产业评论丨精装减配越来越普遍，暖通行业难获益？

长期关注房地产市场的人群，近期会发现一个很明显的迹象，那就是购买精装房正成为一件风险颇高的决定，很多购买精装房的业主不但经历精装缩水减配的现状，更出现投诉无门的窘境。而造成该现象的原因，一方面是国家多项房地产调控政策陆续发布，房地产金融监管也持续保持高压；另一方面是，疫情反复暴发，消费者对于现金流和地产投资比较谨慎；因而，在严格的备案价调控下，部分开发商选择毛坯入市或启动精装减配，以低价通过备案以及促进成交量。

暖通行业作为房 地产领域的重要配套，每年很大的比重都要依靠地产配套以及家装零售。 2020年，因新冠疫情的暴发，导致全国多地项目停滞，中央空调市场有接近2个月时 间处于零动工、零购买状态。 因而，2021年上半年的 地产配套的“复苏”和家装零售市场销量的提升很大程度上推动 了2021年中央空调市场销量的增长。

一般来说精装房是开发商增加利润的来源之一,市面上大多项目选择精装交付做溢价空间。在调控政策下,精装改毛坯一定程度上降低了购房群体的踏入门槛,有利于扩大客群基数,快速出货。但另一行为精装减配无疑意味着装修标准的降低。以往开发商为提高住房单价，在暖通设备上往往会选配中央空调或高端空调产品。 一旦精装减配，中央空调、新风、地暖的相应设施应该会被分体式空调或性价比较高的中央空调产品替代。 而选择以毛坯入市的房产，在经济下行的背景下，家用中央空调也将面临着份额被分体式空调抢占的危机。

业内人士认为，目前而言，一些一线城市还处于限价新政的博弈阶段，不少购房者反映楼盘在备案价下调后改为毛坯发售或装修减配，无形中增加了后期收楼的装修成本，而楼盘假如苦于备案价的限制不得不压缩成本来保利润，却也可能面临口碑崩坏的风险，这也是品牌开发商不得不考虑的。

其实从2017年开始，毛坯房就有逐渐向精装修转型的趋势。全国各城市陆续加强及推动精装修政策的市场，不少一线发达城市，其精装修的覆盖率更是达到了70%以上。消费水平升高、物价上涨以及精装修的覆盖，商品房的房价随之水涨船高。为稳定房产市场，坚定“住房不炒”的调控方针，国家陆续出台了严格的限低价、限房价、限购限售等政策。因而，从2021年下半年起，地产项目进入相对稳定期。同时，国内大部分以高负债模式运营的开发商企业，在三道红线政策的限制下，能够获取到的贷款来源数额减少。当房企无法大举买地开发之后，房企转向清理库存的模式维持运营，降价成为促销维持订单量的首选办法。

但肯定的是，精装房的红利依旧存在，从趋势来看，虽然精装房的数量受到宏观调控影响，不断收紧下滑，但是全国的精装房的渗透率依旧在不断提高。 据数据统计，2019年我国精装房渗透率已提升至32%。2020年受疫情影响，精装渗透率出现小幅波动，但整体仍保持在30%以上。与发达国家80%以上的精装渗透率相比，我国精装市场渗透率仍处于低位，但经过多年的发展精装行业已进入成长期，也逐步呈现出产业化、模块化和部件化的态势，加之国家政策持续推进绿色建筑、节能环保，未来具有广阔的发展空间。因此，随着宏观环境的稳定、经济水平和生活理念的不断提升，未来城市房地产发展的走向依旧将以高品质精装房为主。

目前，部分购房者是保持观望心态的。具体来看，当前全国楼市的供求关系还是比较健康，房企对备案价下调的限制也只是为了控制房价的同比涨幅，其主旨是稳房价而非降房价。

此外，从近几年的市场数据来看，舒适家居类规模逐渐增长。从2021年市场来看，在限价和消费降维影响下，舒适家居产品类的配套比例与2020年相比依旧出现高增。众所周知，精装修的提升主要取决于市场发展、消费者接受度、市场设计的改良优化，限价限购对部分的配套比例影响不大，房地产企业也会从消费者需求和接受度出发，对成本进行调控，因而出现精装减配或转毛坯入市的现象，未来，以中央空调为主的舒适家电产品的比例有望持续升高