导读：     目前，万达商管距离上市只差临门一脚。这也是当下王健林重新“出击”的勇气和底气。  

4月22日，珠海万达商管在更新招股书之后，重新递交至了港交所。

此前的4月21日，珠海万达商管提交的招股书在满六个月之后处于“失效状态”，当时珠海万达商管相关人士对澎湃新闻表示，目前上市申请材料失效并不影响公司在香港联交所的上市进程。

根据香港上市规则，香港联交所认为原申请六个月到期后三个月内重新递交的，属于原申请的延续。公司会尽快按香港联交所要求更新提供申报材料，目前上市进展有序推进中。

更新后的招股书显示，2021年下半年珠海万达商管的收入、毛利和净利润较2021年上半年均有所增长。

去年收入235亿，负债率大降

财务数据显示，珠海万达商管2021年下半年收入128.4亿元，同比增长20.8%，全年收入234.8亿元。该公司毛利2021年下半年为60.1亿元，较2021年上半年的45.1亿元增长33.1%，全年毛利105.2亿元。 2021年下半年净利润为28.6亿元，较2021年上半年的6.6亿元增长335.8%，2021年净利润35.1亿元。

核心利润方面，公司2021年下半年核心利润为27.7亿元，较2021年上半年的20.7亿元增长33.9%，全年核心利润48.3亿元。另外，珠海万达商管2021年全年毛利率为44.8%，净利率15%。

从偿债能力方面看，珠海万达商管的资产负债率由2021年6月末的80.4%降低至2021年12月末的70.9%，流动比率由2021年6月末的1.2增长至2021年12月末的1.3，负债压力进一步减轻，短期偿债能力有所提升。截至2021年末，珠海万达商管在手货币资金超过188亿元。

管理417个商场，扩张野心不减

招股书显示，2021年下半年万达商管新增37个广场，总在管项目从2021年6月30日的380个增至2021年底的417个，其中，来自第三方的项目增加至132个，占在管商业广场总数的31.7%。

截至2021年末，万达商管母公司在管建筑面积4250万平方米，独立第三方为1644万平方米，合计5895万平方米。

在管建筑面积方面，截至2021年末，母公司在管建筑面积4250万平方米，独立第三方为1644万平方米，合计5895万平方米。

珠海万达商管称，公司是中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司。

数据显示，截至2021年底，珠海万达商管母公司储备22个项目，独立第三方139个，占比86.3%，合计161个。 出租率从2021年6月30日的97.7%提升至2021年末的99.3%。

据界面新闻，今年以来，万达轻资产战略方面动作频频，继续扩张的野心不减。

4 月初，万达与鑫苑集团举行战略合作签约仪式，鑫苑旗下多个商业项目将转交给万达经营托管。随后，河南房企建业集团也把旗下商业项目运营权交给了万达集团，主要合作方式均为轻资产。

随后，有消息称，万达商管又以轻资产方式，拿下北京 SOLANA 蓝色港湾项目和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权，也就是万达商管只输出品牌，负责设计、建设、招商与运营，并按比例分得收益。

具体动作如下：

今年2月，万达宣布接管山西忻州“田森汇项目”；  

3月28日，万达宣布与鑫苑集团签订战略合作协议，双方将在商业管理、资产管理等领域展开合作；  

4月1日，万达宣布与建业集团签署战略合作协议，建业将计划将全部商业项目整体出租给万达商管或其关联方，万达商管将会全面负责该等商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理。  

据业内透露，万达拿下建业全部商业项目的代价，是一次性支付7亿租金，租赁时间为十年。  

4月19日，万达商管宣布拿下了北京SOLANA蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权。  

……  

完成2021年业绩对赌

万达冲击港股 IPO 的动作始于去年初，彼时万达于港交所摘牌之后已经经历了好几年“冲A”，却宣布放弃 A 股上市，于 2021 年 3 月，决定将轻资产商业运营板块业务进行重组，引入珠江国资委战投正式成立珠海万达商管。

2021 年 7 月 2 日至 8 月 30 日，万达商管按 1800 亿元估值引入战略投资者， 融资近60亿美元，郑裕彤家族、碧桂园、中信资本、蚂蚁、腾讯、PAG太盟投资集团等机构投资人均有参与。

2021 年 10 月 21 日，万达商管正式向港交所递交上市申请招股书。赴港上市募资用途则是战略投资和收购、用于各类软硬件设施的改进升级以丰富变现场景等。

在这份失效的招股书中，万达与上述构投资人设定了对赌协议：保证珠海万达商管 2021 年至 2023 年实际净利润将分别不低于 51.9 亿元、 74.3 亿元及 94.6 亿元。如未达成，则大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份，或向投资者支付现金补偿。

从 2021 年只实现净利润 35.12 亿元来看，显然并未完成对赌目标。

不过，珠海万达商管认为，他们已经完成了 2021 年的对赌。 “ 自 2021 年 5 月起，公司才向委托管理模式下管理的商业广场收取运营管理服务费，上半年净利润数据参考意义并不大， 因为仅下半年就实现净利润约 28.5 亿元。公司已经完成了 2021 年模拟口径的净利润承诺。 ”

王健林的底气

4月6日，胡润研究院曾发布了《2022胡润全球房地产企业家榜》， 而王健林则一扫过去几年的颓势，以1050亿的身价与吴亚军并列第五。

按照弗若斯特沙利文数据显示，在众多的商业运营服务商当中，若只以在管建筑面积计算，万达商管在全球以及中国皆排名第一。

而这一数字，超过了国内二到十名的总和。

根据其招股书显示，在万达上市前的股东架构当中，大连万达商业持股比例为69.99%、珠海万赢则持股8.83%、银川则万达则持股0.01%，也就是说 王健林合计持股高达78.83%。

目前，万达商管距离上市只差临门一脚。这也是当下王健林能重新“出击”的勇气和底气。未来，地产服务行业是朝阳行业，按照当下万达扩张的速度，等万达商管重新上市之后，王健林重新挑战全球地产首富的宝座也不是不可能。