承包人在工程验收后的瑕疵担保责任浅析

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在工程实践中，因为竣工验收时往往无法发现隐蔽的瑕疵问题，故经常出现工程超出质量保修期后，发包人才发现承包人存在未按设计文件施工等质量问题，此时，承包人是否还应当对质量问题承担责任就成了争议焦点。这就涉及建设工程合同中承包人的质量责任认定及相应质量期间的适用问题。本文针对建设工程施工合同中，存在着缺陷责任期、质量保修期、合理使用年限、设计使用年限等相关保修责任以及瑕疵担保责任等概念进行辨析，试图寻求上述案件在实践中的适用方向。

一

 

 

 

建设工程合同中几个期限概念

1、缺陷责任期

《建设工程质量保证金管理办法》（建质［2017］138号）第2条第3款规定，工程缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件以及承包合同的约定。根据《2017版施工合同示范文本》第1.1.4.4，缺陷责任期是指承包人按照合同约定承担缺陷修复义务且发包人预留质量保证金（已缴纳履约保证金的除外）的期限。《建设工程质量保证金管理办法》（建质［2017］138号）第2条、第8条、第9条规定，在缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用，发包人可按合同约定从保证金或银行保函中扣除，费用超出保证金额的，发包人可按合同约定向承包人主张赔偿。缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计算，一般为1年，最长不超过2年，由发承包双方在合同中约定。ⅰ

国内的缺陷责任期这一概念来自于FIDIC合同条件，在FIDIC合同条件下，这一概念指的是在承包人自工程接收证书中注明的竣工日期算起至通知工程存在缺陷的期限，主要工程及设备的缺陷通知期限为一年，而在必要情况下双方可以协商延长此期限，但不得超过两年。该期限设置的目的是为了考核所涉工程在运转过程中是否达到要求，从而在暴露出缺陷问题后及时修复缺陷来完成施工人员对该工程的义务，所以在FIDIC条件下，竣工验收并不是施工人义务完成的标志，而在缺陷责任期后，工程师对施工人颁发的履约证书才是对工程最终的接受。这和国内的法律并不相同，在我国，并没有颁布履约证书这一环节，工程竣工完成就意味着主要合同义务已经完成，缺陷责任期届满无质量缺陷，发包人应当返还质量保证金。ⅱ

2、工程质量保修期

工程质量保修期限是指工程竣工验收合格后承包人对建设工程承担质量瑕疵保修责任的期限。我国法律对在正常使用条件下建设工程主要部位的最低保修期限进行了规定。《建筑法》规定，建设工程实行质量保修制度，确立了工程质量保修为一项基本法律制度。基于《建筑法》的规定，国务院出台的《建设工程质量管理条例》第40条对建设工程主要部位的保修期进行了明确的规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个供暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”该条在实务中被认定为是强制性规定，建设工程主要部位的保修期限由法律明确规定，低于最低保修期限的约定一般被认为无效。ⅲ

3、合理使用年限

关于合理使用年限的确定，《民用建筑设计通则》（CB50352-2019）第3.2.1使用的是“设计使用年限”的概念。按照该规范的规定，各类建筑的设计使用年限分别为：临时性建筑为5年：易于替换结构构件的建筑为25年；普通建筑和构筑物为50年：纪念性建筑和特别重要的建筑为100年。根据《民用建筑设计通则》（GB50352-2019)的条文说明，该合理使用年限主要指建筑主体结构设计使用年限，而该年限是根据《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）确定的。因此，“设计使用年限”是指结构的设计使用年限。我们常说的建筑物的合理使用年限为50年，指的就是建筑物结构的设计使用年限为50年，而并非防水、装修等工程的合理使用年限。

关于建筑结构以外其他工程的合理使用年限，散见于相关的技术规范，如《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2004）第3.0.10条规定，在正确使用和正常维护的条件下，外墙外保温工程的使用年限不应少于25年。这里的使用年限即为合理使用年限。由于《建筑法》第80条规定：“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。”所以合同使用年限的意义在于，即使保修期经过，施工人仍应对因工程质量缺陷给他人造成的损害承担赔偿责任，其承担质量责任的责任期间，应当与该部分的合理使用寿命相同。ⅳ

二

 

 

 

瑕疵担保责任的适用与浅析

瑕疵担保是民法理论中一项重要的制度，它有两种基本形式，即物的瑕疵担保和权利瑕疵担保，通常指的出卖人基于合同约定或法律的明确规定，而对标的物的质量及其负载之权利所应负的保证其无瑕疵、完整、符合合同约定或法律规定的义务。根据民法理论和法律规定，若交易活动中转移财产的一方当事人若移转的财产（或权利）有瑕疵，则应向对方当事人承担相当的责任，此为瑕疵担保责任。ⅴ

瑕疵担保责任制度起初只在买卖合同纠纷中经常用到，但社会不断发展，适用范围不断扩展。对于很多有偿双务合同，如我国《民法典》合同编中所列租赁合同中的出租人，承揽合同中的承揽人等，在双方当事人之间的交易中处在与出卖人相类似的地位，他们对于自己所交付、提供给相对人的物品、工程等负有与出卖人相类似的担保义务和相应责任，实践中建设工程领域，并未确定明确的质量瑕疵担保责任制度，但多数法院在进行案件审理时沿用《民法典》中的瑕疵担保责任制度，该类对质量责任以及质量期间的认定的案件多涉及到以下几点争议。

1、关于工程竣工验收合格能否作为工程质量瑕疵的免责事由

该争议点其中包涵了两个问题，关于工程竣工验收合格是否能作为承包方的免责事由？其应该承担的责任是否为工程质量瑕疵担保责任？

最高法“大连市政设施修建有限公司（原大连市政设施修建总公司）、北方华锦化学工业股份有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书”ⅵ中写明：“（一）《中华人民共和国建筑法》第八十条规定：‘在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。’据此，工程验收合格不等于工程真正合格，因施工人的原因发生质量事故的，其依法仍应承担民事责任。任何法律、法规均没有工程一经验收合格，施工人对之后出现的任何质量问题均可免责的规定。市政公司以案涉工程已经正式通过竣工验收为由主张其不应承担责任，理由不能成立。工程竣工验收合格不能对客观存在的质量问题形成有效对抗，施工人不因此豁免。

江苏省高级人民法院在“江苏南通二建集团有限公司与吴江恒森房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案”ⅶ案件的判决中写到“屋面广泛性渗漏属客观存在并已经法院确认的事实，竣工验收合格证明及其他任何书面证明均不能对该客观事实形成有效对抗，故南通二建根据验收合格抗辩屋面广泛性渗漏，其理由不能成立。其依据《建设工程质量管理条例》，进而认为其只应承担保修责任而不应重作的问题，同样不能成立。”法院认为：“本案屋面渗漏主要系南通二建施工过程中偷工减料而形成，其交付的屋面本身不符合合同约定，且已对恒森公司形成仅保修无法救济的损害，故本案裁判的基本依据为民法通则、合同法等基本法律而非该条例，根据法律位阶关系，该条例在本案中只作参考。本案中屋面渗漏质量问题的赔偿责任应按谁造成、谁承担的原则处理，这是符合法律的公平原则的。”该案的裁判所依据的是民法通则、合同法等基本法律中的相关规定，但并没有明确说明所适用的是瑕疵担保责任。然瑕疵担保责任即违约责任的一种，我们可以从两方面来判断：一方面瑕疵担保的责任承担方式通常为维修、返工、减少价款、解除合同等，而保修期责任的承担方式为维修及损失赔偿，从该案的法院判决的责任承担方式来看，承包人所承担的不仅是保修、重做，还有赔偿损失的义务，所以属于瑕疵担保责任的责任承担方式；其次，工程质量瑕疵是否在工程交付时已经存在，从上述案例中可知屋面渗漏主要系南通二建施工过程中偷工减料而形成，其交付的屋面本身不符合合同约定，在工程交付时已经存在，在买卖合同中，物的瑕疵担保责任的构成要件之一即物转移买受人之前瑕疵已经存在，所以类推于建工领域，该案承包人所承担责任为工程质量瑕疵担保责任。

2、保修期满（保修期内未提出异议）能否作为工程质量瑕疵免责事由

在解决这一争议之前应该先明确质量保修责任与瑕疵担保责任的区别，质量保修责任是在质量保修期内对建筑产品在使用过程中出现质量缺陷承诺予以维修的责任，该质量缺陷既可能在工程交付时就已经存在，也可能在使用过程中产生。而瑕疵担保，是指有偿合同中的债务人，对其提出的给付应担保其权利完整和物的质量合格，该质量缺陷必须存在于风险转移所有者之前。二者主要有以下几点不同：

2.1法律依据不同。工程质量瑕疵担保责任是依据《建筑法》、《民法典》（以前的《民法通则》与《合同法》也有类似规定），而保修期责任依据的是《建筑工程质量管理条例》的规定。

2.2归责的原则不同。民法中瑕疵担保责任为无过错责任，但是在建设工程领域，承担瑕疵担保责任的一方，通常是由于偷工减料或者未按照设计施工的过错方。质量保修期内的责任为过错责任，即施工单位未按照国家有关规范、标准和设计要求施工，造成的质量缺陷，由施工单位负责返修并承担经济责任；但是由于设计方面的原因造成的质量缺陷，由设计单位承担经济责任。

2.3缺陷发生时间不同。工程质量瑕疵担保责任，针对的是工程质量不符合合同约定或法定要求的情况下，所产生的保修责任或赔偿责任，该缺陷存在于工程交付之前。而保修期责任，是工程质量即使符合合同约定与法定要求，也可能应当承担的修理责任，该缺陷可能发生在工程交付之前也可能发生在工程交付之后。

商丘市中级人民法院在“科迪食品集团股份有限公司与商丘市大成建筑安装工程有限公司、商丘市中原建筑有限公司及龚邵静建设工程施工合同纠纷”ⅷ案中。法院认为：“施工单位未按工程设计图纸施工，该工程质量在工程交付之前即已存在，施工单位应承担瑕疵担保责任。该瑕疵担保责任并不受保修期限的影响。” 在“北京日月房地产开发有限公司与深圳中航幕墙工程有限公司建设工程施工合同纠纷案”ⅸ中，法院也认为：“对于合同中已经存在的质量问题，并不因超过保修期免除施工方的相关责任。本案中，工程已经过保修期，但不能免除中航公司的瑕疵担保责任。”“华诚博远建筑工程有限公司北京顺义分公司与被上诉人辽宁长志泵业有限公司建筑施工合同纠纷一案”ⅹ中针对保修期进行了解释“依据法律规定，当事人约定的工程保修期是根据建设行政部门的规定，由施工单位在交付工程时，针对房屋质量向建设单位做出的承诺的约定条款。而其中规定的保修期，是指施工单位在交付工程时对保修范围内的质量无条件实施修复的期限，并非对工程质量存在瑕疵而承担瑕疵担保责任的期限，并不影响建设单位要求施工单位承担瑕疵担保责任。”

综合以上几点，保修期对应的是工程质量保修责任，与瑕疵担保责任为两种不同的概念，针对承包商所承诺的保修期服务是按照相关规定所做出的建设工程项目的售后服务部分的承诺，不应该把保修期当做承包商承担瑕疵担保责任的有效期间，保修期已至并不必然导致施工方对瑕疵担保责任免责。

3、关于建筑工程质量瑕疵担保责任的主张是否存在法定期间

瑕疵担保责任实际上是一种在特定期间内所应承担的担保责任。根据《民法典》中关于瑕疵担保责任的规定，第六百二十条规定了检验期：“买受人收到标的物时应当在约定的检验期限内检验。没有约定检验期限的，应当及时检验。”第六百二十一条：“当事人约定检验期限的，买受人应当在检验期限内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期限的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期限内通知出卖人。买受人在合理期限内未通知或者自收到标的物之日起二年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定；但是，对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该二年的规定。”根据《民法典》中的规定检验期实际为瑕疵担保责任请求权的除斥期间。

但由于建设工程的质量瑕疵很难在短期内发现，其往往隐藏于设计中，墙体内部，即使经验丰富的验收者也难以从表面窥见其隐藏瑕疵，且更由于《建筑法》第六十条规定“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。”该条是关于在建筑物的合理使用寿命内必须确保地基基础工程和主体结构的质量以及工程竣工时不得留有质量缺陷的规定，实际上变相规定了建筑工程的基础工程和主体结构的质量保证期即为合理使用寿命的期限。建设工程瑕疵担保责任是建设工程瑕疵的责任方在一定期限内应向权利方所承担的责任，实际上也是在一定的期间内的担保责任。在大连甘子井法院审理的大连欣成房屋开发有限公司与大连云翔建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷xi一案中，法院虽认定案涉工程超过维修保证期，但被告承建的保温工程在交付前已存在质量问题，且达到影响正常使用的程度，被告对此应承担瑕疵担保责任，但法院并未对瑕疵担保责任的期间作出任何说明。xii同样在前述科迪食品集团股份有限公司与商丘市大成建筑安装工程有限公司、商丘市中原建筑有限公司及龚邵静建设工程施工合同纠纷中、法院并没有对瑕疵担保责任期间作出明确说明，如此一来，那么在我国，是否建设工程质量瑕疵发生在交付之前，承包方是否就应该无限期的对建设工程的质量瑕疵承担担保责任？这是否有悖于民法的公平原则，是否加重了承包方的责任和负担，不利于行业的发展？参考其他国家的立法例，《日本民法典》第六百三十八条第一款将该期间定为十年。而台湾地区“民法”第四百九十九条将建筑物或其他土地上之工作物的瑕疵发现期间延为五年。《德国民法典》第六百三十八条规定对建设工程瑕疵担保请求权因五年不行使而消灭，该时效期限可以通过合同延长。xiii参考域外的立法经验通常将瑕疵担保责任的法定期间规定为5年以上，在建工领域，通常有人将质量保修期和质量瑕疵担保责任的有效期限相混淆，但实际上我国针对建筑工程质量瑕疵担保责任法定期限的立法应该以质量保修期为参照标准，最好应该大于质量保修期间，并可同时规定瑕疵的发现期间和行使期间，但实际上我国并没有相关方面明确的立法。就上述案例北京日月房地产开发有限公司与深圳中航幕墙工程有限公司建设工程施工合同纠纷案中，若瑕疵担保责任期超过质量保修期，则主张瑕疵担保责任之时已经超过质保期，日月地产还可以进行瑕疵担保责任请求，若瑕疵担保责任期没有超过质量保修期，那超过质量保修期后既不能主张质量保修责任，也不能主张瑕疵担保责任，若如此，瑕疵担保制度在实务中全然成了一纸空文，仅存在理论上的价值。

三

 

 

 

结语

我国法律中，虽然未明确规定建设工程质量瑕疵担保责任制度，但是在实践中，瑕疵担保责任被广泛应用于建设工程施工合同以及承揽合同纠纷的解决中。但是在瑕疵担保责任在建工领域的适用过程中，还存在很多问题，例如在判定承包人承担瑕疵担保责任时，如何确定工程质量瑕疵担保责任请求权的法定期间。我国《民法典》上尚未有建设工程质量异议期以及工程质量瑕疵担保责任法定期间的相关规定，由于建设工程项目本身的特性，也不宜适用《民法典》六百二十一条质量异议期2年的规定，所以在相关质量年限的规定上，仍需要结合具体案例，具体分析，以期瑕疵担保责任制度，可以更好适用于建工领域。