更要一边进一步提升投资、营销、设计、成本、财会、融资、法务、商务谈判等更多项的能力,否则就没法做大做强,这在自带鄙视链的多、小阶层中,管着单一项目似乎是种耻辱。


 



第四阶段
极简 ”项目总

时间:2020年左右
斜杠指数:4颗星  

2018年,坚持“房住不炒”和“租购并举”的主基调;
2019年,信贷资金大幅收紧,房地产销售下降;
2020年,受疫情以及三条红线政策影响,城市楼市分化明显。

这个阶段,地产行业彻底进入管理红利时代,标杆房企们, 纷纷对其组织架构进行调整,进行人员配置精简及战略的聚焦,不断向管理要效益。

这个阶段很多企业实施了“极简组织”,以滨江、碧桂园为甚。概括为一句话就是:通过管理优化、能力提升,最大化实现精干高效,以最少人实现效益最大化,比如碧桂园区域平台仅配置10余人,每个项目仅配置3人:项目总统筹、工程负责人管好红线内、项目秘书更是一岗多能承责日常行政、采购、仓管等业务。


组织简化,对地产各个岗位影响极大,尤其是作为关键人才的项目总。  

这个阶段对项目总最大的挑战不仅仅是投资、营销、设计、工程、客服、成本、财务、运营、报建等各个专业条线都要精通,挑战最大的是如何强指挥、大统筹,深度链接到项目的施工单位等合作伙伴,以小博大。
     
本阶段的项目总经理,已经成长为了真正意义上的”斜杠青年“。

   

第五阶段
科技建造项目经理

时间:现在+未来
斜杠指数:5颗星  
   
随着环保、工人、成本等要素在发生新的挑战,工作场景的不断变化,传统的建造方式已经无法满足我们的要求,于是,智慧建造逐渐走进我们的视野。  
   
近期,碧桂园为推进科技建造业务快速发展,建立并发挥科技建造全产业链优势,正式成立“科技建筑集团”。  
   
科技建筑集团,以智慧建造业务为核心,业务范围覆盖建筑工程总承包、BIM设计及技术咨询、建筑智能化工程施工、全过程工程咨询等建筑领域。深度聚焦科技建造方式,推动建筑机器人施工技术应用,通过整合全产业链,实现“设计-施工-运营”的全过程贯通,旨在为客户提供高品质建筑产品和高附加值的建设服务。
   
科技建筑集团的成立,意味着对碧桂园的项目总经理们,提出了更高的要求:   懂管理+懂建造+懂技术。要全面了解智慧建造项目运营管理、项目管理、机器人建造、BIM数字化管理等模块。
   
至此,地产届的“斜杠项目总“们,需要更“斜杠”,方能在现在和未来,在智慧建造的赛道上,汇聚成一股奔腾的洪流。



天下大势
顺之则昌,逆之则亡


18世纪60年代的一个平静祥和的夜晚。在英国兰开郡有一个商人家庭,男主人40余岁,他本是一个普通的纺织工人,却通过自己聪明的才智发明了一个纺织机。
 


但是当晚,一群暴徒冲进了他们的家中,砸毁了男主人辛辛苦苦发明出的纺织机,还将他们粗暴的赶出了自己的房子,同时纵火点燃了他们的房屋。 这群暴徒口中喊着: “你制作的害人机器见鬼去吧! ”男主人无奈,只能带着他的家庭来到了英国的诺丁汉郡。


那个男主人名叫詹姆斯·哈格里夫斯,而他发明的纺织机则是大名鼎鼎的“珍妮纺织机”。  


新技术的产生使得工人大量失业,部分工人不图改变,沉湎于过去,因而滋生了心中的仇恨。而后,   失业的工人纠集成伙,有组织有纪律的焚烧、砸毁机器,通过暴力的方式迫使雇主让步。   这场工人运动被命名为“ 卢德运


英国政府拿出了强硬的措施应对,并且推出了一系列专利法、发明法等政策,来鼓励创造高效率的机器来替代人工。
 



“卢德运动”已经过去两个多世纪,后来的事实我们都很清楚:机器的创新推动了生产力的发展,也驱动着社会的进步。
 

但是我们也不禁思考,身在行业变动与技术创新的“暴风雨”之中的项目总,能否有更大的勇气面对现实,并且抓住未来的机会。  

1、心态:拥抱变化    
海尔集团张瑞敏曾提过:“   没有成功的企业,只有时代的企业”。   即所有的企业的成功,   不管有意还是无意,都是因为踏准了时代的节拍。   于个人也是,虽不可     永远踏准时代的节拍,但是努力靠近,如科技建造、如新的管理模式,   使自己   不至于被时代的洪流甩开,也是一个重要的能力。

2、学习:避免曲高和寡    
部分管理者(含项目总)自身努力程度、知识储备、经验总结等方面都不错,但总觉得还缺点什么,深度交流挖掘后认识到:过于自信,乃至自成一统,自我封闭,不善于吸收他人意见、建议和长处,导致其 虽然可在业绩和能力皆有所成,但到了更高层面时则显示出局限性和上升乏力。  

只有不断学习,才能   日益强   大;   反之,则自我感觉良好,甚至以为曲高和寡,却一日不如一日,发现许多后起之秀,跑到自己前面去了。

3、敏捷思维  
天下武功,唯快不破。变化都是倏忽而至的,或许大家都会看到,都能看到,但是突围者一定是用敏捷行动快速抓住机会的。
 

哲学家车尔尼雪夫斯基曾有这么一句话:“追上未来,抓住它的本质,把未来转变为现在。”

例如,在“1+X”拓展时代,一些项目总还在与公司纠缠自己精力不够时,敏捷行动的项目总已占据市场红利,获取了多个新项目,后续顺势发展为大项目总。


结语


行业发展三十余年,项目总经理岗位,伴随着行业和社会的变迁,不断进行角色的调整,也在不断拔高岗位能力的基准线。


不计一时得失,以坚韧坚守之心去研究业务问题,以持之以恒之势抓住一切 机会,以处变不惊之态驱动自身面对各种状况,进而不断“克服心理和能力上的瓶颈”,不断拥抱变化,用“打胜仗”去证明自己,才 是一个优秀“ 项目 ”不断自我修炼的必经之路,也是成长的过程。


如德鲁克所说:在通 往巅峰的道路上,自己需要成为负责任的那个人。


项目总经理的蜕变,有如凤凰神鸟,每每自焚于火,尔后自死灰中复生,鲜美异常,不复死亡。


全部回复(0 )

只看楼主 我来说两句抢沙发
这个家伙什么也没有留下。。。

造价筹划

返回版块

2819 条内容 · 118 人订阅

猜你喜欢

阅读下一篇

城市更新风口下,建筑企业需要修炼的六项能力!

城市更新并不是什么新鲜事,从棚户区改造到老旧小区改造,实际都属于城市更新的范畴。随着城镇化率逐步提升,城市发展进程增速趋缓,从欧美国家城镇化的发展规律看,当城镇化率达到70%-80%时,城市发展基本就进入了再城镇化时期—— 我国在2018年末的时候,已有约35个大中城市进入再城镇化发展阶段。 为了进一步完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境、推进土地、能源、资源的节约集约利用,促进经济和社会可持续发展,2020年10月,国家在“十四五”规划中,明确提出“实施城市更新行动”。这也是首次将城市更新行动列入国家五年规划,可见城市更新已上升为国家战略高度,各地相关政策也进入密集出台期。从那之后,城市更新迎来了政策春风,成百上千的新企业涌入这个赛道,即使高门槛也难挡各主体入局。

回帖成功

经验值 +10