12万亿救市计划， 多措并举定调2022楼市发展方向

5月25日下午，国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议，会议规模超过10万人。

其中，会议重要强调： 拟新增政策性开发性信贷额度8000亿元 ，尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为； 总理再三强调, 稳地价、稳房价，支持刚性和改善型住房需求， 要保持房地产市场的平稳健康发展。

会议的召开，充分体现了稳经济增长的重要性和急迫性，说明了房地产在当前宏观经济和产业经济中的地位。

在当前房地产市场调整压力持续较大的背景下，中央政策定调已明确释放积极信号，各地因城施策力度进一步加大，政策放松有助于购房者预期和置业信心恢复，进而助力房企纾困，促进地产行业整体企稳向好。

房地产政策利好信号不断释放

今年以来，政策层面始终坚房子是用来住的，不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。

国常会重磅部署！支持刚性改善住房需求

日前，李克强主持召开国务院常务会议，进一步部署稳经济一揽子措施，努力推动经济回归正常轨道确保运行在合理区间。

会议强调要增强紧迫感，狠抓落实。因城施策支持刚性和改善性住房需求。

5月23日决定实施的 “6个方面33项措施” 的一揽子稳经济计划，这个重大计划也被市场称之为 “12万亿救市计划。

此项措施，释放出12万亿左右的天量资金来推动整个中国的投资拉动，而且这些额度必须要在2022年全部投入，尽快拉动经济恢复正常。 而房地产对经济的拉动作用 ，不仅规模非常庞大，而且时效性极强，可以短时间内迅速拉动经济复苏。

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从整体市场的趋势看，疫情加剧供求失衡，全年成交规模高位回落、走势“先低后高”， 从”12万亿的救市计划”的执行上看房地产仍然是中国经济的压舱石 ，必然从城市更新下手，未来土地和人口的优化配置上出发，最后落脚点还得是房地产。

国常会近两次连续提及房地产，释放越来越强烈信号，且本次用词力度远超过往，预示着后续各部位包括各省市都将以最快的速度、最强的力度出台落实支持政策，大力支持刚需改善需求，稳楼市经济。

央行降息！首套房贷利率创近十年低点

5月央行频频出台利好楼市政策，在全国针对首套房房贷利率下限下调20个基点后，5年期LPR随之下调。

5月20日，最新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，一年期LPR维持3.70%不变；五年期LPR下调至4.45%，此前为4.6%。

值得关注的是，此次调整是五年期LPR第三次调整，过去两次下调分别为2020年4月和2022年1月，而此次下调幅度最大，达15个基点。

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而5年期LPR对于居民购房贷款影响很大，此前首套房利率下降到4.4%，加之本轮15个基点下调，首套房房贷利率已低至4.25%。此次5年期LPR下调后，首套房贷利率水平创近十年来低点，楼市有望加速回暖。

多地房地产调控政策不断加速

近日，各地出台楼市扶持政策的节奏明显加快，且政策进一步向放宽限购、限贷、限售等方面延伸。截至5月23日，全年房地产调控政策次数高达290次。

5月23日，北京、上海、广州等地的按揭贷款利率已普遍按最新5年期以上LPR定价执行，首套房、二套房利率均同步下调15个基点（bp）。

作为房贷利率定价基准的5年期以上LPR下调15bp，叠加此前发布的差别化住房信贷政策，进一步释放了本轮按揭贷款利率“松动”信号，对提振市场信心、助力楼市回温发挥着重要作用。

5月23日， 上海、广州等地的按揭贷款利率已普遍按最新5年期以上LPR定价执行 ，首套房、二套房利率均同步下调15个基点（bp）。

而按照新的5年期以上LPR执行后， 天津、苏州、无锡等地部分银行的首套贷款利率最低已降至下限4.25%。

5月23日，太原市人民政府办公室发布通知，对购买首套新建商品住房的， 面积在90平方米以下的由财政全额补贴所缴纳契税 ，面积在90至143平方米(含) 的由 财政补贴80%所缴纳契税 ，面积在143平方米以上的由 财政补贴50%所缴纳契税 。新市民、青年人来并工作生活并购买首套新建商品住房的， 无需再提供落户、社保、纳税等相关证明.

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5月23日， 哈尔滨市人民政府发布通知，宣布废止限售政策， 购房人完成不动产权属登记，取得不动产权证即可上市交易。

同一日，济南亦对楼市调控政策进行调整， 非主城区长清区、章丘区不再列入限购范围。

5月22日下午，湖北省人民政府官方抖音账号“湖北发布”宣布， 武汉四大远城区全部解除限购 ，包括江夏区、东西湖区、经开区、黄陂区。

仅仅三天时间，多个城市出台政策救市。部分城市已取消认房又认贷，取消限售、限购等，同时降低首付比例，贷款利率降低以及政府补贴契税等，有利于降低刚需和改善性需求购房成本，有望改善市场交易，加快房价筑底修复。

政策利好背景下部分房企已企稳向好

今年以来，房地产调控政策不断加码，对房企扶持力度不断增强，房企迎来发展新机遇。

股市多次涨停 释放向好信号

4月以来，受房地产调控政策、债务重组不断获得重大进展、企业经营企稳向好等众多因素影响，今年以来华夏幸福股价多次连续涨停，成为地产板块的一大“妖股”。

5月23日，华夏幸福融资净偿还545.04万元，上一交易日净偿还426.11万元。

华夏幸福（600340）融资融券数据显示，5月23日融资买入633.04万元，融资偿还1178.07万元，融资净偿还545.04万元，当前融资余额为4.68亿元。

融券方面，融券卖出0股，融券偿还0股，融券净卖出0股，当前融券余量为37.40万股。综合来看，华夏幸福5月23日融资融券余额较昨日减少545.78万元至4.70亿元。

企业经营企稳相好

4月29日，华夏幸福同时发布了2021年度报告和2022年净利润转正的一季报。2021年，华夏幸福营收431.81亿元，同比下降57.33%；亏损390.3亿元，同比减少1164.79%。

该公司实现销售额281.68亿元，较上年同期下降70.06%。2022年一季度，华夏幸福净现金流及净利润均转正。营业收入41.82亿元，同比减少47.39%；净利润27.75亿元经营活动产生的现金流量净额3.12亿元。

房地产市场需求端政策组合拳出击

优质房企迎来发展新机遇

新房供应层面，伴随今年三月以来的新一轮疫情陆续好转，封控措施逐渐减轻的过程下，核心城市推盘量持续环比改善，3月、4月批准预售证面积环比持续增长。市场需求层面，宽松的政策环境下，核心城市二手房成交环比改善，4月后，成交套数同比降幅持续收窄。

伴随政策的持续宽松，供需两端共同改善将逐步驱动房地产复苏。随着高层释放重磅信号定调房地产，以及金融政策对企业“纾困”力度的不断加大，支持刚性和改善性住房需求，从而有利于促进房地产市场平稳健康发展。

其实决策层在酝酿这个庞大的救市计划之前，曾经有过 两次超高规格 的经济座谈会。

一次是 4月份 在江西召开的部分地方政府主要负责人座谈会，最近一次则是 5月份 在云南召开的稳增长稳市场主体座谈会。

在这两次座谈会之后，决策层立刻推出了这个“ 12万亿救市计划 ”，这说明经济下行压力确实 “很大” ，救市政策出台急需“ 紧迫感 ”。

那么，本次推出的“ 12万亿救市计划 ”，都主要包括了哪些内容？

第一，全年退税总额高达 2.64万亿 。

第二，国家融资担保资金1万亿，带来企业 5万亿 资金融资。

第三，铁路建设债券 3000亿 。

第四，专项债规模 3.65万亿， 8月份要用完，可能还会提前下达2023年的专项债规模2万亿左右，预计 总投资5.6万亿 。

第五， 900亿 商用货车贷款。

第六， 4000亿 小微贷款。

第七， 3500亿 航空专项贷款和债券。

以上规模全部加在一起，一共可以释放出 12万亿左右 的天量资金来推动整个中国的投资拉动。

而且这些额度必须要在2022年全部投入，尽快拉动经济恢复正常。

由此可见，2022版本的救市规模甚至比2008年的“ 4万亿 ”还要猛。

为什么这一次要推出“ 12万亿 ”的救市计划，它会对房地产有什么影响？

首先第一点，目前中国经济的救市面临的最大问题就是“ 信用扩张 ”不畅，简单的说，就是央行已经“ 大放水 ”了，但是这些“ 大水 ”却没有流入市场。

央行通过降息降准和利润上缴，释放了大量的“ 流动性和货币 ”，但是这些钱现在却卡在商业银行手里，没有能够流通出去。

原因就是没有人“ 愿意贷款了 ”，贷款信贷无法得到扩张。

房地产企业想贷款，但是银行不想给；个人想贷款，却又被疫情封在了家里，出不去，所以也不想贷款消费和买房了。

这样一来，央行今年的降准和降息，全部“ 使不上劲了 ”，对经济增长无法形成拉动，拳头打在了棉花上。

怎么办？

首先就是要 把银行里的钱“花出去” ，形成社会投资，才能拉动经济快速复苏，不然经济下行的压力将会越来越大。

不能形成有效投资，失业率就会越来越高，居民收入也将无法得到保证，将会形成经济的“ 负向反馈 ”。

现在谁能“ 大把大把的花钱 ”？

答案已经很清晰了，那就是政府，目前这种情况下，只有政府部门可以大把大把的花钱，也只有政府部门可以“ 随便花钱 ”。

在这种背景下，果断推出“ 12万亿投资计划 ”，通过政府的大规模投资，把银行里的钱借出来，花出去，稳经济的效果立刻就可以体现出来了。

所以从6月份以后，随着大量的投资项目开始动工，钱开始大把大把的撒出去，各行各业将会逐渐恢复生机， 就业率开始回升 。

但是，如果这个“ 12万亿救市计划 ”依然无法阻止经济的下滑趋势，那么房地产的 新一轮“强刺激” 可能将无法避免。

综上所述，我们认为尽管目前已经有超过100个城市“ 松绑房地产政策 ”，但是目前这个阶段依然只是属于“ 纠偏阶段 ”，而不是 “强刺激” 阶段。

所以在目前经济政策的“ 表述 ”中，依然强调“ 房住不炒 ”。

但是由于经济下行的速度太猛，趋势太快，导致决策层不得不推出“ 12万亿救市计划 ”，这说明刺激政策已经开始浮出水面。

一旦“ 大基建计划效果不佳 ”，新一轮“ 房地产强刺激 ”是在所难免的