SEA东南设计：地产类设计院数字化建设之路

近年来，数字经济在万物互联的智能时代中获得了空前发展。数字信息作为其中关键生产要素，驱动着行业发展。 数字经济通过与实体经济深度融合，成为了重构社会发展的新经济形态，数字化改革也成为促进各行业深度融合，行业转型与再升级的必经途径。

1、东南设计核心业务及未来竞争力

东南作为一家以地产项目为主营的设计公司，20多年来与国内top级以及属地化龙头开发商都建立了长期御用的合作关系，住宅项目占有率在浙江市场一直名列前茅。对于开发商而言，时间即是生命。如何在合理的范围内尽可能压缩开发周期，辅助业主管控时间成本，是作为设计公司需要持续研究的课题。

东南针对长期合作客户的项目，也已磨合形成一套以控时间为主线的拿地——取证流程。

当然，这离不开长期合作后确定的统一的开发风格、顺畅的项目沟通、标准化的设计与管理流程。而这些工作， 在现有压缩到几乎极限的基础上，引入数字化的加持，也才有了进一步提升的可能。

同时，地产的开发需求随着社会、时代、技术等因素的迭代发展，也在随时调整。对于东南而言，服务地产项目在未来可预见的一段时间内，仍将是最核心的主营业务。因此， 跟随开发商随时调整服务能力，扩展服务内容 ，势必是未来需要去提升的方面。 具备数字化能力才能为此提供至关重要的底层基础。

在未来，东南将把核心竞争力放在为客户创造价值上，成为客户的全过程解决方案提供者。在这其中，协助客户控制成本并控制30日以内的施工图设计周期为重中之重。

2、有价值的BIM全正向设计

对设计公司而言，数字化的第一步就是以数字技术变革生产方式。 这其中首先需要变革的就是协同设计以及协同工具的使用。协同也包括了专业间协同、图纸级协同、图层级协同及图元级协同。工具的变革将带来生产效率和成果质量的提升，所以协同设计是设计公司必须开展的第一项基础性的工作。

有了生产方式的变革，也自然有了产品形态的变革，产品的形态从单纯的二维图纸升级为三维模型，这也就进入到每个设计公司都在探索的BIM正向设计。 BIM模型不仅具备项目的几何信息，也把属性、工艺、管理等信息附着在内，因此也能用模型数据来衔接规划、设计、采购、施工、运维等多个建设环节。而真正有价值的BIM正向设计，一定离不开协同的发展。这时，传统的二维协同设计已不能满足正向设计的需求，需要新的三二维协同来联通BIM成果与出图成果之间的以及三维与二维自身内部的协同，既满足BIM成果需求，也达到图审要求。

东南发展有价值的BIM正向设计，有两个原则：一是上文提到的重视协同的作用；二是不能缩短正常设计周期。通过BIM华智三二维协同平台、实际项目试点、轻量化交付、业主反馈完善等一系列工作的开展，形成了一套公司内部的正向流程以及多项正向设计标准、模板等公司数字资产，也将在未来不停迭代更新升级。

3、BIM全正向设计后的客户需求延伸

跳出东南仅是一家提供设计图纸的公司，从业主需求解决方的角度出发，开启BIM全正向设计后，后续的需求延伸空间想象巨大。理论上，模型包含了建设过程需要的各类数据，这些数据进行补充、提取、处理加工，可为业主提供企业内部以及各项目所需的一些基础数据。

（1）户型标准化

制造业之所以数字化程度高，离不开一个前提，就是标准化生产。对于建造业而言，住宅类项目是最有可能也完全可以实现户型标准化的项目类型。无论是从内部地产项目利润的挤压，成本的可控性，或是外部消费者户型的偏好选择，都促使地产商对户型标准化的重视。

东南在试点项目中，也首次尝试将户型标准模块化设计，再进行不同的排列组合，拼装成完整楼栋。

由于东南庞大的地产项目经验，对不同开发商的设计偏好、户型选择有大量积累，也具备辅助业主做户型标准化工作的先天优势。东南同时也在搜寻研发建模软件的自动设计应用，通过参数的调整，快速生成所需户型，这也将提升户型标准化应用的灵活度。

（2）PC深化设计中的应用

根据建立的全专业BIM模型，可进行PC构件拆分，精确统计预制构件和体积，指导预制率和装配率的计算，并形成各个预制件的模型。

族与构件以“共享”的方式装配组成使用，区分好子类别方便管理与赋属性，根据装配与预制率要求，灵活处理计算。同时在前期形成预制构件模型上再进行深化设计，布置钢筋与各类埋件，直接生成构件生产所需的图纸，并准确统计钢筋规格与长度、埋件型号与数量等。

同时，交付业主并对后期进行设计交底时，可将模型并结合施工顺序在计算机上进行拼装，对拼接位置进行碰撞检测，检查预制构件与现浇部分，与预制构件（包括伸出的钢筋），以及与机电管道之间的关系，避免施工现场的错误与范工。

（3）基于BIM的成本控制

对业主而言，成本控制是整个开发过程中最关键的部分。众所周知，模型数据可以作为造价的依据，对业主来说，指导采购以及建设阶段的招标工作。若模型更精细，也可审核施工中各项用量，更好把握项目成本及造价。

也因此，在BIM正向设计项目中，提前将造价工程师对于模型处理的扣减要求植入到设计师建模的标准中，按照造价逻辑建立成本模型，通过连接优先次序扣减实体交接处重复工程量，将构件的统计参数修正为扣减后的精确数据，避免了构件工程量统计的虚增或减少。

同时，在项目中，我们也随机选择一栋楼标准层，让造价工程师使用算量软件进行建模，对两个模型的工程量进行复核计算。对比表中可见，在大宗主材上的量差几乎可以忽略不计。

（4）BIM轻量化交付以及项目管理应用

BIM软件由于系统庞大、操作复杂，造成了业主使用模型的壁垒。因此，我们也开发了BIM轻量化交付平台。业主可以直接使用浏览器在云端进行查看，极大简化 BIM 交付流程。

在图形轻量化的基础上，就可叠加业主的各项项目管理需求，如业主方的综合办公协同，与总包等多方的质量安全管理、进度管理、工序管理、成本管理等，同时这些数据还能形成数据看板，便于决策使用。

图：东南轻量化交付平台

（5）BIM运维管理应用

一个建筑，建成后的运维阶段将占据全生命周期的70%以上。随着数字化概念的深入人心，以及地产自持物业比例的增加，数字化运维也成为开发商必备的需求之一。有了前期带有各类数据的准确模型，通过轻量化处理，就可以在图形基础上进行运维业务平台的开发。

不管是智慧园区、楼宇、社区或是办公、商场等不同业态，底层都是通过物联设备的接入，信息通过中台处理，提取不同业务所需的不同数据，在交互端形成应用以及不同角色的端口，满足运营所需。

图：东南运维平台

地产行业从上世纪90年代发展至今，开发面积从1000万平米激增到如今的20亿平米。在经历了高速发展阶段后，眼下的中国房地产，已经进入了新阶段，各类指标均已出现拐点。

首先是人口相关指标，中国社会目前老龄化持续加重，生育率持续降低，人口到达14亿天花板后下降以及年龄结构的改变也已成为共识。再是房屋需求指标，随着国家对房住不炒的政策坚定落实，房屋的金融属性减弱后，消费属性增强。虽然大中城市的需求会有较强的支撑，但总体一定是呈现下行趋势。

这些指标反映出两个情况， 一是大中城市新增住房的总量将会持平甚至下降，二是住房结构、户型结构也将随着年龄结构的变化而出现变化。

随着房地产政策收紧，融资受阻。部分头部的民营房企资金链断裂，导致商票违约、应付账款高企，供需之间合作的信任被打破，从而波及其他房企的正常良性履约合作。 内外形势夹击一定会加速地产行业的洗牌，也促使地产更多从内部供应链下手，抓住利润点，进行流程再造。 同时，自持物业也成为房企转型的重点方向，地产开发周期也延续到建筑的整体生命周期，在土地方的监管下成为运营的责任主体。

以万科为例，2016年启动“沃土计划”，以科技手段聚焦产品设计、材料采购、工程管理三个核心维度，重点在于信息的共享和传递，把原本各环节产生的信息差导致的成本浪费、利润外溢都掌握在自己手中，以此提升利润率。

从上面的例子中我们看道，这将是地产黄金时代过去后精细化管理的必然途径。而数字化在其中起到了至关重要的作用。 对于供给侧的设计公司而言，需要紧跟需求侧的改革。传统的设计服务在未来势必无法满足开发商的需求，而基于数字化的整体解决方案提供才能为保持客户依赖度和粘性打好基础。 这也是东南为什么调整未来战略，大力投入数字化的根本原因。

对于不同类型不同业务形态的设计公司，数字化转型的途径和方法各不相同。但不论如何，数字化布局一定是从顶层架构开始的，同时需要结合人才现状、体制机制、企业文化等不同公司情况，不断探索适用于公司的数字化转型路径。

数字化转型与管理数字化、服务数字化以及业务数字化都息息相关，涉及到公司运营的每一个部分，需要各部门通力合作，本文对数字化转型的路径做如下探讨：

1、组织创新，树立数字化思维，建立数字化人才梯队

数字化转型并非是企业少数人或是一个部门的工作，而是事关企业战略发展的全局性、系统性工程。 因此，需要最大程度上调动每一位员工的积极性，引入必须的资源配置，建立相应的制度体系，这也是整个组织需要做好创新工作。

数字化人才梯队的建设也相应分为几个层级，专职的数字化工作者，需要既有业务能力又有数字化能力，做好引领、研发、协调、宣贯、输出等工作；业务线上的设计师作为项目实施者，需要能吸收接纳数字化思维并使用数字化工具；同时建立外部协作团队或顾问，负责主营之外但又需要落实的数字化工作（例如软件开发、项目指导等），全方位建立人才体系。

2、需求导向，明确自身核心价值，找准市场需求

每个设计公司的定位不同，核心价值也不同。数字化的发展不能脱离自身主营业务需求。因此，仍需结合技术核心优势， 通过集成创新等方式，找准市场切入点，明确数字化转型方向。

3、打磨产品，迭代升级

数字化能力的建设，归根结底离不开项目。 无论是技术型产品或是平台型产品，都需要作为数字资产，经历项目试点、总结、多项目验证、修改迭代升级等产品验证过程。