建筑总图控制的五大策略

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谈建筑总图

建筑总 图即建筑基地的总体布局，具体表达新建房屋的位置、朝向以及周围环境（原有建筑、交通道路、绿化、地形等）基本情况的图样，包含容积率、建筑密度、建筑间距、日照等重要信息，是建筑中最重要的设计内容。

建筑总图作为建设项目最基础的内容，虽然只有简单的建筑定位及竖向图纸，却包含了开发商最深层次的开发逻辑，其重要性表现在：

（一）：建筑总图影响建设项目的成本高达80%以上。

拿地决定了项目生死存亡，建筑总图决定了项目成本的80%以上，施工图设计完毕基本上项目80%~90%的成本已经确定，到最后的施工阶段，设计变更及工程洽商的建安成本变动都可以控制在3%以内甚至更低，所以建筑总图的排布对建设项目的成本控制意义重大。

（2）：建筑总图体现了开发商的运营思路。

建筑总图定位体现了地产营销思维和设计研发思维，是地产销售和设计创意博弈的产物。地产营销最接近市场前端，具有敏锐的市场嗅觉，而设计产品要有一定的产品前瞻性和艺术性，营销思维和设计思维的平衡是一个总图该有“品质”。

另一方面，设计研发部门和成本部门的碰撞，又造成了设计研发要在成本的基本框架中工作，即设计要做到成本适配而不是超配或减配造成项目运营困难，成本永远是总图 设计 的紧箍咒。

第三，财务的思路、客服物业及工程开发的思路都会在总图中体现出来，财务税筹要求、客服管理、工程进度要求都要与设计思路碰撞，影响着总图的建筑布局。

最后，政府相关部门的政策、制度、法律法规也会制约建筑总图布局，体现着政府和开发商在“利益方面”的博弈。

作为项目最基础、最根本的“架构”，建筑总图无一不体现着大局观、运营观、统筹观，以及商人最核心的“利益”和“风险”观念。建筑总图要确保货值最大化、销售无压力，也要平衡利润和风险，这是最基本的操盘要求。

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建筑总图的控制

No.1

项目运营和建筑总图

2.1 项目运营与建筑总图

项目定位不仅反应了营销对项目地块的解读、价值点发掘（SWOT分析）、产品需求等方面的内容，更加体现了开发公司对整个项目的经营定位要求。

图片来源：《财务视角下的房地产运营管理》 郭仕明

现金流型项目的运营思路： 现金流型项目基本上以高周转为特点，保证项目快开、快销、快速实现现金流回正，现金流项目对地货比要求较高（地货比要30%以下，否则难以实现快周转，对股东的资金占用较小；建筑总图的基本排布逻辑要以“快”为基本准则，营销道具的呈现要早实现，早蓄客，早开盘，所以样板间、售楼处及景观展示区要与车库、高层建筑脱开用来实现高周转，其他方面的设计更是要以高周转为目的，有时候牺牲项目利润带来项目的高周转也是现金流项目的操作手段，利润最大化并不是这类型项目的最终目的。（衔接进入： 谈地产设计管理与高周转 ）

利润型项目的运营思路： 对于一二线城市的高地价项目，地货比普遍较高（地货比50%以上），股东的资金占用较大，很难进行项目的高周转，那么利润性项目的经营周期就会较长，项目的利润最大化就是这类型项目的最终目的，此类型项目的产品设计要追求利润最大化，项目成本要讲求不均衡的成本投入，营销、设计、成本及施工等后续更是追求精细化的管控，以项目品质带来更大的利润空间为运营策略。

均衡型项目的运营思路： 运营思路居于现金流型和利润型中间，讲究不平衡使用容积率，一面确保快速的现金流，一面要追求利润最大化。

此外，还有开发商细分出创新性/示范性项目的运营思路，不一而足，无论开发商选取什么样的总图布局，最核心的思路依然是满足最基本的运营思路要求，运营思路要指导方案设计。

No.2

项目品质与货值平衡

地产高周转时代，开发商追求货值或利润的最大化，追求资金的周转效率，这都带来了项目总图上过度追求货值最大化、利润最大化，那时候的项目方案排布大部分以拉高排低，追求过度的不平衡使用容积率，这就造成了项目从城市空间上过度的不连续（天际线变化较大，不连续），造成了项目内品质的失衡。

拉高排低的方案设计

随着地产高周转时代的结束，地产高品质时代到来，如何平衡项目货值和品质成为了一部分开发商思考的课题，以绿城为代表的的开发商，充分 发扬了 “品质优先，兼顾其他” 的战略方针，宁愿牺牲部分货值以换取项目高品质的住宅方案。

拉高排低的方案设计手法显然无法获得项目较优的品质需求，那么充分挖掘小区内的景观资源，打造多重的景观轴线成为了一些开发商的设计策略，拉大间距、增加中心景观及组团景观以获取更优的采光，获得更好的园区内景观体验。

此外“ 注重总图的轴线、序列关系、点板结合 ”“ 打造主次分明的轴线关系，形成明晰的空间序列，避免均质布局 ”也是绿城追求的建筑总图排布，其强化品质追求，弱化货值最大化值得思考。

图片来源：绿城中国拿地方案品质管控宣贯

No.3

项目总图趋利避害

3.1 项目资源最大化

项目资源，我分为外部资源和内部资源。

外部资源： 外部配套、道路交通、景观河道、山体海景、市政配套等不属于项目用地范围内却可以带来较大流量，需要深挖外部资源带来产品溢价。

内部资源：可以分为地块内的核心景观、面宽资源、场地资源以及企业自身的IP都属于内部资源，此部分资源也要实现资源利用最大化，产生最大化的产品溢价。

3.1.1外部资源最大化的案例

【案例】案例来源网络

此项目南高北低 ，景观资源利用最大化的逻辑：

1、地区改善需求较大，购买力较大。假定景观的总户数基本固定的条件下，景观高溢价区（临近景观资源）应该布置高溢价的产品，满足 溢价能力强的高端产品货值最大化 。

2、如果此地区的购买阶层购买力不强，高端产品未必能实现高溢价的能力，那么在建筑总图排布的逻辑上就需要变化，景观资源给到高层建筑上，让更多的用户可以享受景观需求加快产品去化，实现高层产品买景观、地层高端产品卖”赠送“。

沿湖北岸、沿湖东岸被高端产品的高层占据

3.3.2 内部资源最大化的案例

当项目外部资源不具备较强的溢价空间，那么内部资源需要充分挖掘以实现更大的溢价空间。

【案例】内部景观资源最大化

图片来源网络： 中心景观最大化

通过组团内部的景观资源打造，可以提升项目的产品溢价，提升总货值，这在南方地区较为常用，主要是因为南方温度适宜植物生长，可以形成良好的景观效果，所以南方对高层建筑中心景观的规划打造，业主容易接受。由于北方地区气候的影响，这种规划布局有一定的风险性。

3.3.3 项目要避害

项目在总图排布时，应特别关注道路、高架、垃圾场站、高压线等等各种不利于销售的位置，将公建、溢价低的住宅等排布在地块的不利位置，以减少对高溢价楼座的影响。

图片来源：柏向堂《拿地手册2.0》

No.4

建筑总图与指标

对于地产项目最核心的指标便是利润率，所有的地产行为都是围绕着利润进行开展的。对于利润而言，一方面是货值，一方面是成本，最大化的开源节流是实现利润最大化的基本原则。

对于利润指标而言，从设计角度来说，最重要的便是指标数据，这才地产设计人尤其是关注的地方。

（一） 核心数据-面积指标（容积率）

地产开发流程中，从数据角度而言，所有的开发过程都是基于面积指标开展，投资测算面积、方案面积、施工图面积、测绘面积等都与货值、成本息息相关，面积指标失控会带来无法弥补的问题，关于面积应特别关注如下：

1.1 关注各个阶段面积的计算规则，避免货值发生变化。

由于各个阶段的面积计算规则以及当地执法部门对面积计算的不同，极其容易造成各个阶段面积上的算法问题，从而造成货值上的损失。

明确和熟悉各个阶段的面积计算要求，是地产核心指标非常重要的内容，其控制原则为：

第一：梳理各个阶段的面积计算要求，提前排查面积损失的潜在隐患。

第二：面积计算前置，互相检查面积计算，提前发现问题解决问题。

第三：将面积指标作为地产关键环节的核心内容，地产内部形成交圈较差机制。

图表来源：网络转载

1.2 关注配套面积要求以及地下面积

在土地出让条件中一般会规定地块的配套要求，此外当地也会有其他的配套需求，由于牵扯到产权问题以及后续的移交工作，配套面积非常容易出现少算、多算、漏算的问题，无论哪种问题出现都会造成“擦屁股”事情，对外可能引发规划指标的变动，需要规划重新报批，对内可能牵扯到地上可售面积的变化，引起利润率的变化。

地下工程面积是项目面积中最容易失控的地方，由于车库对于项目的利润贡献较低，所以地下工程一般受开发商严控，地下面积指标严控后，车位数量及各个设备用房就会被锁死，但地下车库中牵扯到专项设计的内容较多也容易发生变化，所以极易引发后续调整导致的比如车位数量不足、用房面积条件不足的问题发生。

关于配套面积的控制以及地下面积的控制，应遵循：

第一：做好前期梳理，对政府相关口的配套要求要清晰，避免 少算、多算、漏算的问题 。

梳理政府部门对于项目的配套要求

第二：做好前置交圈，方案设计阶段前置施工图设计工作以及政府配套征询工作。

【负面案例】：

1、投策阶段：车位配比住宅1个/户，公建1个/100㎡，地面停车率10%； 

2、落地阶段：车位配比住宅1个/100㎡，商业1.5个/100㎡，住宅全地下，公建地面停车率30%，学校全地上，地下增加247个车位，地下车库面积增加约8200㎡；

问题总结：

注意落实项目公建部分车位配比，增加地面停车率，尽量减少地下部分面积；

【负面案例】：

（二） 核心数据-建筑高度（日照）

建筑高度不仅仅反映的是项目成本，在方案阶段更多的是项目日照影响，这对整个建筑方案的排布至关重要。

项目高度控制时，一方面要避免建筑临界高度对项目消防、结构等成本的影响，另一方面要重视和前置管控项目日照对整体建筑高度的排布，第三了解项目限高的特殊控制等。

对建筑建筑的核心控制：

第一：了解当地规划或控规对于日照的要求。

第二：了解周边项目情况，提前排查周边情况对本地块日照的不利要求。

第三：了解当地限高对本地块的不利影响等。

【案例】来源网络资源

项目获取前项目提资：本地块限高116米，项目获取后跟规划部门要求得知航空限高为88米，限高变化导致规划方案损容严重，最终损容68708㎡。

（三） 核心数据-户型配比

户型配比反映的是开发商的运营需求、营销产品需求，保证户型配比的延续性是项目管控的核心内容，也是设计管理的核心内容。

对与户型配比的核心控制要准守：

第一：户配比满足营销的产品需求，从方案强排开始到最终落地。

第二：产品定位要合理，避免定位失误。

第三：高溢价户型要适配与高溢价区位上，比如景观资源、山体资源好的地方。

【负面案例】济南某项目由于定位变化，导致户配比变化

（四） 其他核心数据-建筑密度、绿地率

建筑密度代表了建筑空间的布局形态，建筑密度是否用足也代表了开发商对于项目开发的基本逻辑，建筑密度越低、绿地率越高，未来小区环境越好，但是同等建筑容积率下也代表了建筑高度越高。

如何平衡建筑密度、建筑高度和绿地率的关系，实际上是在平衡客户敏感点以及溢价的关系。

比如某开发商就不过度追求建筑密度，而更加喜欢中央景观的建筑方案。所以建筑密度和绿地率这个核心指标，需要算经济账。

No.5

建筑总图之顺势而为

5.1 建筑竖向

建筑竖向是建筑总图中重要的内容之一，不仅仅牵扯到大量的成本，而且关系到产品的布 局。充分研究竖向，表现在：挖掘建筑竖向的潜在溢价，尤其是山地项目竖向是规划，产品布局紧密结合地形特点提升价值潜力；竖向还牵扯到土方平衡问题；竖向对地下建筑的排布影响重大，直接制约着开发速度。

【案例】规划尊重场地/地下条件，提前摸排场地条件规避风险

图片仅作参考使用，不特指某项目

项目建设初期未及时发现此区域为 人工填海造地，地质分层不均，直接导致桩基工程增加 1260 万元，基坑围护增加 6773 万元。

【案例】案例来源网络

某拟拓展山地项目占地1200亩，高差达100米。

方案一：方案使用坡地别墅，并尽量利用红线内坡度较小的区域，使项目的土方量尽量小。

方案二：方案使用平地别墅，尽量利用红线内用地和红线外放坡，项目土方量较大。

不同的竖向场地设计代表着不同的土方成本，一定要慎重对待。

No.5

建筑总图之营销三大件

在建筑总图排布时，应关注营销售楼处、景观展示区以及样板间的选址问题。

售楼处的选址应控制规模及成本、考虑昭示性、提前展示与施工周期的关系等。

图片来源：招商蛇口《现代售楼 处标准化研发概念方案 》

泰禾地产